房屋買賣合同何時失效。因為房子是建在土地上的，是土地的附著物，所以是不可分割的。因此，房屋所有權(quán)通過出售轉(zhuǎn)讓時，房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須轉(zhuǎn)讓或者隨房屋一并轉(zhuǎn)讓。出賣人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)出售給不同買受人的，或者在出售房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，買受人可以主張買賣合同無效。

，合同主體無效。出售房屋的主體必須是房屋所有人。如果非業(yè)主出售他人的房屋，出售一般無效。該房屋產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有，須經(jīng)共有人同意，方可出售。出售共有房屋，應(yīng)當(dāng)提交共有人的同意書。部分共有人未經(jīng)其他共有人同意，擅自出售共有房屋的，其買賣行為一般無效。本合同因違反優(yōu)先購買權(quán)而無效。房屋所有人出售共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出售出租房屋的，應(yīng)當(dāng)在出售前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出售房屋時違反共有人和承租人優(yōu)先購買權(quán)的，共有人和承租人可以請求法院宣告房屋出售無效。由于非法轉(zhuǎn)讓，合同無效。主要包括轉(zhuǎn)讓（包括買賣）下列不動產(chǎn)：

①司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法決定查封或者以其他形式限制不動產(chǎn)權(quán)利；

②依法收回土地使用權(quán)；

③有爭議的所有權(quán)；

④法律、行政法規(guī)禁止的其他情形?！逗贤ā返谒氖臈l規(guī)定：“依法成立的合同，自成立之日起生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)并生效的，從其規(guī)定?！狈课葙I賣合同一般成立，合同訂立時生效。但是，也有以下例外情況：

1。如果買賣雙方就合同的有效條件達(dá)成一致，則銷售合同將在有效條件得到滿足時生效。

2。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，經(jīng)批準(zhǔn)、登記等手續(xù)后生效。

基于房地產(chǎn)權(quán)屬的特殊性，交易中商品房的權(quán)屬，即買賣雙方辦理過戶登記手續(xù)后，產(chǎn)權(quán)應(yīng)轉(zhuǎn)移給買受人。過戶登記不是房屋買賣合同的生效要件，只是產(chǎn)權(quán)過戶的生效要件。它只影響房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，不影響合同的成立和效力?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第六十條第三款規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、變更時，房地產(chǎn)變更登記應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門申請……”根據(jù)《城市私人住房管理條例》第六條的規(guī)定，“房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移或者房屋現(xiàn)狀發(fā)生變化的，必須向當(dāng)?shù)胤课葜鞴懿块T辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移或者房屋現(xiàn)狀變化登記手續(xù)。”。上述法律、行政法規(guī)未規(guī)定房屋買賣合同生效前必須辦理過戶登記手續(xù)。

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