它主要保證債務(wù)人不履行債務(wù)時債權(quán)人享有優(yōu)先受償權(quán)，優(yōu)先受償權(quán)是通過抵押物的實物形態(tài)轉(zhuǎn)化為價值來實現(xiàn)的。因此，抵押權(quán)是以抵押人所擁有的實物形態(tài)為抵押主體，不以轉(zhuǎn)讓所有權(quán)和使用權(quán)為債務(wù)擔(dān)保方式的一種法律保護(hù)行為。首先，哪些房產(chǎn)可以抵押？為了保證債務(wù)人按時還款，一些房產(chǎn)往往被抵押。我國《擔(dān)保法》第34條規(guī)定，下列財產(chǎn)可以抵押：

1。抵押人所有的房屋和其他固定在地上的物品。抵押人的機(jī)器、運(yùn)輸工具和其他財產(chǎn)。抵押人有權(quán)依法處分地上的國有土地使用權(quán)、房屋和其他固定物。抵押人有權(quán)依法處分國有機(jī)械、交通工具和其他財產(chǎn)。抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包人同意抵押的荒山、溝渠、山丘、灘涂等荒地的土地使用權(quán)。其他依法可以抵押的財產(chǎn)。第二，哪些房產(chǎn)不能抵押？我國《擔(dān)保法》第三十七條還規(guī)定了下列不能抵押的財產(chǎn)：

1。土地所有權(quán)。但第三十四條第（五）項、第三十六條第（三）項規(guī)定：“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)廠房等建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)將占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押，但有“同時抵押”規(guī)定的除外。

3。學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等公益性事業(yè)單位、教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施等社會團(tuán)體公益性設(shè)施。

4。所有權(quán)或使用權(quán)不明確或有爭議的財產(chǎn)。

5。依法查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)。

6。其他依法不能抵押的財產(chǎn)。抵押方式有三種，即普通抵押、浮動抵押和最高額抵押，分別為：

1。一般抵押，是指當(dāng)事人約定實現(xiàn)抵押時，債務(wù)人或者第三人不將財產(chǎn)的占有權(quán)轉(zhuǎn)移給債務(wù)人，保證債務(wù)履行，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者債務(wù)發(fā)生的行為，債權(quán)人有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

這種抵押是當(dāng)今生活中使用最廣泛的法律。其特點(diǎn)是與抵押擔(dān)保合同法相對應(yīng)的主債務(wù)合同。這種抵押形式對于那些經(jīng)常有業(yè)務(wù)往來的企業(yè)來說過于繁瑣、僵化、不方便。它更適合于那些不經(jīng)常簽訂的合同，比如那些與我們關(guān)系密切的合同：房貸、朋友間的私人貸款等等。浮動抵押是指債務(wù)人以其現(xiàn)有的和未來的動產(chǎn)為債務(wù)提供擔(dān)保，被擔(dān)保的動產(chǎn)處于浮動狀態(tài)而非固定狀態(tài)，直至債務(wù)無法清償或者當(dāng)事人約定的抵押權(quán)實現(xiàn)為止的制度法，債權(quán)人對動產(chǎn)在一定時點(diǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)。

根據(jù)我國《物權(quán)法》，浮動抵押的主體僅限于企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者，不包括消費(fèi)者；而浮動抵押的資產(chǎn)僅限于生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、成品等動產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)；融資的目的主要是解決正常生產(chǎn)經(jīng)營活動中流動資金不足的問題，不適合消費(fèi)、抵押、信用卡、中長期項目等融資方式。因此，在企業(yè)、個體工商戶和農(nóng)業(yè)經(jīng)營者解決正常生產(chǎn)經(jīng)營活動中流動性不足的問題時，選擇這種較為靈活的抵押形式更為有利。所謂最高額抵押，是指債務(wù)人或者第三人在一定期間內(nèi)為連續(xù)債權(quán)提供擔(dān)保物權(quán)，以保證債務(wù)履行的法律。債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者當(dāng)事人約定實現(xiàn)抵押的，抵押權(quán)人有權(quán)在債務(wù)的最高限額內(nèi)優(yōu)先受償。

以上是編者對《房產(chǎn)抵押貸款需要了解的關(guān)鍵問題》的總結(jié)律師網(wǎng). 我希望它能幫助你