1、 《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)海ㄒ唬┮赞D(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)，不符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件的；（二）司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（三）依法收回土地使用權(quán)的；（四）未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；（五）房地產(chǎn)權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（六）未依法登記領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的；（七）法律、行政法規(guī)禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。第二，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的特征房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)出售、贈(zèng)與或者其他方式將自己的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人的行為。其他方式包括交換、繼承、遺贈(zèng)等，不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人必須是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人，權(quán)利人必須對(duì)不動(dòng)產(chǎn)享有處分權(quán)，如所有權(quán)人、抵押權(quán)人等。轉(zhuǎn)讓的對(duì)象是特定的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，包括國(guó)有土地使用權(quán)和在國(guó)有土地上建造的房屋的所有權(quán)。轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋所有權(quán)必須與土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。即房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地上的房屋必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓?zhuān)环康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。從法律角度看，不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓具有以下特點(diǎn)：（1）不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人必須是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人，權(quán)利人必須對(duì)不動(dòng)產(chǎn)享有處分權(quán)，如所有權(quán)人、抵押權(quán)人等。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的客體是特定的房地產(chǎn)權(quán)利，包括國(guó)有土地使用權(quán)和在國(guó)有土地上建造的房屋的所有權(quán)。（3）不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式包括買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、互惠、繼承、遺贈(zèng)等法定方式。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋所有權(quán)必須與土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。即房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地上的房屋必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓?zhuān)环康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。

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