關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)抵押的范圍，我國(guó)《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》和《房屋登記辦法》都作了禁止性規(guī)定。其中，學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等公益性事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施等社會(huì)公益性設(shè)施都作出了禁止抵押的規(guī)定。如何正確理解這一規(guī)定，并將其運(yùn)用到房地產(chǎn)抵押登記實(shí)踐中，具有十分重要的意義。首先要對(duì)《保障法》、《物權(quán)法》和《房屋登記辦法》的規(guī)定有一個(gè)透徹的了解。筆者認(rèn)為，要滿足這一要求，需要同時(shí)具備三個(gè)條件：一是房地產(chǎn)必須是公益性的；二是房地產(chǎn)屬于教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施等社會(huì)公益性設(shè)施；三是，這些不動(dòng)產(chǎn)必須歸事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體所有。符合上述條件的，符合上述法律、法規(guī)規(guī)定的禁止抵押范圍。因此，公立學(xué)校、幼兒園和醫(yī)院顯然屬于法律法規(guī)禁止抵押的范圍。然而，隨著中國(guó)教育體制和醫(yī)療體制的改革，私立學(xué)校和醫(yī)院越來越多。由于自身的特點(diǎn)，這種新型的教育醫(yī)療單位往往有融資需求，而以自有資產(chǎn)抵押無疑是一種重要的融資方式。那么在登記實(shí)踐中，登記機(jī)關(guān)能否為這種抵押需求辦理抵押登記呢？首先，我們應(yīng)該認(rèn)識(shí)到私立學(xué)校和私立醫(yī)院的本質(zhì)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民辦教育促進(jìn)法》，社會(huì)團(tuán)體或者國(guó)家事業(yè)單位以外的個(gè)人以非國(guó)家財(cái)政性資金舉辦的學(xué)校和其他教育機(jī)構(gòu)，屬于民辦教育。民辦教育屬于公益性教育，是社會(huì)主義教育的組成部分。私立學(xué)校和公立學(xué)校具有同等的法律地位。由此可以看出，以個(gè)人和社會(huì)組織名義辦的學(xué)校、幼兒園，也需要按照《中華人民共和國(guó)民辦教育促進(jìn)法》的規(guī)定來辦，《中華人民共和國(guó)民辦教育促進(jìn)法實(shí)施條例》、《幼兒園管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)。他們也是公益性事業(yè)，他們所有的教育設(shè)施（如教育設(shè)施）都要建校舍、實(shí)驗(yàn)樓等，是實(shí)現(xiàn)辦學(xué)目的的根本保證。同樣，根據(jù)國(guó)務(wù)院《醫(yī)療機(jī)構(gòu)管理?xiàng)l例》，醫(yī)療機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)以搶救死傷人員、防治疾病、服務(wù)公民健康為宗旨。因此，民營(yíng)醫(yī)院也以社會(huì)福利為目標(biāo)。因此，學(xué)校和醫(yī)院，無論是公立還是私立，都屬于法律法規(guī)禁止抵押的范圍。禁止抵押的范圍還包括其他公益性設(shè)施，如公共圖書館、科技館、職工文化宮、敬老院等。其次，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第五十三條的規(guī)定，學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等公益性事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體應(yīng)當(dāng)以其他財(cái)產(chǎn)抵償債務(wù)其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他公益性設(shè)施抵押的，人民法院可以認(rèn)定抵押有效?！边@說明允許抵押的例外條件有兩個(gè)：一是滿足抵押物是教育設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施和其他公益性設(shè)施以外的財(cái)產(chǎn)；二是滿足抵押的目的是為事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體的債務(wù)設(shè)定抵押權(quán)。同一房屋上有兩個(gè)抵押權(quán)時(shí)該怎么辦？?jī)?yōu)先受償權(quán)是抵押權(quán)人對(duì)抵押房屋的重要權(quán)利之一。同一房屋設(shè)定多個(gè)抵押權(quán)的，抵押人不能履行債務(wù)，抵押權(quán)人需要實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的，拍賣、變賣抵押房屋的價(jià)款由第一抵押權(quán)人按照債權(quán)登記額先行支付，然后依次由下一個(gè)抵押權(quán)人。這意味著，如果前抵押權(quán)人已將出售抵押物的全部收益付清，后抵押權(quán)人將無法實(shí)現(xiàn)抵押，并遭受經(jīng)濟(jì)損失。因此，優(yōu)先受償權(quán)是決定抵押權(quán)人能否實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的關(guān)鍵。根據(jù)《物權(quán)法》第199條規(guī)定，同一財(cái)產(chǎn)抵押給兩個(gè)以上債權(quán)人的，拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)所得價(jià)款的清償順序?yàn)椋?。抵押物已?jīng)登記的，按照登記的先后順序清償；登記的先后順序相同的，按照債權(quán)比例清償。已登記的抵押優(yōu)先于未登記的抵押。抵押未登記的，按照債權(quán)比例清償。根據(jù)這一規(guī)定，登記的抵押物優(yōu)先于未登記的抵押物，在同一登記的抵押物中，登記的時(shí)間決定了賠償?shù)捻樞?。登記時(shí)間，是指登記機(jī)關(guān)批準(zhǔn)抵押登記并在登記簿上記載的時(shí)間。

為了解決第一次登記的抵押物辦理的債權(quán)額減少是否因變更登記而改變還款順序，以及變更登記時(shí)間是否晚于后一次抵押物的問題，首先要確定抵押物是否變更登記債權(quán)數(shù)額的減少影響抵押權(quán)的先后順序，登記時(shí)間是取決于抵押權(quán)設(shè)立的登記時(shí)間，還是取決于抵押權(quán)的變更或公司的登記時(shí)間。債權(quán)減少額變更登記是抵押權(quán)變更登記的內(nèi)容之一。根據(jù)上述對(duì)抵押權(quán)變更登記的理解，其不變更抵押主體，僅變更抵押物的客體和內(nèi)容，不影響抵押當(dāng)事人的民事法律關(guān)系。同時(shí)，抵押權(quán)設(shè)立登記與抵押權(quán)變更登記是一種順序從屬關(guān)系。筆者認(rèn)為，抵押權(quán)效力產(chǎn)生于抵押權(quán)設(shè)立登記之初，但抵押權(quán)變更登記并不改變抵押權(quán)效力。因此，因債權(quán)數(shù)額減少而進(jìn)行的抵押權(quán)變更登記，不影響抵押權(quán)的順序，抵押權(quán)順序的登記時(shí)間以抵押權(quán)設(shè)立的登記時(shí)間為準(zhǔn)。但需要指出的是，《物權(quán)法》第194條也規(guī)定，抵押權(quán)人可以放棄抵押權(quán)或者抵押權(quán)的優(yōu)先權(quán)。因此，由于抵押權(quán)人放棄了抵押順序，抵押權(quán)變更登記必然會(huì)改變抵押順序。上述知識(shí)是小編對(duì)“學(xué)校房產(chǎn)是否可以抵押”問題的回答。根據(jù)《擔(dān)保法》司法解釋的規(guī)定，學(xué)校以教育設(shè)施以外的財(cái)產(chǎn)為自己的債務(wù)設(shè)定抵押的，人民法院可以認(rèn)定該抵押有效。歡迎需要法律幫助的讀者到律霸進(jìn)行法律咨詢。你知道嗎