西安市仲裁委員會副主任兼秘書長潘*星介紹，去年共受理仲裁案件885件，其中商品房買賣合同糾紛479件。比前一年翻了一番。2007年，西安市仲裁委員會受理了40%的房產(chǎn)證逾期案件，其中90%以上是開發(fā)商造成的。從去年受理的案件來看，逾期未領(lǐng)房地產(chǎn)許可證的主要原因是開發(fā)商未取得土地使用權(quán)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)許可證。2007年，約30%的糾紛是由商品房延期交付引起的。潘×星認為，延誤的原因之一是開發(fā)商資金短缺，不到位，導(dǎo)致工期延長。第二個原因是房地產(chǎn)開發(fā)周期普遍較長，政策和市場影響建設(shè)周期。

延遲交房后，購房者有權(quán)解除合同，但現(xiàn)實中，很少有人主張解除合同，這與近年來西安商品房價格不斷上漲有很大關(guān)系。

“房屋質(zhì)量糾紛是近年來商品房買賣合同糾紛的又一新點，主要體現(xiàn)在非主體工程的缺陷上?！迸恕列钦f：“房屋質(zhì)量分為主體工程質(zhì)量和非主體工程缺陷。房屋主體質(zhì)量不合格引發(fā)的糾紛比較少見，主要是房屋質(zhì)量的共同缺陷?！迸恕列钦f，開發(fā)商賣房后，一般把保修責(zé)任委托給物業(yè)公司或建筑企業(yè)。當(dāng)買方提出質(zhì)量缺陷時，開發(fā)商、物業(yè)公司和施工方相互推卸責(zé)任。

潘×星表示，一旦發(fā)生質(zhì)量糾紛，開發(fā)商應(yīng)始終向消費者承擔(dān)房屋維修責(zé)任。負責(zé)維修過程中的溝通和解決。如果開發(fā)商未能及時履行相應(yīng)的維修義務(wù)，買方可自行維修，維修費用由開發(fā)商承擔(dān)。2002年9月30日，王先生與開發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同》（以下簡稱合同），付款方式為首付加按揭，首付10萬元，按揭20萬元。雙方還約定，如果王先生因開發(fā)商責(zé)任未能在規(guī)定期限內(nèi)取得房屋產(chǎn)權(quán)證，開發(fā)商將按已付房價的2%向王先生支付違約金。

2005年10月，王先生未取得房地產(chǎn)證，多次交涉未果。王先生向仲裁委員會申請仲裁，要求開發(fā)商承擔(dān)逾期申請的違約金。但對于逾期申請違約金的計算，開發(fā)商和王先生有不同意見。

分析：

西安仲裁委員會主任白×立解釋說，王先生在本案中的一個關(guān)鍵問題是如何確定違約金的計算基數(shù)。

一是王先生已付清全部房款，違約金的計算基數(shù)應(yīng)按全部房款計算（即30萬元、6000元的2%）；二是王先生作為買受人在一定期限內(nèi)未按時支付月供的，由出賣人承擔(dān)責(zé)任補充供應(yīng)和回購擔(dān)保，銀行凍結(jié)抵押貸款的10%-20%作為保證金。這與買方一次性全額付款不同，因此違約金的計算應(yīng)按“首付+王先生月供”計算。在實踐中，違約金的計算有兩種方式。

房產(chǎn)證逾期的防范措施：

上述論點的關(guān)鍵在于對已付房價或總房價概念的不同理解。建議商品房買賣合同當(dāng)事人在合同中明確已付房價或總房價的概念，明確約定已付房價或總房價是指合同總金額，或直接約定金額，以避免分歧和誤解。同時，對于違約金的計算方法，最好不要約定簡單的固定金額，而是按日或按月計算，以體現(xiàn)合同的公平性、合理性和違約責(zé)任條款的作用。

案例二：因不可抗力延遲交付房屋的責(zé)任免除應(yīng)區(qū)別對待。趙某認為，按照合同約定，開發(fā)商應(yīng)該支付違約金。但開發(fā)商認為逾期交房是由于建設(shè)過程中雨天過多、停電所致，無過錯拒絕支付違約金。

分析：

西安仲裁委員會主任白×立表示，下雨、停電、行政機關(guān)限制建設(shè)、原材料漲價等因素并非不可抗力，因此，開發(fā)商是否可以免除延期交房的責(zé)任，應(yīng)根據(jù)合同區(qū)別對待。

在實踐中，開發(fā)商有權(quán)主動起草合同文本。開發(fā)人員有能力在開發(fā)周期中考慮這些可預(yù)測的因素，然后確定交付時間。

防范措施：陜西永嘉信律師事務(wù)所韓安主任建議，業(yè)主可在示范合同中約定不可抗力發(fā)生后的特別約定。示范合同第九條“逾期交付的違約責(zé)任”第二款規(guī)定，“上述房價款的支付和支付以“\元計算（建議填寫合同價款或雙方約定的金額）”為準(zhǔn)”。建議上述協(xié)議中開發(fā)商也應(yīng)告知合同雙方，以便于開發(fā)商與業(yè)主之間的有效溝通和相互理解。案例三：房屋質(zhì)量不合格的，業(yè)主有權(quán)退房并要求賠償損失。

2006年8月，錢女士買了一套商品房，裝修時發(fā)現(xiàn)室內(nèi)地面有空鼓，即粉刷層和混凝土層有30多起脫殼。經(jīng)檢查，開發(fā)商認為商品房的結(jié)構(gòu)沒有問題，只要地面能修好，所以他不愿意賠償。

分析：

西安市仲裁委員會主任白×立表示，商品房質(zhì)量問題按嚴(yán)重程度可分為兩類：房屋質(zhì)量不合格和房屋質(zhì)量缺陷。

由于房屋質(zhì)量與安全問題關(guān)系密切，房屋銷售不僅受到雙方合同的約束，還受到一系列房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的約束。

如果房屋主體質(zhì)量不合格，無論是在房屋交付使用前還是交付使用后發(fā)現(xiàn)，業(yè)主都有權(quán)要求開發(fā)商對房屋進行退房，并要求賠償損失。如果屬于房屋主體質(zhì)量不合格以外的其他質(zhì)量問題，即普通房屋質(zhì)量缺陷，此時有必要對其進行詳細分析。

房產(chǎn)證逾期預(yù)防措施：

業(yè)主遇到的商品房質(zhì)量問題是否屬于房屋主體質(zhì)量不合格，可以根據(jù)《建筑法》等一系列有關(guān)房屋質(zhì)量的規(guī)定，邀請專業(yè)的質(zhì)量檢測機構(gòu)進行鑒定。

如果是在開發(fā)商提供的“住宅質(zhì)量保證書”規(guī)定的保修期內(nèi)，如果是在開發(fā)商提供的“住宅質(zhì)量保證書”規(guī)定的保修期內(nèi)，開發(fā)商應(yīng)向業(yè)主承擔(dān)維修責(zé)任和費用，并應(yīng)承擔(dān)給業(yè)主造成的其他損失業(yè)主在維修期間。

如果質(zhì)量問題嚴(yán)重影響業(yè)主的正常生活和使用，業(yè)主仍有權(quán)要求開發(fā)商退房并賠償損失。當(dāng)然，這里的質(zhì)量問題“嚴(yán)重影響住宅使用”，存在著業(yè)主舉證、開發(fā)商辯護和司法機關(guān)認定的問題。

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