農(nóng)村房屋買賣糾紛的處理原則是什么。然而，并不是所有的農(nóng)村房屋買賣合同都是合法有效的。因為，根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，合同是有效的，不僅合同主體應當適當，而且合同內(nèi)容應當合法。關(guān)于農(nóng)村房屋買賣合同的效力，除了適用我國合同法關(guān)于合同效力和無效的一般原則外，還應符合國家有關(guān)政策的規(guī)定。根據(jù)農(nóng)村房屋買賣合同主體的不同，農(nóng)村房屋買賣合同糾紛可分為三類：1、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的糾紛，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員與外部集體經(jīng)濟組織成員之間的糾紛；

3、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的糾紛。由于合同主體的不同，所涉及的相關(guān)法律法規(guī)和政策也大相徑庭。因此，在適用法律確定農(nóng)村房屋買賣合同效力時，會得出不同的結(jié)論。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣合同應當認定為有效。

由于買受人具有房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員身份，消除了宅基地不能轉(zhuǎn)讓的障礙。因此，只要買賣雙方訂立的買賣合同符合合同法關(guān)于合同生效的規(guī)定，買賣合同即視為生效。2在集體經(jīng)濟組織成員與其他集體經(jīng)濟組織成員之間房屋買賣合同效力的認定上要慎重。

雖然我國相關(guān)法律法規(guī)禁止將農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給上述集體經(jīng)濟組織成員以外的人，但法律法規(guī)對農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)沒有禁止性規(guī)定，而國家相關(guān)政策也不禁止向集體經(jīng)濟組織以外的農(nóng)村居民出售住房。因此，在法律不禁止轉(zhuǎn)讓房屋的情況下，法官基于主觀理解，不得也無權(quán)以禁止轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地使用權(quán)的規(guī)定否定農(nóng)村房屋買賣合同的效力，阻礙村民行使自己的房屋所有權(quán)。因此，筆者主張，農(nóng)村房屋買賣合同只要符合合同法的其他規(guī)定，就應認定為有效合同。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買賣合同無效。據(jù)國土部介紹，2009年，國務院辦公廳在《關(guān)于加強土地出讓管理禁止炒作土地的通知》中明確規(guī)定，“農(nóng)民住房不得賣給城鎮(zhèn)居民，城鎮(zhèn)居民不得在農(nóng)民集體土地上建房國土資源部《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》進一步規(guī)定：“嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地，嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買、非法建房核發(fā)土地使用證”。雖然民法第六條的規(guī)定應嚴格適用于民事活動，但沒有國家政策。因此，筆者認為，這種合同違反了國家政策，應當認定為無效合同。（2） 農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件的處理原則農(nóng)村私人房屋交易是在城鄉(xiāng)流動性增強、居住區(qū)邊界打破、城鄉(xiāng)一體化的背景下產(chǎn)生的。監(jiān)管缺失是造成這種局面的制度誘因，而土地市場價格的持續(xù)上漲、房屋拆遷補償金等是此類案件發(fā)生的主要原因。這類案件的審理應結(jié)合案件情況，區(qū)別對待：

1。對于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋交易，經(jīng)認定不存在欺詐行為和明顯不公平的，應當認定房屋交易合同有效，駁回當事人要求退房的訴訟請求。房屋出售給集體經(jīng)濟組織以外的人的，經(jīng)有關(guān)組織、部門批準，可以認定合同有效，當事人確認合同無效的主張可以駁回。合同未實際履行或者買受人未實際居住、使用房屋的，合同無效，雙方應當分別返還房屋和購房款。合同履行完畢，未經(jīng)有關(guān)組織、部門批準，買受人實際居住、使用該房屋的，買受人應當本著尊重現(xiàn)狀、維護穩(wěn)定的原則，在調(diào)解的基礎(chǔ)上，承認買受人對該房屋的現(xiàn)狀和繼續(xù)使用的權(quán)利占領(lǐng)、居住和使用這所房子。如果合同已經(jīng)履行，買受人未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準，實際居住和使用該房屋的，如果認定合同無效，在決定退房退房時，應充分考慮雙方的利益和各方的過錯責任，特別是退房人出賣人從土地增值或拆遷補償中獲得的利潤，以及買受人因房屋現(xiàn)值與原購銷價格的差額而造成的損失；其次，買受人應當補償房屋改擴建時的增值。

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