1、 借名買房

“借名買房”是指沒有購買經(jīng)濟(jì)適用房資格的人以有購買資格的人的名義購買經(jīng)濟(jì)適用房。房產(chǎn)證的所有人是名義上的購房人，而實(shí)際出資人是另一人。購房前，雙方將私下簽訂協(xié)議，就“借名”行為達(dá)成協(xié)議：1。雙方明確約定，一方將自己的門牌號(hào)轉(zhuǎn)讓給另一方。雙方對房號(hào)沒有明確約定，只是簽訂了購房后房屋所有權(quán)利歸實(shí)際出資人所有的協(xié)議，名義購房人應(yīng)無條件協(xié)助實(shí)際出資人辦理相關(guān)手續(xù)。名義購房人購買經(jīng)濟(jì)適用房后，將與實(shí)際投資者簽訂房屋買賣合同，并同意將房屋出售給實(shí)際投資者，待政策允許后再辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

雙方的糾紛一般有兩種類型：一是名義上的買受人想實(shí)際占有房屋，起訴實(shí)際出資人騰出房屋；二是實(shí)際出資人起訴名義上的買受人，要求將房屋轉(zhuǎn)讓到自己名下。

法院判決傾向：實(shí)際出資人享有長期居住權(quán)

雙方簽訂的“借名購房”協(xié)議，使不具備購買經(jīng)濟(jì)適用房資格的人借他人名義購買經(jīng)濟(jì)適用房。根據(jù)《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》，應(yīng)該是無效協(xié)議，但根據(jù)《合同法》的規(guī)定，無論是否具有法律、行政法規(guī)的法律效力，《辦法》似乎也是無效的。在“借名購房”案件中，法院一般以房屋所有權(quán)證上登記的名稱認(rèn)定房屋所有人。實(shí)際投資者要返還出資，首先必須提供充分的證據(jù)。即使能證明他是該房屋的實(shí)際購房人，他索要的房款也不是按當(dāng)時(shí)的市場價(jià)返還，而是按他購房時(shí)的原價(jià)返還。

法院還認(rèn)為，這樣的判決將給實(shí)際投資者造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失，相反，貸款人將獲得房價(jià)上漲帶來的巨大經(jīng)濟(jì)利益。有鑒于此，如果實(shí)際出資人能夠證明雙方存在“借名買房”的關(guān)系，法院一般認(rèn)為，實(shí)際出資人擁有該房屋的長期居住權(quán)，無需騰退該房屋。但這種判決也讓法院相當(dāng)尷尬，因?yàn)閾碛蟹课菟袡?quán)的人不能居住在房屋內(nèi)，而實(shí)際居住在房屋內(nèi)的人卻沒有所有權(quán)。根據(jù)規(guī)定，購買經(jīng)濟(jì)適用房的家庭，居住滿5年以上的，不得按市場價(jià)格出售。確需出售的，可以出售給符合經(jīng)濟(jì)適用住房購買條件的家庭，也可以由政府有關(guān)部門以不高于購買時(shí)單價(jià)的價(jià)格購買。

經(jīng)濟(jì)適用住房“黑白合同”是指當(dāng)經(jīng)濟(jì)適用住房購買期限不足5年，不符合掛牌交易條件時(shí)，買賣雙方在合同中約定按當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)適用住房的原購買價(jià)格進(jìn)行交易，而總購買價(jià)格為價(jià)格在合同附件或其他合同中分為兩部分，即購房價(jià)格和裝修價(jià)格前者為當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)適用房的購房價(jià)格，后者為商品房現(xiàn)行價(jià)格與經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格的差額。

表面上看，這種合同是按原價(jià)轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房，但實(shí)質(zhì)上是買賣雙方同時(shí)約定對裝修設(shè)備的超額補(bǔ)償，以保證出賣人賺取差價(jià)。表面上看，涉案合同符合經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓的形式，但實(shí)質(zhì)上是商品房買賣合同。“黑白商品房價(jià)格驅(qū)動(dòng)”現(xiàn)象應(yīng)運(yùn)而生。買賣雙方簽訂“黑白合同”后，因房屋升值而違約的現(xiàn)象大量出現(xiàn)。目前，法院對保障性住房“黑白合同”是否無效有兩種觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為這種合同無效。因?yàn)椤昂诎缀贤睂?shí)質(zhì)上違反了保障性住房上市交易條件的政策規(guī)定，侵害了國家利益，符合無效合同條件。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為合同不是無效的。因?yàn)椤逗贤ā访鞔_規(guī)定，違反國家法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效，有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易的相關(guān)規(guī)定（即目前適用的《北京市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》）不僅不是法律，而是法律還有規(guī)章制度。從維護(hù)市場交易秩序的角度來看，這種合同不應(yīng)被判定為無效。如果合同雙方都同意，如果能按規(guī)定繳納稅款，合同仍然有效。由于這兩種觀點(diǎn)的合理性，法院在審理此類案件時(shí)陷入兩難境地。你知道嗎