抵押房地產(chǎn)能否出售，《民法典》將于2021年1月1日起施行，《物權(quán)法》的生效日期為2020年12月31日。屆時(shí)，這一規(guī)定將被民法典取代，相關(guān)司法解釋將失效?！睹穹ǖ洹肥┬星暗囊?guī)定是：《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第四十九條第一款規(guī)定：“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)支付抵押金?！保D(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)已抵押的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人和受讓人。抵押人未通知抵押權(quán)人或者受讓人的，轉(zhuǎn)讓無(wú)效?！备鶕?jù)《擔(dān)保法》規(guī)定，抵押期間抵押人擅自轉(zhuǎn)讓抵押物的，轉(zhuǎn)讓無(wú)效。但從不動(dòng)產(chǎn)的角度看，在不動(dòng)產(chǎn)抵押登記期間，不可能辦理過(guò)戶。如果只簽訂買賣合同，所有權(quán)不轉(zhuǎn)移，可以優(yōu)先保證抵押權(quán)的，這種簽訂行為不得侵害抵押權(quán)人的利益。因此，在司法實(shí)踐中，本案中合同的效力和操作并不都是無(wú)效的。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第六十七條的規(guī)定，抵押期間，抵押人未通知抵押權(quán)人或者受讓人轉(zhuǎn)讓抵押物的，抵押物已登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)；取得抵押物所有權(quán)的受讓人可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償全部債務(wù)，解除抵押權(quán)。受讓人清償債務(wù)后，可以向抵押人追償。從最高法院的這一司法解釋中，我們可以看到兩個(gè)要點(diǎn)：一是在這種抵押物轉(zhuǎn)移的情況下，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)抵押權(quán)；二是受讓人可以選擇代替?zhèn)鶆?wù)人清償債務(wù)，消滅抵押權(quán)。也就是說(shuō)，在充分保護(hù)抵押權(quán)人利益的前提下，抵押物的出售可以發(fā)生效力。在這一點(diǎn)上，《物權(quán)法》給出了較為明確的結(jié)論。《物權(quán)法》第一百九十一條規(guī)定：“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押物的，應(yīng)當(dāng)提前清償債務(wù)或者將轉(zhuǎn)讓價(jià)款存入抵押權(quán)人。轉(zhuǎn)讓價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押人不得轉(zhuǎn)讓抵押物，但受讓人應(yīng)當(dāng)代表抵押權(quán)人清償債務(wù)，解除抵押權(quán)的除外?！?/P>

既然不宜在抵押期間直接認(rèn)定房地產(chǎn)交易無(wú)效，但抵押期間的房地產(chǎn)未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得轉(zhuǎn)讓，如果買受人不愿意代抵押權(quán)人清償債務(wù)，該如何處理？上述法律和司法解釋并沒(méi)有給出明確的結(jié)論，在實(shí)踐中，各地的待遇也不盡相同，根據(jù)北京高院的意見(jiàn)，有以下幾點(diǎn)：

1。房屋抵押期間，出賣人（抵押人）未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押房屋的，不影響房屋買賣合同的效力。出賣人未履行合同約定的履行期限屆滿抵押權(quán)消滅義務(wù)，致使買受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，而買方要求終止合同并要求賣方承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任的，應(yīng)予支持。

3。買受人不能辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買受人要求繼續(xù)履行合同，辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，出賣人在合同約定的履行期限屆滿時(shí)，未履行抵押權(quán)消滅義務(wù)的，經(jīng)法院解釋后仍堅(jiān)持不改的，其主張不予支持，但買受人同意并可以代為清償債務(wù)和消滅抵押權(quán)的除外。

4。法院可以根據(jù)案件的具體情況，與抵押權(quán)人協(xié)商，必要時(shí)可以增加抵押權(quán)人作為無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人參與訴訟。

房屋交易本身就很復(fù)雜，涉及抵押貸款時(shí)更為復(fù)雜。所以購(gòu)房者在購(gòu)買前一定要了解房地產(chǎn)的具體情況，是否抵押、出售、查封等，可以到相關(guān)機(jī)構(gòu)確認(rèn)其真實(shí)性。如果不知道如何確認(rèn)，也可以咨詢相關(guān)律師。律霸還為律師提供在線咨詢服務(wù)。歡迎您參加法律咨詢。你知道嗎