認(rèn)購(gòu)合同與商品房買(mǎi)賣(mài)合同屬于預(yù)約合同關(guān)系。在合同內(nèi)容、合同目的、權(quán)利義務(wù)、違約形式、違約責(zé)任形式等方面存在較大差異。但認(rèn)購(gòu)書(shū)具備一定條件的，可視為買(mǎi)賣(mài)合同，雙方的義務(wù)會(huì)發(fā)生質(zhì)的變化，這種變化將由雙方履行的協(xié)商義務(wù)更多地為出賣(mài)人交付房屋、買(mǎi)受人支付價(jià)款。根據(jù)現(xiàn)行法律，購(gòu)房書(shū)中約定的購(gòu)房保證金受法律保護(hù)。也就是說(shuō)，如果因購(gòu)房人原因不能簽訂購(gòu)房合同，那么開(kāi)發(fā)商就不需要退還定金。因此，購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書(shū)后不必買(mǎi)房，但如果不買(mǎi)房，那么購(gòu)房定金就不會(huì)退還。

這里我們提醒廣大購(gòu)房者：購(gòu)房時(shí)最好不要簽購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書(shū)，而是直接簽購(gòu)房合同。由于認(rèn)購(gòu)書(shū)的簽訂和購(gòu)房定金的支付，購(gòu)房者在簽訂正式合同時(shí)會(huì)處于被動(dòng)地位，一些要求會(huì)被開(kāi)發(fā)商拒絕，這讓購(gòu)房者很難開(kāi)口。其實(shí)，認(rèn)購(gòu)書(shū)的簽訂并不是房地產(chǎn)交易過(guò)程中的必要程序，而是雙方的自愿行為。如需與開(kāi)發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)，還應(yīng)在認(rèn)購(gòu)書(shū)上寫(xiě)上以下文字：“雙方在簽訂正式合同時(shí)未能就合同的具體條款達(dá)成一致，不能簽訂正式合同的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)立即無(wú)條件退還定金”，相關(guān)內(nèi)容：認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力為預(yù)約合同，其效力必須與本合同的效力不同，即商品房買(mǎi)賣(mài)合同的效力。一般來(lái)說(shuō)，預(yù)約合同是談判一方或雙方為將來(lái)訂立最終合同而達(dá)成的書(shū)面承諾或協(xié)議。預(yù)約合同與本合同最根本的區(qū)別在于，預(yù)約合同只能要求對(duì)方善意協(xié)商并履行簽訂本合同的義務(wù)，不能直接要求履行本合同。在審判實(shí)踐中，原告經(jīng)常向法院請(qǐng)?jiān)福蟊桓姘凑照J(rèn)購(gòu)書(shū)交付房屋，最終被法院駁回。理由是，交付商品房是合同內(nèi)容而不是認(rèn)購(gòu)書(shū)。

認(rèn)購(gòu)書(shū)屬于學(xué)術(shù)上的“預(yù)約洽談”，即即使雙方在預(yù)約合同中約定了交易的實(shí)質(zhì)性和具體條款，雙方也不受其約束。他們只承擔(dān)繼續(xù)談判直到達(dá)成最終協(xié)議的義務(wù)。其特點(diǎn)是：一是當(dāng)事人違反誠(chéng)信協(xié)商義務(wù)，導(dǎo)致協(xié)議無(wú)法達(dá)成的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任；二是當(dāng)事人履行誠(chéng)信協(xié)商義務(wù)的，即使不能達(dá)成協(xié)議，他們也不承擔(dān)任何責(zé)任。因此，可以說(shuō)認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：一是鑒于買(mǎi)賣(mài)雙方在交易標(biāo)的上所掌握的信息不對(duì)稱，開(kāi)發(fā)商應(yīng)充分披露可能影響買(mǎi)賣(mài)雙方訂立本認(rèn)購(gòu)書(shū)的信息合同。第二，不應(yīng)以不合理的條件強(qiáng)加實(shí)際的談判義務(wù)，特別是開(kāi)發(fā)商不應(yīng)利用自身優(yōu)勢(shì)免除自己的責(zé)任或增加買(mǎi)方的責(zé)任。第三是繼續(xù)談判的義務(wù)。除非談判出現(xiàn)重大僵局或終止，雙方應(yīng)遵守誠(chéng)信義務(wù)，繼續(xù)談判。

綜上所述，購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書(shū)后不必買(mǎi)房，但如果不買(mǎi)房，購(gòu)房定金將不予退還。如果您的情況比較復(fù)雜，律師協(xié)會(huì)還提供律師在線咨詢服務(wù)。歡迎您參加法律咨詢。你知道嗎