一般認(rèn)為，形式審查是指登記機(jī)關(guān)只審查申請(qǐng)人提交的材料是否齊全合法，而不審查登記申請(qǐng)背后的實(shí)體法律關(guān)系，不延伸到不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的因果關(guān)系改變。實(shí)質(zhì)審查是指登記機(jī)關(guān)不僅要審查登記申請(qǐng)材料是否齊全、合法，還要審查其是否符合不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的實(shí)體法律關(guān)系和原因關(guān)系。那么，在不動(dòng)產(chǎn)登記中，登記機(jī)關(guān)是進(jìn)行形式審查還是實(shí)質(zhì)審查？再者，我國(guó)《物權(quán)法》第12條對(duì)登記機(jī)關(guān)的責(zé)任有何解釋？目前，有兩種代表性的觀點(diǎn)，一種是實(shí)質(zhì)性審查，這是多數(shù)人的觀點(diǎn)。二是形式審查為主，實(shí)質(zhì)審查為輔。實(shí)質(zhì)性審查是不可取的。

從理論層面看，登記審查具有法定程序的屬性。根據(jù)建設(shè)部出臺(tái)的《房屋登記辦法》第七條規(guī)定，房屋登記一般按照申請(qǐng)、受理、復(fù)核、登記備案、發(fā)證等程序進(jìn)行，登記機(jī)構(gòu)是被動(dòng)的，面對(duì)各種各樣的代表性法律事實(shí)申請(qǐng)人提交的證據(jù)材料，但這本身并不是交易現(xiàn)實(shí)。登記機(jī)關(guān)對(duì)申請(qǐng)人的交易過(guò)程進(jìn)行全程監(jiān)控難度很大，其審查是根據(jù)申請(qǐng)人提供的各種證據(jù)材料進(jìn)行登記處理的被動(dòng)過(guò)程。由于登記機(jī)關(guān)工作人員是一個(gè)普通的社會(huì)人，由于人類理性的非至上性，登記審查不符合客觀現(xiàn)實(shí)。不動(dòng)產(chǎn)登記既有實(shí)體方面的，也有程序方面的。不能只注重實(shí)體性，追求客觀結(jié)果的真實(shí)性，而忽視程序性。現(xiàn)代憲政的基本結(jié)構(gòu)是立法、司法、行政三者各司其職，相互制約。司法作為司法的最后一道防線，要求法官對(duì)案件進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查。從法院審判制度的建立和法院人員配置的角度看，只有法院有權(quán)、有能力、有條件、有時(shí)間審查不動(dòng)產(chǎn)登記是否符合不動(dòng)產(chǎn)法律關(guān)系，是否有實(shí)體法上權(quán)利變更的理由，這就是所謂的“判決”“司法審查”。但是，行政機(jī)關(guān)既不具備考試資格，也不具備考試能力。因此，要求登記機(jī)關(guān)承擔(dān)實(shí)質(zhì)審查責(zé)任，就是要使登記機(jī)關(guān)介入司法機(jī)關(guān)的事務(wù)。

從比較法的角度看，發(fā)達(dá)資本主義國(guó)家大多采用公證等另類審查方式。我國(guó)目前的現(xiàn)狀是沒(méi)有實(shí)行注冊(cè)準(zhǔn)入資格考試，考試人員大多是未經(jīng)法律專業(yè)培訓(xùn)的社會(huì)從業(yè)人員。僅僅依靠登記，很難發(fā)現(xiàn)登記背后實(shí)體法律關(guān)系的缺陷。目前，公眾對(duì)登記機(jī)關(guān)的工作效率有了更高的要求，這也不允許登記機(jī)關(guān)進(jìn)行長(zhǎng)期審查。同時(shí)，登記質(zhì)量審查背后的實(shí)體法律關(guān)系缺陷很難發(fā)現(xiàn)，影響了交易速度，增加了登記成本，不符合經(jīng)濟(jì)效率原則，登記機(jī)構(gòu)無(wú)法承擔(dān)。實(shí)質(zhì)審查與公權(quán)力無(wú)關(guān)。

目前，學(xué)界有這樣一種具有代表性的觀點(diǎn)，即實(shí)行實(shí)質(zhì)審查是登記公權(quán)的必要前提。這種觀點(diǎn)也值得懷疑。公權(quán)力是一種立法政策選擇，與產(chǎn)權(quán)變動(dòng)或?qū)彶榉绞綗o(wú)關(guān)。首先，公權(quán)力的適用范圍必須是登記錯(cuò)誤，這也是不動(dòng)產(chǎn)善意取得的前提。如果登記本身是正確的，就沒(méi)有登記的公權(quán)力，但從正常的登記來(lái)看，登記大多是正確的，也沒(méi)有公權(quán)力機(jī)制。因此，實(shí)質(zhì)審查有助于登記的正確性，而與登記的公權(quán)力無(wú)關(guān)。其次，公權(quán)力是為了交易安全而立法的結(jié)果。根據(jù)一般理論，登記對(duì)抗國(guó)實(shí)行形式審查，登記不具有公權(quán)力；登記本質(zhì)主義國(guó)家實(shí)行實(shí)質(zhì)審查，登記具有公權(quán)力。然而，許多學(xué)者認(rèn)為，登記公權(quán)力與不動(dòng)產(chǎn)變更模式無(wú)關(guān)。登記是否為物權(quán)變動(dòng)成立或?qū)沟闹匾獥l件，是立法政策選擇的結(jié)果，不能直接與公信力原則相提并論。它們?cè)诶碚撋蠈儆诓煌瑢哟蔚膫€(gè)體問(wèn)題。事實(shí)上，登記審查具有要件和程序的特點(diǎn)。

對(duì)于某一類登記業(yè)務(wù)，登記機(jī)構(gòu)的工作人員關(guān)心的是，依法應(yīng)當(dāng)收集哪些要素，應(yīng)當(dāng)辦理哪些手續(xù)。至于這一要件的真實(shí)性，即這一要件的真實(shí)性需要在多大程度上進(jìn)行審查，應(yīng)根據(jù)不同情況加以討論。以房屋登記為例，印章、身份證的審核應(yīng)當(dāng)符合合理人的審核標(biāo)準(zhǔn)，但房屋登記機(jī)關(guān)出具房屋所有權(quán)證的，由登記機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)審核房屋所有權(quán)證的真實(shí)性權(quán)威。因此，不能說(shuō)形式審查為主，實(shí)質(zhì)審查為輔。一般來(lái)說(shuō)，登記機(jī)關(guān)的審查是一種要素審查和混合審查。要素真實(shí)性的深度應(yīng)取決于不同的要素。因此，審查的方式應(yīng)該是案例分析。以上是對(duì)“不動(dòng)產(chǎn)登記審查標(biāo)準(zhǔn)”問(wèn)題的回答。我希望你能從中受益，了解你想知道的法律知識(shí)，相信對(duì)你以后會(huì)有幫助。如果您遇到更復(fù)雜的法律問(wèn)題，我們將為您提供法律咨詢服務(wù)。歡迎咨詢。你知道嗎