根據(jù)我國法律規(guī)定，沒有主體資格的合同無效，合同主體不符的合同也無效。如果合同無效，合同中約定的條款或細(xì)節(jié)及補(bǔ)充部分對雙方均無法律約束力。因此，購房者在簽訂購房合同前，首先要弄清誰是甲方，是否具備與您簽訂合同的資格。作為買方，甲方的主體資格應(yīng)從以下六個方面進(jìn)行審查。

1。開發(fā)單位、銷售單位、業(yè)主是否一致。如果開發(fā)企業(yè)許可證上的公司名稱、銷售許可證上的銷售單位和房屋所有人不一致，就意味著與你簽約的甲方存在“賣羊頭狗肉”的問題。

2。需要注意的是，并不是每個有公司營業(yè)執(zhí)照和印章的人都能和你簽訂賣房合同。售房單位產(chǎn)權(quán)人的姓名與房屋應(yīng)當(dāng)相同。賣預(yù)售房的，要看有沒有商品房預(yù)售許可證；賣現(xiàn)房的，要看有沒有商品房預(yù)售許可證。如果是，就意味著可以拿到產(chǎn)權(quán)證。

3。一期工程、二期工程是否具備預(yù)售資格。住宅區(qū)一期建設(shè)的部分商品房已經(jīng)繳納了地價，取得了預(yù)售許可證，具有合法的銷售權(quán)利；而二期建設(shè)的商品房，由于未繳納地價等原因，尚未取得預(yù)售許可證。有的利用一期工程預(yù)售許可證對二期工程建設(shè)的房屋進(jìn)行預(yù)售，以盡快收回資金，這也屬于“不具備合同主體資格”。這樣的合同一旦簽訂，風(fēng)險自然很大。

4?？偣竞头止径加泻戏ǖ匿N售權(quán)。很多房地產(chǎn)公司都有分公司、子公司或銷售公司。與您簽訂購房合同的甲方是開發(fā)公司的分公司或銷售公司的，分公司或銷售公司未取得總公司正式書面法定代表人簽署的委托文件，分公司或銷售公司無權(quán)銷售，更不用說以簽訂購房合同為主要資質(zhì)的甲方了。

5。作為房地產(chǎn)的總營銷代理，房屋中介必須具備以下三個條件：一是中介必須具有房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的《資格證書》和工商行政管理部門頒發(fā)的《經(jīng)紀(jì)人證》。二是代理必須有工商行政管理部門頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，執(zhí)照的經(jīng)營范圍必須有代理銷售房屋的項目。只有這樣，中介機(jī)構(gòu)才有資格簽訂合同，才有權(quán)與購房人簽訂房屋買賣合同。

6。簽約人是否具備簽約資格。商品房預(yù)售、銷售合同的簽字人必須是公司的法定代理人，公司其他人無權(quán)簽字。也就是說，簽字人必須與公司“許可證”上的法定代表人姓名一致。如果銷售經(jīng)理或營銷人員代表甲方與買方簽訂合同，為取得合同的有效性，必須同時附上公司法定代表人對銷售經(jīng)理的正式書面委托或代表的簽字權(quán)。建設(shè)單位向土地管理部門申請征地劃撥前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)項目選址范圍符合城市規(guī)劃法定證明。（2）《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是建設(shè)工程符合城市規(guī)劃需要的法律證據(jù)。（3） 《國有土地使用證》是市各級人民政府根據(jù)土地使用者的申請頒發(fā)的國有土地使用權(quán)的法定憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地位置、土地用途、土地使用面積、使用年限和“四到”范圍?！督ㄔO(shè)工程開工證》建設(shè)單位進(jìn)行工程建設(shè)的合法證件也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。沒有開工證的建筑屬于違法建筑，不受法律保護(hù)。市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《商品房銷售（預(yù)售）許可證》（五）的批準(zhǔn)文件銷售商品房，“兩本書”《商品房質(zhì)量保證書》和《商品房使用說明書》

證件不全的房屋不得購買，在房地產(chǎn)交易中，最常見的違規(guī)案例是“五證”不全。預(yù)售許可證是這5張許可證中的最后一張通行證，房地產(chǎn)管理部門只有在前四張許可證齊全后，才會發(fā)放《商品房銷售（預(yù)售）許可證》。如果五證不齊全，不僅無法取得產(chǎn)權(quán)證，而且簽訂的預(yù)售合同也無效。本文還介紹了判斷出賣人是否具有房屋銷售資格的方法。如果你在買房時對賣房人的身份有一些疑問，可以用這些方法來判斷，但最好找專業(yè)人士幫你分析。上面有律師律師網(wǎng). 有需要的人不妨來網(wǎng)站咨詢了解。你知道嗎