居住權(quán)與使用權(quán)的區(qū)別是一種用益物權(quán)，是指占有和使用他人所有的房屋及其附屬設(shè)施的權(quán)利。居留權(quán)可以根據(jù)遺囑、遺贈或者合同確定。例如，一個(gè)人的遺囑規(guī)定，他的房子由他的兒子繼承，但應(yīng)該由一個(gè)服務(wù)多年直到她去世的保姆居住。確立居住權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣登記機(jī)關(guān)辦理居住權(quán)登記，登記后才能確立居住權(quán)?！段餀?quán)法》中的居住權(quán)不包括房屋租賃產(chǎn)生的居住權(quán)，也不包括入住酒店的權(quán)利。出租房屋或者入住賓館，不需要向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請登記。房屋使用權(quán)是指享有房屋的權(quán)利。房屋租賃交易是房屋使用權(quán)的交易。房屋使用權(quán)不得出售、抵押、贈與、繼承等，屬于房屋所有權(quán)。相關(guān)知識：

首先，房屋的土地使用權(quán)是多長時(shí)間的

因?yàn)樯唐贩康耐恋厮袡?quán)屬于國家，買受人只取得房屋和房屋占用的土地使用權(quán)（實(shí)際支付的房價(jià)包括兩者），因此，土地使用權(quán)能占用多長時(shí)間，關(guān)系到買受人的切身利益。根據(jù)不同用途，法律規(guī)定了不同的土地使用權(quán)使用年限，即住宅用地70年，工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，綜合用地或其他用地50年。

根據(jù)新頒布的物權(quán)法，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿，將自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后的續(xù)期，依法辦理。土地上的房屋和其他不動產(chǎn)的權(quán)屬有約定的，從其約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。”可見，住宅用地的所有人可以永久使用土地，并享有土地的永久使用權(quán)；對于非住宅用地（即50年和40年的土地），只規(guī)定了“依法處理”。未來如何規(guī)定非居住用地的續(xù)期仍不得而知，但根據(jù)《物權(quán)法》，可以得出非居住用地不會自動續(xù)期為居住用地的結(jié)論。二是購房前如何明確土地使用權(quán)。在購房時(shí)，要特別注意土地使用權(quán)，重點(diǎn)關(guān)注以下幾個(gè)問題：

（1）并非所有住宅都是住宅用地。住房的“類型”是“住宅”，這并不意味著使用的土地是住宅用地。因?yàn)橥恋厥恰熬C合用地”，商品房和住宅仍可以按規(guī)劃建設(shè)，即商住樓。這些房子雖然能住，但土地使用年限不是70年，而是只有50年。（2） 土地使用權(quán)的期限不從申請房產(chǎn)證時(shí)起算。土地使用權(quán)期限自開發(fā)商取得土地之日起計(jì)算。開發(fā)商拿到土地，然后建設(shè)，最后交房，申請小產(chǎn)權(quán)證，至少需要2到3年的時(shí)間。因此，買受人取得的土地使用權(quán)期限，應(yīng)當(dāng)從上一期中扣除，剩余期限實(shí)際取得。（3） 爛尾樓的土地使用年限普遍大大縮短。在上世紀(jì)90年代開始的房地產(chǎn)開發(fā)熱潮中，許多項(xiàng)目因缺乏后續(xù)資金而停工。此后，該項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后，推向市場。房屋雖然可以改建，但土地使用權(quán)期限不能延長。因此，該類房屋的土地使用權(quán)剩余期限僅為30年左右。（4） 住宅用地轉(zhuǎn)為非住宅用地。開發(fā)商雖然取得住宅用地，但改變土地用途并非不可能。根據(jù)法律規(guī)定，只要取得土地出讓人的同意，并經(jīng)國土規(guī)劃部門批準(zhǔn)，土地用途就可以改變。當(dāng)然，有關(guān)部門不會隨便同意開發(fā)商提出的改變土地用途的要求，但由于城市規(guī)劃的改變和一些房地產(chǎn)的長期失敗，土地用途可能會發(fā)生改變。因此，我們經(jīng)常會遇到這樣的情況：房子預(yù)售時(shí)，土地是住宅用地，但拿到小產(chǎn)權(quán)證后，土地就變成了綜合用地。（5） 開發(fā)商的土地使用權(quán)違約責(zé)任。我國實(shí)行“房地產(chǎn)聯(lián)網(wǎng)”制度，即房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓抵押時(shí)，房屋所有權(quán)和房屋占用的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓抵押。由于法律實(shí)踐中存在土地用途變更或土地使用權(quán)縮水的情況，開發(fā)商的違約責(zé)任應(yīng)當(dāng)根據(jù)下列情形區(qū)分：開發(fā)商在簽訂房地產(chǎn)買賣合同時(shí)，明確告知購房人土地用途和土地使用權(quán)出讓期限的，購房者不能要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。如果在簽訂房地產(chǎn)買賣合同時(shí)，合同中明確約定了土地用途和期限，后來未經(jīng)買受人同意擅自變更的，無論是開發(fā)商主動申請變更還是國土規(guī)劃部門授權(quán)變更，因合同的相對性，開發(fā)商應(yīng)向買方承擔(dān)違約責(zé)任。

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