按揭房屋買(mǎi)賣(mài)合同常見(jiàn)糾紛一、出賣(mài)人違約。出賣(mài)人違約及繼續(xù)履行

二手房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，一方不同意繼續(xù)履行，并愿意以承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任為代價(jià)終止合同，另一方堅(jiān)持繼續(xù)履行合同的，甲方應(yīng)繼續(xù)履行合同，除非合同中有終止定金或其他規(guī)定，或因不可抗力不能履行合同。二手房買(mǎi)賣(mài)合同合法有效，未辦理產(chǎn)權(quán)登記不影響合同效力。買(mǎi)受人要求出賣(mài)人履行合同、協(xié)助辦理房屋登記過(guò)戶(hù)手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)予以支持。二手房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，出賣(mài)人未按合同約定交付房屋的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。逾期交付房屋的違約責(zé)任承擔(dān)方式?jīng)]有約定的，買(mǎi)受人主張?jiān)谟馄诮桓妒褂闷陂g，根據(jù)有關(guān)部門(mén)公布的或有資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的同一區(qū)域內(nèi)同類(lèi)房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合房屋現(xiàn)狀，確定逾期交付違約金或賠償損失當(dāng)?shù)胤课莩鲎夂蜕婕胺课莸木唧w位置，應(yīng)當(dāng)予以支持。

4。戶(hù)籍轉(zhuǎn)移的違約責(zé)任。但買(mǎi)受人以出賣(mài)人逾期遷出戶(hù)口構(gòu)成違約為由要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任的，屬于民事案件受理范圍。5非法買(mǎi)賣(mài)房屋的法律效力未經(jīng)授權(quán)將房屋轉(zhuǎn)讓給第三人，第三人以合理的價(jià)格善意轉(zhuǎn)讓房屋并辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓登記的，房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。二是買(mǎi)方違約。逾期付款的法律后果。二是二手房買(mǎi)受人逾期付款，合同約定了逾期付款違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的，按合同約定辦理。合同中沒(méi)有約定計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)和相應(yīng)損失賠償?shù)?，按照中?guó)人民銀行規(guī)定的銀行同期貸款利率計(jì)算。因違約造成的損失超過(guò)上述計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的數(shù)額的，當(dāng)事人可以要求違約方承擔(dān)超額損失。在二手房交易中，出賣(mài)人將房屋交付買(mǎi)受人后，買(mǎi)受人對(duì)出賣(mài)人購(gòu)房款的違約視為普通債權(quán)，訴訟時(shí)效為兩年，訴訟時(shí)效自確定的履行期限屆滿(mǎn)之日起計(jì)算；履行期限不能確定的，從債權(quán)人要求債務(wù)人履行債務(wù)的寬限期屆滿(mǎn)之日起計(jì)算。二手房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，不適用時(shí)效期限。因合同無(wú)效而要求返還財(cái)產(chǎn)或者賠償損失的，適用訴訟時(shí)效。訴訟時(shí)效自合同規(guī)定的履行期限屆滿(mǎn)之日起計(jì)算。二手房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，買(mǎi)受人不履行合同付款義務(wù)或者不按照約定履行付款義務(wù)，又無(wú)合理抗辯理由的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行等違約責(zé)任，采取補(bǔ)救措施或賠償損失。二手房買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人有優(yōu)先履行付款交房協(xié)議的權(quán)利。如果一方不先履行，另一方有權(quán)拒絕履行。如果一方的履行不符合本協(xié)議的約定，乙方有權(quán)拒絕另一方相應(yīng)的履行要求。二手按揭住房買(mǎi)賣(mài)合同一方當(dāng)事人不履行合同義務(wù)或者不按照約定履行合同義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。