到目前為止，與定金有關(guān)的法律規(guī)定有：《合同法》、《擔(dān)保法》、《擔(dān)保法司法解釋》、《商品房買賣合同糾紛司法解釋》、《商品房銷售管理辦法》等，《中華人民共和國合同法》第一百一十五條對定金作了如下規(guī)定：支付定金的一方不履行約定債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；接受定金的一方不履行約定債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！吨腥A人民共和國擔(dān)保法》第八十九條規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ街Ц抖ń鹱鳛閭鶛?quán)擔(dān)保。支付定金的一方不履行約定義務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；接受定金的一方不履行約定義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！吨腥A人民共和國擔(dān)保法司法解釋》第六部分第一百一十五條規(guī)定：當(dāng)事人約定以定金作為訂立主合同的擔(dān)保的，支付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金收取定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定，出賣人接受買受人的定金，以認購、定購、轉(zhuǎn)讓等方式為訂立商品房買賣合同提供擔(dān)保的，預(yù)約等，因一方原因不能訂立商品房買賣合同的，應(yīng)當(dāng)符合定金法的規(guī)定；因不可歸責(zé)于雙方的原因不能訂立商品房買賣合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金退還買受人。此外，建設(shè)部的《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，“符合商品房銷售條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在簽訂商品房銷售合同前向買受人收取預(yù)付款性質(zhì)費用的，收取預(yù)付款在簽訂商品房買賣合同時應(yīng)當(dāng)作為房價，當(dāng)事人未簽訂商品房買賣合同的，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行處罰，收取的費用應(yīng)當(dāng)退還買受人?！?。

認購書格式條款的內(nèi)容實際上是《合同法司法解釋》、《擔(dān)保法》、《擔(dān)保法》、《商品房買賣合同糾紛司法解釋》等具體法律法規(guī)的體現(xiàn)。認購協(xié)議第四條規(guī)定，認購人同意自××日起××日內(nèi)交納定金，與出賣人協(xié)商商品房買賣合同的有關(guān)條款（本款約定的期限為協(xié)商簽訂的起始期限，不為終止期限）。第六條規(guī)定：認購人在第四條第二款約定的期限內(nèi)與出賣人協(xié)商商品房買賣合同的有關(guān)條款，但雙方未能達成協(xié)議的，期限自第四條第二款約定的期限屆滿之日起30日以上的，認購書自合同簽訂之日起自動終止；雙方也可以協(xié)商終止認購書。賣方應(yīng)自終止之日起終止認購，收到的定金將在天內(nèi)退還給認購人。

根據(jù)上述法律規(guī)定和具體管理辦法，我們可以得出以下結(jié)論：作為商品房銷售預(yù)約合同，商品房認購書中的定金條款是對守約方因違約而未簽訂商品房買賣合同的保護和救濟。但當(dāng)雙方不能就正式商品房買賣合同的主要條款達成協(xié)議時，不能認為任何一方存在違約。在這種情況下，認購表格中的定金條款不適用。因一方原因未訂立商品房買賣合同的，應(yīng)當(dāng)按照定金法的規(guī)定辦理，即買受人因自身原因放棄購房而不簽訂買賣合同，或者出賣人違約而不出售房屋，則不履行合同義務(wù)的一方無權(quán)要求返還定金；接受定金的一方不履行約定義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。因不可歸責(zé)于雙方的原因致使商品房買賣合同不能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金退還買受人。如果買賣雙方難以就預(yù)售或銷售合同及補充協(xié)議達成一致，而賣方未能簽訂合同，則不能歸咎于任何一方，因此賣方應(yīng)將定金全額退還買方。目前，開發(fā)商在與購房者簽訂正式的商品房銷售合同前，一般通過認購、訂購、預(yù)訂等方式接受購房者的定金。

如果買方不來與開發(fā)商簽訂合同或雙方未能就合同條款達成協(xié)議，大多數(shù)開發(fā)商的定金將不予退還。這種定金或定金協(xié)議對買方極為不利，使買方在簽訂合同時處于被他人控制的境地。在定金不退的壓力下，購房者往往違背自己的意愿接受開發(fā)商的不平等條款，其真實意思無法在合同中體現(xiàn)，這違背了合同的公平正義原則。

很多購房者認為購房押金和其他商品交易一樣，就像平時購物一樣。如果我付了定金，我會替我保管，我準(zhǔn)備好要了。如果我不想要這個東西，押金會是你的補償金，等等給房子。他們認為，一旦商品房認購簽約，無論出于何種原因，房子最終都買不到，交了定金就一定不退。有的人甚至主動放棄取回押金。這其實是個誤會。如何避免存款陷阱？

要避免押金陷阱，首先不要與開發(fā)商簽訂認購協(xié)議，不要交押金。在商品房交易過程中，在簽訂商品房買賣合同前簽訂認購書和定金，并不是簽訂商品房買賣合同的必要程序。經(jīng)雙方協(xié)商一致，可以直接簽訂商品房買賣合同。如果商品房買賣合同未簽訂，購房人可以無后顧之憂地退房。其次，“定金”寫為“定金”、“預(yù)付款”、“定金”、“定金”、“定金”、“定金”和“合同款”。這樣，一旦房屋買賣合同未能簽訂，就可以退還貨款。返還的法律依據(jù)有兩個：一是《擔(dān)保法》的司法解釋。最高人民法院適用《商品房買賣合同糾紛審理法》“問題解釋”第四條規(guī)定，出賣人以認購、定購、預(yù)約等方式接受買受人定金作為訂立商品房買賣合同的擔(dān)保的，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任因不可歸責(zé)于雙方的原因致使商品房買賣合同不能訂立的，應(yīng)當(dāng)將定金退還買受人。此外，司法實踐普遍認為，“押金”等費用屬于預(yù)付款。因為雙方都沒有簽訂商品房買賣合同，開發(fā)商獲得的錢，屬于不當(dāng)?shù)美Ｒ虼?，?yīng)當(dāng)按照不當(dāng)?shù)美姆梢?guī)定來處理。第三，在簽訂認購協(xié)議時，要明確約定哪些內(nèi)容對我們有利，比如在什么條件下可以退還定金、不退還定金的法律后果以及如何承擔(dān)違約責(zé)任等。最后，要求開發(fā)商在北京市建委、北京市工商行政管理局聯(lián)合制定的《北京市商品房認購書》上簽字，開發(fā)商不得修改認購書內(nèi)容。如何提取定金才能成功通過以上分析，我們知道提取定金有一定的條件，即定金可以提取是因為合同條款不能達成協(xié)議。另外，必須在認購書約定的期限內(nèi)簽訂合同。為了提取押金，我們必須證明這一點。買方可以通過記錄雙方在合同談判過程中的修改來證明