（1） 土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是指國(guó)家在一定期限內(nèi)將土地使用權(quán)以土地所有者的身份轉(zhuǎn)讓給土地使用者，土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽訂出讓合同。以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押的，抵押時(shí)國(guó)有土地上的房屋同時(shí)抵押。（2） 劃撥土地使用權(quán)是指土地使用者依法以各種方式無(wú)償取得的土地使用權(quán)。劃撥的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。但在當(dāng)事人有合法土地證、房產(chǎn)證的前提下，可以通過(guò)簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府支付土地使用權(quán)出讓金，或者用收益抵減土地使用權(quán)出讓金的方式，將土地使用權(quán)抵押從房屋抵押權(quán)上劃撥土地使用權(quán)。（3） 集體土地使用權(quán)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)廠房等建筑物抵押的，其占用的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。（4） 預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押，是指購(gòu)房人在支付房?jī)r(jià)首付款后，代表貸款銀行支付剩余購(gòu)房款的行為，并將所購(gòu)商品房抵押給貸款銀行，作為償還貸款的擔(dān)保。以商品房預(yù)購(gòu)貸款抵押的，商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件，取得商品房預(yù)售許可證。（5） 在建工程抵押是指抵押人以合法的方式取得在建工程的土地使用權(quán)和投資性資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有權(quán)的形式抵押貸款銀行，作為償還貸款的擔(dān)保，以取得土地使用權(quán)的行為在建工程款貸款。房地產(chǎn)抵押后，債務(wù)人未按期清償債務(wù)的，債權(quán)人有權(quán)依法以拍賣或者折價(jià)取得的抵押房地產(chǎn)價(jià)款優(yōu)先受償。擔(dān)保范圍包括主債權(quán)利息、債務(wù)人不履行債務(wù)的違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的成本。抵押當(dāng)事人也可以約定擔(dān)保范圍。納入擔(dān)保范圍的，屬于優(yōu)先權(quán)范圍。

2。抵押物是房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。抵押權(quán)人行使抵押權(quán)時(shí)，該土地上新增的房屋可以與抵押物一起依法處分，但抵押權(quán)人對(duì)處分新增房屋所得不享有優(yōu)先受償權(quán)。新增房屋是在已抵押使用權(quán)的土地上建造的，或者在原有房屋上新增、擴(kuò)建的。根據(jù)房屋所有權(quán)與房屋占用土地使用權(quán)主體相一致的原則，或者考慮到房地產(chǎn)受讓人在處分抵押物時(shí)對(duì)房屋的使用，新增房屋與抵押物應(yīng)當(dāng)一并處分。但是，無(wú)論新房是否由抵押人建造，都是另一所有權(quán)客體，不屬于抵押物，因此抵押人沒(méi)有優(yōu)先受償權(quán)。房地產(chǎn)抵押后，抵押人不喪失合法處分權(quán)，但受到一定的限制。追償效力是指抵押人將抵押的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人時(shí)，抵押權(quán)人可以追償?shù)盅何锊⑿惺蛊錂?quán)利。抵押物依法繼承或者贈(zèng)與的，不影響抵押。抵押權(quán)人追求抵押物行使抵押權(quán)，給受讓人造成損失的，由抵押人賠償損失。為了避免受讓人的損失，減少民事糾紛，《擔(dān)保法》規(guī)定：抵押期間，抵押機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)讓已登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人，并告知受讓人轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)已抵押的情況，否則轉(zhuǎn)讓無(wú)效。抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價(jià)款應(yīng)當(dāng)提前清償有擔(dān)保債權(quán)。（3） 抵押權(quán)人有權(quán)對(duì)抵押的房地產(chǎn)主張權(quán)利。也就是說(shuō)，包括抵押人在內(nèi)，無(wú)論誰(shuí)非法侵害抵押權(quán)，抵押權(quán)人都可以以權(quán)利的名義獨(dú)立請(qǐng)求法律保護(hù)。

事實(shí)上，房地產(chǎn)抵押是一個(gè)專業(yè)的話題，涉及到復(fù)雜的利益關(guān)系和大量的財(cái)產(chǎn)。因此，按揭前最好咨詢專業(yè)的房地產(chǎn)律師，讓他們幫你分析可能存在的風(fēng)險(xiǎn)和隱患，并在他們的幫助下，把他們降到最低點(diǎn)，從而維護(hù)自己的利益。你知道嗎