如果房子不能修好，我們能起訴嗎？我們可以直接起訴嗎?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第十二條規(guī)定：“買受人因主體結(jié)構(gòu)不合理，請(qǐng)求解除合同，賠償損失房屋主體結(jié)構(gòu)不合格不能交付使用的，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)經(jīng)核實(shí)不合格的，應(yīng)當(dāng)予以支撐?！边@里所謂的主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格包括兩種情況：

一是房屋交付前未經(jīng)驗(yàn)收或未經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)收。根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)，房屋竣工后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等各方對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格的，簽署質(zhì)量資質(zhì)文件；申請(qǐng)規(guī)劃、公安、消防等環(huán)保部門對(duì)房屋進(jìn)行檢查，并出具批準(zhǔn)文件或許可文件；以后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向工程所在地建設(shè)行政主管部門備案，取得《房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》。《建筑法》第六十一條規(guī)定：“建筑工程竣工驗(yàn)收合格后，方可交付使用；驗(yàn)收不合格或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范?！币虼耍I受人在辦理商品房交接、入住手續(xù)時(shí)，應(yīng)要求出賣人出示該商品房的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》，并檢查工程是否通過驗(yàn)收。

出賣人未出示該商品房的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》，表明該工程未驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，買受人有權(quán)拒絕驗(yàn)收，由此造成的交貨延誤由賣方負(fù)責(zé)。出賣人逾期未通過房屋驗(yàn)收的，買受人可以解除合同，并要求賠償損失。二是交房后房屋質(zhì)量不合格。所謂的主體質(zhì)量不合格，是指不合格建筑基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程。建筑基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程是建筑工程的基礎(chǔ)和主體。如果建筑物在基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)中存在質(zhì)量問題，即使其他部位的施工質(zhì)量好，也難以保證整個(gè)建筑物的質(zhì)量和安全。因此，《建筑法》第60條第（1）款規(guī)定：“在建筑物合理使用年限內(nèi)，必須保證基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量?！笨梢晕泄こ藤|(zhì)量檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房。買受人給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

但必須提醒買方，委托檢驗(yàn)的工程質(zhì)量檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)必須具有相應(yīng)的資質(zhì)，委托檢驗(yàn)的機(jī)構(gòu)必須經(jīng)買賣雙方協(xié)商一致。雙方協(xié)商不成的，應(yīng)當(dāng)向法院申請(qǐng)指定檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)，否則，一方委托的檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)未經(jīng)另一方認(rèn)可的，檢驗(yàn)結(jié)果不具有法律效力。二是對(duì)保修范圍內(nèi)的一般質(zhì)量問題，買方有權(quán)要求賣方承擔(dān)修理責(zé)任。《解釋》第十三條第二款規(guī)定：“交付使用的房屋存在質(zhì)量問題的，在保修期內(nèi)由出賣人負(fù)責(zé)修理；出賣人拒絕修理或者在合理期限內(nèi)拖延修理的，買受人可以自行修理，也可以委托他人修理。在修理期間造成的修理費(fèi)用和其他損失應(yīng)由賣方承擔(dān)。”這里的質(zhì)量問題是指一般的質(zhì)量問題。所謂質(zhì)量通病，是指不影響基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程的房屋購買者正常生活和使用的質(zhì)量問題，包括屋面、墻體滲漏、滲水、空鼓、開裂、砂光等。墻面、面磚、油漆等飾面剝落，衛(wèi)生間、廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)地面泛水、積水漏水、電線漏電、燈具脫落、管道堵塞、暖氣不熱等?！督ㄖā返诹畻l第二款規(guī)定：“建筑工程竣工時(shí)，屋頂、墻面不得有滲漏、開裂等質(zhì)量缺陷；國務(wù)院頒布實(shí)施的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條規(guī)定：“在正常使用條件下，建設(shè)工程的下保修期為：（一）基礎(chǔ)設(shè)施工程，房屋建筑和主體結(jié)構(gòu)工程的基礎(chǔ)工程是設(shè)計(jì)文件中規(guī)定的工程的合理使用年限；（2）屋面防水工程五年，衛(wèi)生間有防水要求，房間和外墻防滲漏；

（3）供冷供熱系統(tǒng)有兩個(gè)供冷期；

（4）電氣管道、給排水管道、設(shè)備安裝、裝飾裝修工程有兩年。”

建設(shè)部頒布的《商品房銷售管理辦法》第三十三條規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)銷售的商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定保修的范圍、期限和責(zé)任。保修期從交貨日期算起對(duì)于保修期內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并承擔(dān)由此造成的損失賠償責(zé)任?！?/P>

一般來說，買受人應(yīng)當(dāng)要求出賣人在交付房屋前對(duì)明顯或者已知的質(zhì)量問題進(jìn)行修復(fù)。因?yàn)橘彿空咴诮邮芊课輹r(shí)，一般都要對(duì)房屋進(jìn)行必要的驗(yàn)收，這也是購房者應(yīng)當(dāng)履行的注意義務(wù)。收到經(jīng)驗(yàn)后，他們確定沒有質(zhì)量問題，然后再辦理入住手續(xù)。

如果房子有質(zhì)量問題，你應(yīng)該立即去找開發(fā)商，要求得到有質(zhì)量問題的地方的書面確認(rèn)和公章。對(duì)方解決問題后，你可以辦理入住手續(xù)。如果短時(shí)間內(nèi)無法解決，應(yīng)要求開發(fā)商承擔(dān)延期交房的責(zé)任，并要求出具書面證明。

房屋交付使用后，在不嚴(yán)重影響正常生活使用的情況下，買受人有權(quán)要求出賣人在質(zhì)量保證期內(nèi)對(duì)一般質(zhì)量問題進(jìn)行修復(fù)。因此，增加的費(fèi)用由賣方承擔(dān)。如果賣方在合理期限內(nèi)拒絕修理或延誤修理，買方可以自行修理或委托他人修理，修理期間的修理費(fèi)用和其他損失由賣方承擔(dān)。三是房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響房屋正常使用的，買受人可以要求解除合同并賠償損失。《解釋》第十三條第一款規(guī)定，“因房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人要求解除合同并賠償損失的，這種情況既不是主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量明顯不合格，也不是一般的保修質(zhì)量問題，而是前兩種情況之間的第三種情況。如何理解和把握“嚴(yán)重影響住宅正常使用”的問題，法律沒有明確規(guī)定，應(yīng)當(dāng)屬于法官的自由裁量權(quán)范圍。因此，在這種情況下，買方在提出索賠時(shí)應(yīng)更加謹(jǐn)慎。是否屬于“嚴(yán)重影響住宅正常使用”的情形，應(yīng)當(dāng)通過實(shí)地調(diào)查或者司法實(shí)踐中的鑒定進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。首先，要看房屋質(zhì)量問題能否通過修繕解決。如能通過修理解決，賣方應(yīng)承擔(dān)修理責(zé)任并要求賠償損失