在買房子的時(shí)候，需要購(gòu)房者仔細(xì)審查一些開發(fā)商應(yīng)該取得的證書，了解清楚開發(fā)商是否具有售房資格。一般要是沒(méi)有取得國(guó)家要求的資格，購(gòu)買到這樣的商品房就會(huì)很危險(xiǎn)，很容易出現(xiàn)開發(fā)商卷錢跑路的情況。那么現(xiàn)實(shí)中買房子有哪幾個(gè)證呢?請(qǐng)通過(guò)下文進(jìn)行了解。

一、買房子有哪幾個(gè)證

1、銷售許可證

商品房銷售許可證和預(yù)售許可證是所購(gòu)房合法與否的關(guān)鍵。如果該項(xiàng)目已經(jīng)取得了銷售、預(yù)售許可證，就說(shuō)明開發(fā)商、銷售商應(yīng)該有其他的相關(guān)證書。特別是購(gòu)買期房的風(fēng)險(xiǎn)較大，購(gòu)房者一定要認(rèn)真審查預(yù)售許可證，審查沒(méi)有問(wèn)題之后才能往下進(jìn)行。

審查銷售許可證，要特別注意以下方面：

(1)注意是否在有效期內(nèi);

(2)銷售主體是否合法。如果你所購(gòu)房的銷售商并不是開發(fā)商，你要注意銷售商的委托身份和權(quán)限;

(3)所售房屋是否在許可銷售的范圍之內(nèi)，這是審查的關(guān)鍵。如果購(gòu)買了不在商品房銷售許可證允許銷售范圍內(nèi)的商品房，房屋的產(chǎn)權(quán)將沒(méi)有保障。

現(xiàn)房的銷售只需到房地產(chǎn)管理部門備案即可，銷售許可證不是必須的法律文件。如果開發(fā)商沒(méi)有辦理“銷售許可證”，而改為辦理大產(chǎn)權(quán)證的審批手續(xù)，去產(chǎn)權(quán)登記部門辦理房屋所有權(quán)證，一定要看清楚開發(fā)商的房屋所有權(quán)證，是否包括你想買的房子。

最后，不要忘記把預(yù)售許可證的編號(hào)寫入合同。

2、國(guó)有土地使用權(quán)證或者國(guó)有土地批準(zhǔn)性文件

按照我國(guó)法律規(guī)定，可以進(jìn)人商品房開發(fā)市場(chǎng)的土地只能是國(guó)有上地，集體所有的土地是不允許的。從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，必須依據(jù)出讓的方式取得國(guó)有土地的使用權(quán)。而國(guó)有土地使用權(quán)證只有在受讓人繳納了全部的土地出讓金后才能取得。如果開發(fā)商沒(méi)有取得土地使用權(quán)證，說(shuō)明是非法使用土地，其上的建筑就很有可能被認(rèn)定為非法建筑。審查土地使用證要注意以下方面：

(1)正式的“國(guó)有土地使用證”應(yīng)同時(shí)加蓋人民政府公章和房屋土地行政主管部門公章;

(2)土地證上應(yīng)加蓋“有償土地使用證專用章”，如果土地證上加蓋了“臨時(shí)土地使用證專用章”，則表明土地使用者未繳足地價(jià)款，會(huì)給日后辦理產(chǎn)權(quán)證帶來(lái)隱患;

(3)注意土地證上是否有土地使用權(quán)抵押記錄;

(4)土地證上載明的土地使用者應(yīng)當(dāng)和開發(fā)商的名稱相一致;

(5)土地使用證標(biāo)明之土地是否是所售項(xiàng)目房屋所在位置，有無(wú)不一致之處;

(6)土地使用權(quán)的種類和規(guī)劃用途;

(7)土地使用權(quán)最高年限、剩余期限;

(8)土地證不得擅自涂改，如有涂改痕跡應(yīng)警惕;

(9)建議消費(fèi)者查看開發(fā)商支付土地使用金的收據(jù)。

最后，,還是建議購(gòu)房者在購(gòu)房合同中把土地使用權(quán)證號(hào)、土地使用年限、土地使用權(quán)性質(zhì)等內(nèi)容予以明確。

3、建設(shè)用地規(guī)劃許可證

根據(jù)《城市規(guī)劃法》第31條規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建設(shè)需要申請(qǐng)用地的，必須持國(guó)家批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)文件，向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)定點(diǎn)，由城市規(guī)劃行政主管部門核定其用地位置和界限，提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。建設(shè)單位或者個(gè)人在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門申請(qǐng)用地。凡未取得該證，而取得建設(shè)用地批準(zhǔn)文件占用土地的，批準(zhǔn)文件無(wú)效。所以對(duì)于建設(shè)用地規(guī)劃許可證要給予足夠的重視。該證內(nèi)容比較簡(jiǎn)單，一般包括用地單位、用地項(xiàng)目名稱、用地位置、用地面積、附圖及附件名稱。

