什么是小產(chǎn)權(quán)房？“小產(chǎn)權(quán)房”不是一個(gè)法律概念，而是在社會(huì)實(shí)踐中形成的一個(gè)習(xí)慣用語。目前，所謂“小產(chǎn)權(quán)房”，又稱“鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家發(fā)放的房產(chǎn)。這類房屋沒有國(guó)家頒發(fā)的土地使用許可證和預(yù)售許可證，國(guó)土房管局也不會(huì)對(duì)購房合同進(jìn)行備案。因此，“小產(chǎn)權(quán)”實(shí)際上是“農(nóng)村產(chǎn)權(quán)”和“集體產(chǎn)權(quán)”，并不真正構(gòu)成嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。更直白地說，“小產(chǎn)權(quán)房”是一些村集體組織或開發(fā)商以新農(nóng)村建設(shè)的名義出售的、建在集體土地上的房屋，或農(nóng)民自建的“商品房”。目前，“小產(chǎn)權(quán)房”和“鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)房”有兩種：一種是建在集體建設(shè)用地上的，即建在“宅基地”上的房子，只屬于農(nóng)村集體所有人，其他村的農(nóng)民根本買不起；二是在集體企業(yè)用地或者占用耕地上違法建設(shè)的。

與一般意義上的商品房相比，“小產(chǎn)權(quán)房”沒有土地出讓金的概念，也沒有開發(fā)商瘋狂的攫取利潤(rùn)。因此，‘小產(chǎn)權(quán)房’的價(jià)格一般只有同區(qū)域商品房的1/3甚至更低?！薄氨阋恕笔谴罅砍擎?zhèn)居民在產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)下購買“小產(chǎn)權(quán)房”的根本原因。

從小產(chǎn)權(quán)房開始就有風(fēng)險(xiǎn)

無論是投資還是自主，不得不說小產(chǎn)權(quán)房還有比較廣闊的市場(chǎng)基礎(chǔ)。雖然小樓盤價(jià)格較低，但投資仍需謹(jǐn)慎。小產(chǎn)權(quán)房畢竟沒有土地證和房屋證。市民購買小產(chǎn)權(quán)房雖然可以拿到律師的公證書，具有法律效力，但小產(chǎn)權(quán)房的交易是違法的，因此公證書沒有法律效力。從國(guó)家一再出臺(tái)的政策來看，清理整頓小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)只是時(shí)間問題。如果是政府拆遷，消費(fèi)者甚至可能得不到補(bǔ)償。而且，小產(chǎn)權(quán)房都是一次性付款，所以拿不到貸款。一旦市場(chǎng)發(fā)生變化，投資可能面臨“水漂”。小產(chǎn)權(quán)房手續(xù)復(fù)雜，購房者無從核實(shí)，甚至公平交易都有風(fēng)險(xiǎn)。此外，小產(chǎn)權(quán)房的物業(yè)管理也是一大難題。業(yè)主入住后的利益難以保證，房屋質(zhì)量也值得懷疑。你知道嗎