“小產(chǎn)權(quán)房”不是一個法律概念，只是在社會實踐中形成的一個習(xí)慣稱謂。目前，所謂“小產(chǎn)權(quán)房”，又稱“鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家發(fā)放的房產(chǎn)。因此，“小產(chǎn)權(quán)”實際上是“農(nóng)村產(chǎn)權(quán)”，并不構(gòu)成真正的合法產(chǎn)權(quán)。更直白地說，“小產(chǎn)權(quán)房”是一些村集體組織或開發(fā)商以新農(nóng)村建設(shè)的名義出售的、建在集體土地上的房屋，或農(nóng)民自建的“商品房”。小產(chǎn)權(quán)的本質(zhì)是沒有產(chǎn)權(quán)。國家規(guī)定農(nóng)村集體土地不能出售，但一些房屋開發(fā)商在農(nóng)村集體土地上建房出售，這就是所謂的小產(chǎn)權(quán)房。這樣的房子是違法的，權(quán)益得不到保障。出賣人當(dāng)然沒有土地使用權(quán)，因為土地是集體的，國家不允許轉(zhuǎn)讓，自然不能辦土地使用權(quán)證。（1）法律效力“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同一般無效。但也要區(qū)別不同情況：對于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間在鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)進行的農(nóng)村房屋交易，房屋交易合同是有效的。

將房屋出售給鄉(xiāng)外人員的，經(jīng)有關(guān)組織、部門批準，合同視為有效。

未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準，將房屋出售給鄉(xiāng)外人員，未實際履行合同或者買受人未實際居住、使用房屋的，合同無效。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓“小產(chǎn)權(quán)房”不能取得正式的房地產(chǎn)權(quán)證，不構(gòu)成不動產(chǎn)合法產(chǎn)權(quán)。也就是說，產(chǎn)權(quán)小的房子只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》，小產(chǎn)權(quán)房不能轉(zhuǎn)讓或者出售給非集體成員的第三人，即購買后不能合法轉(zhuǎn)讓。同時，對住宅的保值增值也有一定的影響。（3） 政策風(fēng)險在購買在建小產(chǎn)權(quán)房時，購房人與開發(fā)商簽訂合同并支付房價后，如果有關(guān)部門對農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房建設(shè)項目進行整改，部分項目可能會被叫停甚至被迫拆除。購房者將面臨拿不到房子、不能及時領(lǐng)房款的尷尬局面。

購房后國家征地拆遷，由于農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房不具有國家承認的合法產(chǎn)權(quán)，買受人不是合法產(chǎn)權(quán)人，因此不能取得產(chǎn)權(quán)的拆遷補償，也不能取得拆遷補償由于實際使用權(quán)與產(chǎn)權(quán)補償相比是很少的。農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)建設(shè)沒有明確的規(guī)定限制，開發(fā)建設(shè)缺乏監(jiān)管，對購房者的利益造成一定影響。同時，沒有開發(fā)單位資質(zhì)，很難保證房屋質(zhì)量和售后保修。你知道嗎