在我國一些省市，政府對土地登記和房屋登記的劃分有明確規(guī)定，即土地使用權(quán)的純抵押，如果上面沒有建筑物或者構(gòu)筑物，就應(yīng)該在土地部門登記；一旦土地上有建筑物，無論是在建房屋還是已竣工的房屋，都要到房屋登記部門辦理抵押。這種情況下，土地使用權(quán)抵押后，抵押人要抵押新的在建工程，必須先到土地登記部門注銷土地使用權(quán)抵押，再到房屋登記部門辦理在建工程抵押。這種做法可能給抵押權(quán)人帶來一定的風(fēng)險，即土地使用權(quán)抵押權(quán)解除后，未辦理在建工程抵押登記的，土地使用權(quán)和在建工程將被法院查封。因此，我們認為不應(yīng)該采取這種做法。二是在建工程抵押與商品房預(yù)售的關(guān)系。

有些地方規(guī)定，債權(quán)人（通常是銀行）解除抵押必須出具書面同意書，由抵押權(quán)人、抵押人和商品房預(yù)購人簽訂商品房預(yù)售協(xié)議，購房人將全額資金匯入指定銀行按協(xié)議記帳。至于解除房貸的方式，有的地方一下子解除了房貸，有的地方提前賣了一套，解除了房貸。

在建工程抵押時能否進行商品房預(yù)售。在一些地方，這種做法是不同的。首先應(yīng)當(dāng)在抵押合同中約定（抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押合同中約定：地上房屋在抵押期間是否允許出售或者提前出售，出售后抵押權(quán)是否解除）。約定預(yù)售或者售后的，解除抵押，同時約定預(yù)售或者售后約定的房屋面積）。合同沒有約定，抵押權(quán)人事后同意的，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)出具書面證明，說明批準預(yù)售或者出售的房屋的位置、面積，所售房屋及其占用的土地是否解除抵押，等抵押期間，抵押當(dāng)事人約定出售或者提前出售房屋的，抵押人（開發(fā)商）出售每套房屋后，不變更抵押登記，每半年注銷一次。該類抵押合同中約定預(yù)售、售后解除抵押權(quán)的，或者約定預(yù)售、售后解除抵押權(quán)的，登記機關(guān)可以對已售出的房屋辦理交易過戶和房地產(chǎn)登記手續(xù)。第二，抵押合同沒有約定或者抵押權(quán)人不同意預(yù)售的，不能預(yù)售；第三，抵押合同約定可以預(yù)售或者抵押權(quán)人事后書面同意預(yù)售的，但房屋售后不解除抵押，房屋可以提前出售，但此時，已售出的房屋仍有抵押，且抵押應(yīng)在買受人取得的房屋所有權(quán)證上注明。你知道嗎