1、 購(gòu)房合同的條款要注意。房屋面積條款買(mǎi)受人在簽訂既有房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)在條款中明確房屋建筑面積，包括公共面積的構(gòu)成和具體的平方米數(shù)、使用面積的平方米數(shù)等，建筑面積和使用面積的比例。

此外，合同或附錄中還應(yīng)說(shuō)明所購(gòu)建筑的樓號(hào)、房間號(hào)、單元在整棟建筑中的位置示意圖和單元平面圖。在一般合同中，價(jià)格條款應(yīng)當(dāng)相對(duì)明確。當(dāng)開(kāi)發(fā)商要求買(mǎi)受人支付各種款項(xiàng)、稅費(fèi)時(shí)，買(mǎi)受人可以要求出賣(mài)人出示相關(guān)規(guī)定和證明文件。對(duì)于一些不合理、毫無(wú)根據(jù)的收費(fèi)，如開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)律師費(fèi)、代理費(fèi)、銀行手續(xù)費(fèi)等，購(gòu)房者有權(quán)拒付。

3。住房質(zhì)量條款。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間裝修標(biāo)準(zhǔn)、等級(jí)、建筑材料清單、等級(jí)、室內(nèi)設(shè)備清單、水、電、氣、管道通暢度、門(mén)、窗、家具缺陷、建筑抗震等級(jí)等。同時(shí)，合同還可以約定房屋及附屬設(shè)備的保質(zhì)期。房地產(chǎn)市場(chǎng)上有很多種房子。作為買(mǎi)家，他們必須清楚自己的收入和消費(fèi)水平。他們既不能小看自己，也不能目標(biāo)太高，以免將來(lái)給自己帶來(lái)沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。搞清楚自己應(yīng)該買(mǎi)什么樣的商品房之后，更重要的是了解開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)。由于開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者之間存在嚴(yán)重的市場(chǎng)信息不對(duì)稱(chēng)，雙方的地位基本不平等。實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商利用集體土地開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，開(kāi)發(fā)商逃避預(yù)售資金，對(duì)預(yù)售房地產(chǎn)進(jìn)行抵押，嚴(yán)重侵害了購(gòu)房者的權(quán)益。樓盤(pán)預(yù)售前，不少開(kāi)發(fā)商喜歡搞內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，一是造勢(shì)，二是摸底，這是為預(yù)售做準(zhǔn)備。對(duì)于買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，相對(duì)而言，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的價(jià)格相對(duì)較低，具有一定的吸引力。對(duì)此，筆者認(rèn)為，由于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)行為沒(méi)有得到政府的認(rèn)可，也沒(méi)有納入管理范圍，商品房?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)可能存在以下隱患：，開(kāi)發(fā)商未繳納開(kāi)發(fā)地塊的土地使用權(quán)出讓金，日后難以取得房地產(chǎn)權(quán)證；

