所謂最高額抵押，是指抵押人與抵押權人約定以抵押物在債權的最高限額內(nèi)擔保一定期間內(nèi)債權的連續(xù)性。最高抵押權具有擔保債權的非特定性特征。也就是說，最高額抵押擔保的未來債權并不具體，未來債權是否會發(fā)生、債權類型是什么、債權數(shù)額是多少都是未知數(shù)。因此，它們所擔保的債權不一定是性質(zhì)相同的債務。

設定最高抵押權時，雙方應明確說明債權發(fā)生的原因。《擔保法》第六十條規(guī)定：“借款合同可以附最高額抵押合同。債權人與債務人就某一商品在一定期限內(nèi)的連續(xù)交易簽訂的合同，可以附以最高額抵押合同?！币虼耍挥薪杩詈贤蜑槟骋簧唐吩谝欢ㄆ谙迌?nèi)連續(xù)交易而簽訂的合同，才能附加最高額抵押合同。此外，雙方當事人還應當在合同中約定有擔保債權是限于借款債務還是商品交易債務，特別是有擔保債權發(fā)生在商品交易中的，應當明確約定其連續(xù)交易所產(chǎn)生的債權數(shù)額需要擔保的商品。否則，應推定雙方同意為各種商品交易的連續(xù)交易所產(chǎn)生的債權提供擔保。應明確規(guī)定擔保債權的最高數(shù)額。對最高額沒有約定的，應當視為最高額抵押合同不成立。期末會計期間為最高額抵押擔保債權的實際金額最終確定之日。通常有必要在最長抵押合同中規(guī)定決算期。當事人在合同中未約定最后清償期限的，最高額抵押合同存在期限并已登記的，最后清償期限為該期限屆滿。抵押合同登記期限過長的，當事人有權確定合理的決算期限。根據(jù)《擔保法》的規(guī)定：“當事人以本法第四十二條規(guī)定的財產(chǎn)抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效?！碑斒氯艘云渌敭a(chǎn)抵押的，可以自愿辦理抵押物登記，抵押合同自簽訂之日起生效。當事人未辦理抵押物登記的，不得對抗第三人。當事人辦理抵押物登記的，登記部門為抵押人所在地的公證部門?！币虼?，本規(guī)定及相關司法解釋也適用于最高額抵押。

根據(jù)《擔保法》司法解釋，“最高額抵押擔保的債權范圍不包括抵押物因財產(chǎn)保全或者執(zhí)行程序被查封后，或者債權人、抵押人破產(chǎn)后的債權。由此我們可以推斷，它所擔保的債權不包括實現(xiàn)抵押權的成本。抵押權的實現(xiàn)成本應當從抵押物的拍賣價格中扣除，不得計入最高金額。最高額抵押擔保的債權數(shù)額是確定的，但實際債權數(shù)額是不確定的。設定最高抵押額時，債權尚未發(fā)生。為保證將來債權的實現(xiàn)，抵押權人與抵押人約定協(xié)議擔保債權的最高數(shù)額，抵押人以其抵押物在該數(shù)額內(nèi)擔保債權。

例如，以一處房地產(chǎn)為抵押物，張某與債權人李某簽訂了最高額抵押合同，為未來可能的100萬元債權提供擔保。最高抵押權是保證債權在一定期限內(nèi)連續(xù)存在的一種權利。所謂“一定期間”，是指債權發(fā)生的期間。最高額抵押權僅適用于借款合同以及債權人與債務人就某一商品在一定期限內(nèi)的連續(xù)交易所簽訂的合同。規(guī)定某一商品在一定期限內(nèi)連續(xù)交易可以適用最高數(shù)額抵押權的主要目的是簡化手續(xù)，方便當事人，方便生產(chǎn)經(jīng)營。

4。最高抵押額主合同的債權不得轉讓。最高額抵押擔保的債權在合同約定的期限內(nèi)經(jīng)常發(fā)生變化，處于不穩(wěn)定狀態(tài)。如果允許主合同的債權轉移，必然會出現(xiàn)最高額抵押權是否隨之轉移、未來再次發(fā)生的債權如何保障等問題。在我國市場機制不完善的情況下，為保證信用安全和交易安全，暫規(guī)定最高額抵押主合同的債權不得轉讓。

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