公共住房問題是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的特殊產(chǎn)物。隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的全面推進(jìn)和深化，原有以廉租房為考慮對(duì)象的福利性住房分配制度已被貨幣工資分配制度所取代。居民只能通過租賃、購(gòu)買等方式取得房屋的使用權(quán)或所有權(quán)。根據(jù)國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》等相關(guān)政策，福利性住房銷售有三種價(jià)格政策：一是將公共住房按市場(chǎng)價(jià)格出售給高收入職工家庭，使家庭充分取得住房所有權(quán)二是以成本價(jià)將公房出售給中低收入職工家庭，雖然家庭可以取得房屋所有權(quán)，但上市交易受到限制；三是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售，居民獲得部分房屋產(chǎn)權(quán)。公共住房產(chǎn)權(quán)逐步明晰的同時(shí)，也呈現(xiàn)出產(chǎn)權(quán)人多元化、價(jià)值商品化、社會(huì)化。目前，離婚訴訟涉及的公房問題越來(lái)越多，爭(zhēng)奪公房租賃權(quán)或所有權(quán)的當(dāng)事人矛盾突出。然而，我國(guó)城鎮(zhèn)居民房改屬于政策調(diào)整范疇，法律上的空白和觀念上的誤解不僅影響了法院判決的統(tǒng)一，也給當(dāng)事人帶來(lái)了不必要的訴訟。本文旨在探討司法實(shí)踐中較為困難的相關(guān)實(shí)踐。

在離婚訴訟中，當(dāng)事人感情確實(shí)破裂，調(diào)解無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)允許離婚。同時(shí)，離婚訴訟屬于復(fù)合訴訟，子女撫養(yǎng)和夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割應(yīng)作為從屬訴訟一并處理，這必然涉及夫妻共有的公有住房使用權(quán)和所有權(quán)的分割。有人認(rèn)為，根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)和相關(guān)政策，保障性住房、房改房和集資房的上市是國(guó)家政策規(guī)定的，涉及土地出讓金、居住年限等因素，不能自由交易。由此引發(fā)的民事糾紛法院不予受理，審判實(shí)踐中始終堅(jiān)持排除第三人參與婚姻案件訴訟的原原則公房問題涉及到房管單位的利益和國(guó)家稅收的征收，故租賃權(quán)或租賃權(quán)受到限制不涉及公有住房的所有權(quán)。事實(shí)上，1996年，最高人民法院出臺(tái)了《關(guān)于審理離婚案件中公房使用和租賃若干問題的答復(fù)》。司法解釋明確規(guī)定：離婚案件中，當(dāng)事人對(duì)公房使用、租賃有爭(zhēng)議，自行協(xié)商不成的，或者經(jīng)雙方單位或者有關(guān)部門調(diào)解不成的，人民法院應(yīng)當(dāng)：，根據(jù)案件情況，依法妥善處理案件的具體情況。同時(shí)，最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問題的解釋（二）》第二十條明確規(guī)定，調(diào)整范圍為取得所有權(quán)的房屋，包括按市場(chǎng)價(jià)和成本價(jià)購(gòu)買的公房。根據(jù)人民法院的司法判決，房屋權(quán)屬應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況解釋?？梢?，這兩個(gè)司法解釋既肯定了法院應(yīng)當(dāng)審理公房租賃權(quán)和權(quán)屬糾紛，又規(guī)定了具體分割的基本原則。因此，法院不應(yīng)拒絕審理離婚案件。

