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寧波
什么是房地產(chǎn)抵押
1?？梢缘盅旱牟粍赢a(chǎn)。根據(jù)抵押權(quán)理論，只有抵押人有權(quán)處分的、能夠依法流通、具有獨(dú)立交換價值的財(cái)產(chǎn)才能成為抵押物。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，下列兩類房地產(chǎn)可以設(shè)定抵押權(quán)：（一）依法取得的房屋所有權(quán)和房屋占用的國有土地使用權(quán)。這里所指的土地使用權(quán)，包括出讓、劃撥兩種國有土地使用權(quán)。（二）以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)。
當(dāng)沒有地上房屋或地上房屋尚未建成時，這種土地使用權(quán)可以單獨(dú)成為抵押物，而劃撥的土地使用權(quán)只能與地上房屋一起成為抵押物。
2。設(shè)置房地產(chǎn)抵押時，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記。三。分配土地上的房地產(chǎn)抵押。劃撥取得的土地使用權(quán)不得簡單抵押，但土地上有房地產(chǎn)的，該房屋占用的劃撥土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的同時抵押。此時，由于抵押人無權(quán)分割土地，需要按照劃撥土地使用權(quán)出讓的規(guī)定報(bào)有審批權(quán)的人民政府。同時，由于抵押人對土地不享有全部收益權(quán)，房地產(chǎn)抵押的土地使用權(quán)是通過劃撥的方式取得的。房地產(chǎn)依法拍賣后，應(yīng)當(dāng)在支付使用權(quán)出讓金后，支付相當(dāng)于拍賣價款的土地價款，抵押權(quán)人才能享有優(yōu)先受償權(quán)。
4。房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上的新房不屬于抵押物。抵押房地產(chǎn)需要拍賣時，因新增房屋與抵押物不能實(shí)際分割，地上新增房屋可以依法與抵押物一并拍賣，但抵押權(quán)人對新增房屋拍賣所得無優(yōu)先受償權(quán)增加了房子。你知道嗎
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