二手房買(mǎi)賣(mài)合同中未約定單價(jià)，或約定“房屋面積以房產(chǎn)證為準(zhǔn)”等內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)雙方房屋是按套定價(jià)的，并按照目前二手房交易習(xí)慣，二手房買(mǎi)賣(mài)雙方一般都是親自到外地看房，買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)房子的實(shí)際了解情況包括面積都要事先知道，所以一般不支持一方要求支付面積差價(jià)，但雙方對(duì)面積單價(jià)及面積差價(jià)有特別約定的除外。二手房轉(zhuǎn)讓稅糾紛雖然法律規(guī)定房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅的納稅人是出賣(mài)人，但并不禁止當(dāng)事人在房地產(chǎn)交易過(guò)程中約定相關(guān)稅收主體。二手房買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人在交易過(guò)程中對(duì)稅負(fù)沒(méi)有約定或者約定，經(jīng)協(xié)商不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照稅務(wù)部門(mén)對(duì)各類(lèi)稅種和納稅人的明確規(guī)定確定納稅人。在簽訂和履行二手房買(mǎi)賣(mài)合同過(guò)程中，支付定金的一方不履行約定義務(wù)的，無(wú)權(quán)要求對(duì)方返還定金；收取定金的一方不履行約定義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。當(dāng)事人支付留置權(quán)、保證金、保證金、合同保證金、定金或者定金，但對(duì)定金的性質(zhì)不一致的，法院不予支持。二手房買(mǎi)賣(mài)合同的出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)對(duì)買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物的買(mǎi)受人承擔(dān)質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任。一方當(dāng)事人因不可抗力、另一方當(dāng)事人預(yù)期違約或者經(jīng)催告對(duì)方當(dāng)事人在合理期限內(nèi)遲延履行主要債務(wù)而提出解除合同的，或另一方遲延履行或其他違約行為導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，終止通知應(yīng)送達(dá)另一方解除。另一方當(dāng)事人有異議的，可以請(qǐng)求法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)終止合同的效力。當(dāng)二手房買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人對(duì)口頭合同的效力或合同成立有爭(zhēng)議時(shí)，法官應(yīng)當(dāng)依法制定程序，全面客觀地審查證據(jù)，遵循法官職業(yè)道德，運(yùn)用邏輯推理和日常生活經(jīng)驗(yàn)，獨(dú)立評(píng)價(jià)證據(jù)是否具有證明力和證明力判斷。當(dāng)合同名稱(chēng)與合同內(nèi)容不一致時(shí)，應(yīng)以合同最終實(shí)現(xiàn)的目的確定合同的性質(zhì)。二手房買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人對(duì)交房前房屋有關(guān)的物業(yè)、采暖、水電、煤氣、電話(huà)、電視有線(xiàn)、維修基金等費(fèi)用的結(jié)算有約定的，應(yīng)當(dāng)按照約定辦理。如果賣(mài)方未能支付上述費(fèi)用，買(mǎi)方可在預(yù)付款后向賣(mài)方追償。精神病人和其他無(wú)民事行為能力人、限制民事行為能力人未經(jīng)法定代理人同意或者事后追認(rèn)，與他人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同進(jìn)行房屋交易的，其房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。未成年人作為房屋所有人，未經(jīng)法定代理人同意或者事后認(rèn)可，與他人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同進(jìn)行房屋交易的，該合同無(wú)效。當(dāng)事人對(duì)合同條款的理解有爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同用語(yǔ)、合同條款、合同目的、交易習(xí)慣和誠(chéng)實(shí)信用原則確定條款的真實(shí)含義。當(dāng)事人一方根本違約，致使合同履行利益不能實(shí)現(xiàn)的，對(duì)方當(dāng)事人可以行使法定的或者約定的解除權(quán)。合同規(guī)定了違約金。一方未給另一方造成損失的，仍按違約金計(jì)算。根據(jù)合同法的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人可以請(qǐng)求法院調(diào)整處罰。買(mǎi)受人在劃撥土地上購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)支付土地出讓金，但雙方另有約定的除外?？陬^合同的效力與認(rèn)定是一項(xiàng)重要的法律制度