1、 根據(jù)《合同法》第五十二條的規(guī)定，只有違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同才是無效的。城市房屋租賃合同因未經(jīng)消防驗收使用房屋而發(fā)生效力認定的主要法律依據(jù)是《消防法》第十三條第三款，其中規(guī)定，按照國家工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)需要進行消防設(shè)計的建設(shè)項目竣工，依法應(yīng)當(dāng)驗收的建設(shè)項目不驗收或者消防驗收不合格的，禁止使用。因此，根據(jù)《合同法》第五十二條的規(guī)定，租賃房屋必須經(jīng)消防部門依法驗收，驗收不合格或者驗收不合格的，租賃合同視為無效。當(dāng)然，在界定“必須進行消防驗收的建設(shè)項目”時，必須明確只有“需要按照國家消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進行消防設(shè)計的建設(shè)項目”必須在竣工時進行消防驗收。因此，不宜籠統(tǒng)地認為所有城市出租房屋都必須經(jīng)過消防驗收，沒有消防驗收或者驗收不合格，租賃合同就無效?！督ㄖā返诹粭l規(guī)定：“建設(shè)工程竣工驗收合格后，方可交付使用；驗收不合格或者驗收不合格的，未經(jīng)全面驗收而簽訂的租賃合同，違反了《建筑法》的強制性規(guī)定，依照《合同法》第五十二條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認定為無效。第三，房屋租賃合同在租賃期間權(quán)屬發(fā)生變化時是否繼續(xù)有效。同時，現(xiàn)行法律沒有限制出租人根據(jù)租賃合同主張合同權(quán)利，追究承租人的違約責(zé)任。合同責(zé)任不僅包括收回租金，還包括違約方終止履行合同的責(zé)任。因此，出租人提出終止租賃合同的建議應(yīng)予支持。第四，以在建房屋為租賃標(biāo)的的房屋租賃合同的效力已成為我國房地產(chǎn)領(lǐng)域的普遍現(xiàn)象。本案判決表明，人民法院對以在建房屋為租賃標(biāo)的的當(dāng)事人簽訂的租賃合同和房屋轉(zhuǎn)租合同的效力認定，與其他合同一樣，實行國家干預(yù)原則，即：，依職權(quán)審查合同是否違法。對于不違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定，不具備法定無效條件的合同，應(yīng)當(dāng)尊重合同當(dāng)事人意思自治原則，承認該合同有效。

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