購房合同終止后是否賠償房屋升值損失？

在司法實踐中，對于買受人能否要求差價賠償，存在著許多不同的觀點。有人認為買賣合同終止后應(yīng)恢復(fù)原狀，房屋升值部分不予補償；也有人認為房屋升值部分應(yīng)予補償。律師認為，合同終止后，買方可以要求差價賠償。但目前，強大的法律支持是不夠的。2003年3月24日，《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》出臺。但由于當(dāng)時中國房地產(chǎn)市場相對穩(wěn)定，解釋中的雙倍賠償足以彌補守約方的損失。然而，近年來，隨著房價的大幅上漲，雙倍賠償已難以約束違約的賣方。同時，司法解釋也僅限于商品房銷售糾紛，不能適用于其他房屋銷售糾紛。在房屋買賣合同糾紛中，由于出賣人在法律上或事實上的違約行為，致使合同無法履行。買受人在合同履行后不保護預(yù)期利益（如房屋增值部分）的損失，顯然是不公平的。綜上所述，它支持房屋升值損害賠償，實現(xiàn)了法律效果與社會效果的和諧統(tǒng)一。為了平衡雙方當(dāng)事人的利益，遏制違約行為，維護公平貿(mào)易，在司法實踐中應(yīng)正確理解和適用合同法的有關(guān)規(guī)定，以平衡雙方當(dāng)事人的利益。我國合同法第一百一十三條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者不按照約定履行合同義務(wù)，給對方造成損失的，賠償損失的數(shù)額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于違約造成的損失包括履行合同后可以獲得的利益，但不得超過違約方在訂立合同時預(yù)見或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見的因違約可能造成的損失的金額。賠償范圍可以由法律直接規(guī)定，也可以由雙方約定。法律沒有特別規(guī)定，當(dāng)事人沒有其他約定的，包括直接損失和間接損失在內(nèi)的一切損失，按照全額賠償?shù)脑瓌t賠償。直接損失是指財產(chǎn)損失。間接損失又稱利息損失，是指可以預(yù)期的利息損失。由于房價上漲和出賣人違約，買受人造成的間接損失包括房屋增值部分的損失。因此，有法律依據(jù)要求違約方賠償房屋升值部分的損失?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第十五條對開發(fā)商遲延交付的解除合同期限作了專門規(guī)定或者買受人遲延付款的。在上述遲延履行的情況下，違約一方在被催告后三個月內(nèi)不履行的，另一方有權(quán)解除合同。而且，當(dāng)事人在一定期限內(nèi)不行使解除權(quán)的，將喪失合同解除權(quán)：法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人不同意的，解除權(quán)的合理行使期限為對方催告后三個月。對方不催告的，撤銷權(quán)自撤銷權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，撤銷權(quán)消滅。

合同法司法解釋對商品房買賣合同的解除也規(guī)定了相應(yīng)的法律責(zé)任，并對開發(fā)商惡意侵害買受人合法權(quán)益的行為進行了較為嚴厲的賠償，即：，買受人不僅可以要求解除合同，退還已付購房款及利息，賠償損失，還可以要求開發(fā)商承擔(dān)不超過已付購房款的賠償責(zé)任，賠償責(zé)任為原付款的兩倍。

對于其他撤銷理由，司法解釋并未賦予買受人請求懲罰性賠償?shù)臋?quán)利，這也是為了更好地發(fā)揮懲罰性賠償制度應(yīng)有的功能，準確制裁和遏制欺詐行為，惡意違約等放棄誠實信用原則，嚴重損害市場交易安全的行為，維護守約方的合法權(quán)益，促進社會信用體系的建立。

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