如果“先租后貸”，即使借款人不能按時還貸，由于租約仍然有效，銀行也很難對抵押物進行處理。其次，租金收入難以獲得。借款人在與銀行簽訂貸款合同前，如果與抵押房地產(chǎn)承租人簽訂長期租賃協(xié)議，要求承租人一次性支付租賃費；或者借款人以明顯低于市場價格的租金將房屋出租給關(guān)聯(lián)方，銀行將難以獲得貸款償還貸款的租金收入。此外，如果借款人未按時歸還貸款，銀行有權(quán)處分抵押財產(chǎn)以償還貸款。銀行拍賣抵押房地產(chǎn)時，根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，承租人有優(yōu)先購買權(quán)，可以采取措施故意降低房地產(chǎn)的拍賣價格。抵押登記權(quán)的風險一物多質(zhì)的風險?！稉７ā返谌鍡l第二款規(guī)定：“財產(chǎn)抵押后，財產(chǎn)價值超過有擔保債權(quán)余額的，可以再抵押，但不得超過余額?！苯杩钊藢?a href='http://m.shkps.cn/diya/36.html' target='_blank' data-horse>房地產(chǎn)抵押給多家銀行后，一旦破產(chǎn)，抵押房地產(chǎn)的處置和變現(xiàn)將非常困難。土地使用權(quán)風險。銀行辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)時，如果只辦理房地產(chǎn)抵押登記，不辦理土地使用權(quán)抵押登記，抵押的房地產(chǎn)將無法處分變現(xiàn)。此外，我國法律規(guī)定，集體土地不能作為抵押。因此，農(nóng)村集體土地若用于抵押貸款，必須轉(zhuǎn)為國有土地。登記期的風險。貸款期限與抵押登記期限一致的，一旦無法收回貸款，銀行將無法處分抵押物。土地利用變化風險

根據(jù)不同的用途，出讓的土地種類繁多，價值完全不同，尤其是工業(yè)、倉儲等類型的出讓土地。由于其收購成本較低，如果能將其改造成住宅、商業(yè)、旅游、娛樂等商業(yè)用地，其價值將提高數(shù)倍?！锻恋毓芾矸ā返谖迨鶙l規(guī)定，建設(shè)單位確需改變建設(shè)用地的，經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門和城市規(guī)劃行政主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準。如果借款人辦理抵押貸款后私自改變土地用途，如將倉庫用地改為娛樂中心用地，根據(jù)我國法律，國家可以無償收回土地使用權(quán)，銀行將無法處分抵押財產(chǎn)。在大力建設(shè)新農(nóng)村的背景下，縣域金融有著良好的發(fā)展前景。但由于農(nóng)村土地的一些特殊規(guī)定，銀行在辦理業(yè)務時應加強風險防范。

首先，要對抵押房地產(chǎn)進行深入調(diào)查，防止“先租后貸”。辦理按揭貸款前，銀行應做好貸前調(diào)查，詳細了解借款人所借房產(chǎn)是否已出租。對于已經(jīng)出租的房產(chǎn)，銀行將不辦理按揭貸款，防止“先租后貸”的問題。當然，如果存在“先抵押后出租”的情況，即抵押人設(shè)定抵押權(quán)后出租抵押物。在這種情況下，登記抵押的效力優(yōu)先于租賃權(quán)，銀行可以辦理房地產(chǎn)抵押貸款。

其次，銀行在辦理房地產(chǎn)抵押登記前，需要調(diào)查抵押的房地產(chǎn)是否屬于“一房多貸”。如果屬于“一物多貸”，銀行應經(jīng)常進行貸后檢查，掌握借款人和被抵押房地產(chǎn)的情況。一旦出現(xiàn)影響貸款償還的不利因素，應盡快采取有利措施，盡量減少貸款損失。銀行辦理抵押貸款時，應當要求借款人將房地產(chǎn)和土地使用權(quán)一并抵押，以便于處分和變現(xiàn)。不動產(chǎn)抵押登記的期限比抵押貸款的期限長，銀行應當有足夠的時間處置抵押的不動產(chǎn)。

銀行最好加強貸后檢查，防止土地利用變化。銀行辦理房地產(chǎn)抵押貸款前，應當核對土地使用證上載明的土地用途是否與借款人的實際用途一致。如果沒有，不要申請抵押貸款。你知道嗎