根據(jù)上述兩個(gè)司法解釋，公房出租或歸一方所有時(shí)，一方應(yīng)給予另一方“相應(yīng)”和“適當(dāng)”的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。至于相應(yīng)的、適當(dāng)?shù)挠?jì)算標(biāo)準(zhǔn)，目前還沒有詳細(xì)的說明。作為公房銷售，在很大程度上享受國(guó)家的優(yōu)惠政策。除了公房的市場(chǎng)價(jià)格外，居民還可以以較低的對(duì)價(jià)獲得房屋所有權(quán)。當(dāng)市場(chǎng)交易條件達(dá)到時(shí)，它將具有與商品房同等的地位，具有現(xiàn)實(shí)的、必然的預(yù)期收益。因此，毫無(wú)疑問，市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)該是獲得所有權(quán)的公有住房的補(bǔ)償基數(shù)。但是，對(duì)當(dāng)事人共同租賃的公房進(jìn)行補(bǔ)償?shù)那闆r并非如此。一方取得公有住房租賃權(quán)后，不僅不一定取得所有權(quán)，還需要支付租金。因此，對(duì)對(duì)方的補(bǔ)償只能是對(duì)房屋使用權(quán)喪失的補(bǔ)償。商品的使用價(jià)值雖然沒有固定價(jià)值，但可以通過商品交換以貨幣的形式計(jì)量。因此，公房的使用價(jià)值也可以用公房商品化后的市場(chǎng)價(jià)格來(lái)衡量。當(dāng)居民按照國(guó)家優(yōu)惠政策以一定價(jià)格取得公有住房所有權(quán)時(shí)，住房就可以成為市場(chǎng)上交易的商品，具有市場(chǎng)價(jià)格。商品的市場(chǎng)價(jià)格實(shí)際上包括原公房的使用價(jià)值和購(gòu)買售后公房產(chǎn)權(quán)的資金。國(guó)家對(duì)如何購(gòu)買售后公房產(chǎn)權(quán)有具體規(guī)定，并逐年更新。公房?jī)r(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格的差額，可以作為確定公房使用權(quán)價(jià)值的依據(jù)，從而獲得合理的補(bǔ)償數(shù)額。對(duì)居民按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的部分產(chǎn)權(quán)房，以當(dāng)?shù)卣?dāng)年公布的公房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)作為劃分公房使用權(quán)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。如果當(dāng)事人將來(lái)取得公房全部所有權(quán)后發(fā)生糾紛，可以另行起訴。根據(jù)當(dāng)事人意思自治原則和婚姻案件的特殊性，法律主張夫妻協(xié)議分割共有財(cái)產(chǎn)，公房市場(chǎng)價(jià)格除專業(yè)評(píng)估外，還應(yīng)遵循經(jīng)濟(jì)、方便的原則。在司法實(shí)踐中，當(dāng)事人對(duì)公房?jī)r(jià)值的約定屬于事實(shí)認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)免除舉證責(zé)任。但婚姻案件特殊，當(dāng)事人感情波動(dòng)大，意志表達(dá)的范圍復(fù)雜多變，極有可能作出遠(yuǎn)離客觀事實(shí)的陳述。當(dāng)公房協(xié)商價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，被補(bǔ)償方將遭受重大損失，這不僅不公平，而且有違社會(huì)公正。從公平正義的原則出發(fā)，法院應(yīng)最大限度地追求案件的客觀真實(shí)。在公房?jī)r(jià)值協(xié)商中，法院應(yīng)當(dāng)履行解釋義務(wù)，告知當(dāng)事人房屋價(jià)值協(xié)議的目的和法律后果。撤銷訴訟中給予當(dāng)事人的承認(rèn)的權(quán)利是基于對(duì)客觀事實(shí)的尊重和追求，而對(duì)訴訟外承認(rèn)的事實(shí)的禁止反悔則是當(dāng)事人行使訴訟權(quán)利的表現(xiàn)，當(dāng)然可以提出撤銷請(qǐng)求。對(duì)存在重大誤解或者可能存在明顯不公平的，撤銷當(dāng)事人此前對(duì)房屋價(jià)值事實(shí)的認(rèn)定，依法啟動(dòng)評(píng)估程序，并將評(píng)估結(jié)論作為重新確認(rèn)案件事實(shí)的新證據(jù)。你知道嗎