其次，商品房可能已由開(kāi)發(fā)商抵押，買(mǎi)方日后無(wú)法取得房屋的全部所有權(quán)。

第三，由于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同未經(jīng)政府部門(mén)登記，開(kāi)發(fā)商可能會(huì)將一樓的房屋多賣(mài)出去。因此，購(gòu)房者千萬(wàn)不能因?yàn)閮?nèi)部認(rèn)購(gòu)商品房的所謂價(jià)格優(yōu)勢(shì)而粗心大意。實(shí)踐中，為了盡快將商品房銷(xiāo)售出去，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人在簽訂商品房銷(xiāo)售合同前先簽訂商品房預(yù)售認(rèn)購(gòu)書(shū)，購(gòu)房人按照認(rèn)購(gòu)協(xié)議支付一定的款項(xiàng)。但往往在正式的商品房銷(xiāo)售談判中，因具體條款發(fā)生糾紛，無(wú)法簽訂正式的商品房銷(xiāo)售合同，雙方便轉(zhuǎn)而將購(gòu)房者所交的錢(qián)是否視為定金，適用“定金罰則”而爭(zhēng)吵不休。對(duì)于認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律性質(zhì)，一般認(rèn)為，如果認(rèn)購(gòu)書(shū)中含有商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要條款，如商品房的位置、樓層、總面積、單價(jià)、總價(jià)、簽訂正式預(yù)售合同的時(shí)間等。，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)具有合同約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定的金額作為終止保證金，并適用保證金罰款。如果認(rèn)購(gòu)書(shū)中沒(méi)有商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要條款，認(rèn)購(gòu)書(shū)只是一份沒(méi)有法律約束力的“意向書(shū)”，購(gòu)房人支付的款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)退還。為了加快資金回籠，在實(shí)際操作中，一些開(kāi)發(fā)商給一次性付款的購(gòu)房者提供一定的折扣，一些經(jīng)濟(jì)條件優(yōu)越的購(gòu)房者愿意一次性付款以避免麻煩。但這種做法其實(shí)有一定的風(fēng)險(xiǎn)，如果開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)不完，購(gòu)房者很可能賠錢(qián)。因此，購(gòu)房者應(yīng)盡量根據(jù)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的進(jìn)展情況分期支付房?jī)r(jià)，盡量減少風(fēng)險(xiǎn)，避免日后被“套牢”。合同中約定簽約時(shí)支付房?jī)r(jià)10%的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)保證工程竣工至4樓，買(mǎi)受人再支付10%的房款。對(duì)于商品房交付標(biāo)準(zhǔn)，《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十七條、第十八條明確規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，方可交付使用。住宅小區(qū)或者其他組團(tuán)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工時(shí)，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行綜合驗(yàn)收。綜合驗(yàn)收項(xiàng)目包括：（1）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件落實(shí)情況；（2）城市規(guī)劃要求的配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)情況；（3）單項(xiàng)工程質(zhì)量驗(yàn)收情況；（4）拆遷安置方案落實(shí)情況；（5）物業(yè)管理落實(shí)情況。住宅小區(qū)等組團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)的，可以分期驗(yàn)收。商品房建筑面積以房地產(chǎn)測(cè)繪部門(mén)測(cè)繪成果為準(zhǔn)。而合同往往是在測(cè)繪前簽訂的，因此，合同中約定的商品房面積往往與實(shí)測(cè)面積不符。

建設(shè)部《關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》明確規(guī)定，商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積與實(shí)際面積有差異的，按合同約定辦理；合同沒(méi)有約定的，按合同約定辦理面積誤差率絕對(duì)值超過(guò)3%的，購(gòu)房人有權(quán)退房。買(mǎi)受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積的，由買(mǎi)受人補(bǔ)足房?jī)r(jià)誤差率小于3%（含3%）的部分；房?jī)r(jià)誤差率超過(guò)3%的部分由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受人所有。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差率絕對(duì)值小于3%（含3%）的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房?jī)r(jià)返還給買(mǎi)受人；絕對(duì)值超過(guò)3%的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)雙倍返還購(gòu)房人。廣州市《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》進(jìn)一步規(guī)定，面積誤差率絕對(duì)值小于0.6%（含數(shù)字）的，買(mǎi)賣(mài)雙方不作任何賠償。當(dāng)然，合同雙方也可以另行約定。大多數(shù)開(kāi)發(fā)商在售樓廣告中都寫(xiě)下了他們將提供多少年幾成的房貸，并列出了每月的房貸金額，以此表明房貸是一件輕松的事情。一些購(gòu)房者還認(rèn)為，在簽訂合同、支付部分房?jī)r(jià)、提交一系列房貸申請(qǐng)文件后，可以放心等著入住。實(shí)際上，提供抵押貸款的是銀行，而不是開(kāi)發(fā)商。銀行在調(diào)查買(mǎi)方信用后，不得批準(zhǔn)抵押貸款。在實(shí)際操作中，也有一些開(kāi)發(fā)商將按揭作為一種銷(xiāo)售手段，但并不對(duì)外公開(kāi)。

如果銀行不批準(zhǔn)按揭或根本沒(méi)有按揭，而購(gòu)房者已經(jīng)支付了部分房?jī)r(jià)，那么購(gòu)房者就非常被動(dòng)。更好的辦法是對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同中未經(jīng)批準(zhǔn)的按揭申請(qǐng)如何處理作出明確規(guī)定。有的購(gòu)房者經(jīng)常遇到這種情況，接到開(kāi)發(fā)商的交房通知，就去樓盤(pán)看看，而商品房的很多設(shè)施都不到位。對(duì)此，一些購(gòu)房者急于入住，直接收回房產(chǎn)。部分購(gòu)房者明確書(shū)面通知開(kāi)發(fā)商不接受交房，并要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)遲延交房責(zé)任。它們的法律后果是不同的。前者收回后，即使該商品房根本不適合居住和使用，購(gòu)房者也不能要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)遲延交付的違約金。當(dāng)然，如果商品房出現(xiàn)了質(zhì)量問(wèn)題，拿到房子的購(gòu)房者仍然可以要求開(kāi)發(fā)商賠償損失