在審查時(shí)注意以下問(wèn)題：

(1)如果賣房人沒(méi)有建設(shè)用地規(guī)劃許可證，則說(shuō)明其開發(fā)的土地未經(jīng)規(guī)劃;

(2)注意開發(fā)商所使用的土地的用途、位置和界限上是否與建設(shè)用地規(guī)劃許可證相一致。

4、建設(shè)工程規(guī)劃許可證

建設(shè)工程規(guī)劃許可證是建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)活動(dòng)合法的法律保證，是建設(shè)活動(dòng)中接受監(jiān)督檢查時(shí)的法定依據(jù)。每一項(xiàng)工程建設(shè)在實(shí)施之前均應(yīng)獲得規(guī)劃部門的同意，開發(fā)商在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，方可申請(qǐng)辦理開工手續(xù)。如果沒(méi)有取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，或者違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，開發(fā)商的建設(shè)行為屬于違法，其工程建筑是違章建筑，就不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件，而且很有可能被強(qiáng)制拆除。

5、建設(shè)工程施工許可證

建設(shè)工程施工許可證，也就是建設(shè)工程開工證，是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準(zhǔn)文件。當(dāng)各種施工條件完備時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照計(jì)劃批準(zhǔn)的開工項(xiàng)目，向工程所在地縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門，辦理施工許可證手續(xù)，領(lǐng)取施工許可證。未取得施工許可證的不得擅自開工。建設(shè)工程施工許可證是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。沒(méi)有開工證的建設(shè)項(xiàng)目均屬違章建筑，不受法律保護(hù)。

如果是期房銷售，應(yīng)該注意該期房工程開工手續(xù)是否齊全;如果開發(fā)商銷售的是現(xiàn)房，則應(yīng)查看建委的建設(shè)工程竣工備案表。

二、買房要審查開發(fā)商的資質(zhì)是什么

1、營(yíng)業(yè)執(zhí)照

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指依法設(shè)立、具有企業(yè)法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。也就是說(shuō)必須是擁有自有資產(chǎn)、能夠自主從事民事活動(dòng)、自主承擔(dān)民事責(zé)任的獨(dú)立法人?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記。工商行政管理部門對(duì)符合本法規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)予以登記，發(fā)給營(yíng)業(yè)執(zhí)照。未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的，由縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門，責(zé)令停止房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)活動(dòng)，沒(méi)收違法所得，可以并處罰款?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》和《商品房銷售管理辦法》也規(guī)定，領(lǐng)取預(yù)售許可證以及現(xiàn)房銷售必須持有營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

營(yíng)業(yè)執(zhí)照是開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)和銷售的必要條件，也是購(gòu)房合同有效的保證，必須注意。

2、開發(fā)商的資質(zhì)

根據(jù)建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須申請(qǐng)核定企業(yè)資質(zhì)等級(jí)，未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。該規(guī)定把我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照注冊(cè)資金、經(jīng)營(yíng)年限、開發(fā)業(yè)績(jī)、開發(fā)質(zhì)量、管理技術(shù)人員等條件分為一、二、三、四，四個(gè)資質(zhì)等級(jí)，一等最高，四等最低。

從正常的角度來(lái)看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)越高，其開發(fā)能力、經(jīng)濟(jì)實(shí)力就越強(qiáng)，出現(xiàn)問(wèn)題后，其承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)及責(zé)任的能力也越強(qiáng)。反之，如果開發(fā)企業(yè)沒(méi)有開發(fā)資質(zhì)或者資質(zhì)很低，則有可能會(huì)由于后續(xù)資金不足和組織設(shè)計(jì)施工的經(jīng)驗(yàn)欠缺等，出現(xiàn)延期交房甚至樓盤爛尾等問(wèn)題。但是資質(zhì)證明并非是萬(wàn)無(wú)一失的，同樣也存在著開發(fā)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。而有一些資質(zhì)并不是特別高的開發(fā)商，同樣具有較高的實(shí)力和較好的誠(chéng)信度。所以看一看開發(fā)商最近的業(yè)績(jī)是最主要的選擇標(biāo)準(zhǔn)。

根據(jù)該規(guī)定，一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模不受限制，可以在全國(guó)范圍內(nèi)承攬房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目;二級(jí)資質(zhì)及二級(jí)資質(zhì)以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積25萬(wàn)平方米以下的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。所以在審查開發(fā)商資質(zhì)的時(shí)候還要注意他是不是在業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。

并且做出相應(yīng)的審查，這其實(shí)對(duì)購(gòu)房者利益的保護(hù)是很重要的，尤其是在購(gòu)買期房的時(shí)候，此時(shí)對(duì)開發(fā)商的資格要求就是更好的了，不然就有可能出現(xiàn)錢房?jī)煽盏那闆r。如果你在這方面還有不清楚的地方，請(qǐng)直接來(lái)電咨詢我們的專業(yè)律師。

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