1、 根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條，土地使用權(quán)出讓的最長(zhǎng)期限，按照下列規(guī)定確定：一、住宅用地70年；二、工業(yè)用地50年；三、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；四、商業(yè)用地40年，旅游和娛樂業(yè)；（5）綜合或其他土地利用50年。（1） 根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定，房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

1。出讓人已按合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金并取得土地使用權(quán)證書。這是轉(zhuǎn)讓合同成立的必要條件，只有轉(zhuǎn)讓合同成立，才能允許轉(zhuǎn)讓；

2。出讓方按照出讓合同進(jìn)行投資開發(fā)，完成一定開發(fā)規(guī)模后轉(zhuǎn)讓。這可以分為兩種情況：一是屬于住房建設(shè)，住房建設(shè)項(xiàng)目實(shí)際投入資金應(yīng)占開發(fā)投資總額的25%以上；二是屬于開發(fā)用地，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件后，方可出讓。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目必須同時(shí)滿足以上兩個(gè)條件。出臺(tái)這樣的規(guī)定，目的是為了嚴(yán)格限制土地投機(jī)行為，牟取暴利，確保開發(fā)建設(shè)的順利實(shí)施。（2） 根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定，以出讓方式取得的土地使用權(quán)的出讓，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

1。轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。二是對(duì)允許轉(zhuǎn)讓的有兩種處理方式：一是受讓人先辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)；第二種是不辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，可以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，但轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的土地收益上繳國(guó)家或者其他處理。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓屬于《城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條規(guī)定的情形之一，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，不得辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)：一是國(guó)家機(jī)關(guān)和軍事用地；二是城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地；三是國(guó)家支持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；四是法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。家庭土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指承包人有穩(wěn)定的非農(nóng)業(yè)占用或者穩(wěn)定的收入來源，并經(jīng)承包人申請(qǐng)同意，將部分或者全部土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的農(nóng)民。轉(zhuǎn)讓后，原土地承包關(guān)系自動(dòng)終止，原承包人的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)在承包期內(nèi)部分或全部喪失。農(nóng)民最基本、最可靠的生活保障來源。所以。根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》，實(shí)行耕地、林地、草地家庭承包，即每個(gè)農(nóng)民都有土地承包權(quán)，每個(gè)農(nóng)民都有土地經(jīng)營(yíng)權(quán)。家庭土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，使原承包人喪失了全部或部分農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)，在承包期內(nèi)無權(quán)要求用人單位以家庭承包方式重新承包農(nóng)村土地。只有出讓人不以土地為生，才能允許土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓。因此，《農(nóng)村土地承包法》第四十一條規(guī)定，出讓人“有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者穩(wěn)定的收入來源”?！吨腥A人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第四十一條規(guī)定，受讓人必須是從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的農(nóng)民，即農(nóng)民是受讓人土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的唯一法律主體。其他土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指承包人按照公平、等價(jià)、有償?shù)脑瓌t，經(jīng)雙方協(xié)商一致，經(jīng)發(fā)包人同意，轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的行為。轉(zhuǎn)讓后，原土地承包關(guān)系自動(dòng)終止，原承包人的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)在承包期內(nèi)部分或全部喪失。受讓方是所有農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者，包括法人、其他組織和自然人。轉(zhuǎn)讓人不受任何限制。方式二：土地轉(zhuǎn)包家庭土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)包，是指承包人在一定期限內(nèi)將部分或全部土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓給同一集體經(jīng)濟(jì)組織的其他農(nóng)民從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。轉(zhuǎn)包后，原土地承包關(guān)系不變，原承包人繼續(xù)履行原土地承包合同約定的權(quán)利和義務(wù)。接收方應(yīng)根據(jù)分包時(shí)商定的條件向分包方負(fù)責(zé)。對(duì)締約方有兩個(gè)限制：一是締約方和分包方必須是同一個(gè)集體組織，其他集體經(jīng)濟(jì)組織成員和其他單位或者個(gè)人不得接受分包；二是，締約方必須繼續(xù)從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，改變農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用途是無效行為。其他土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)分包，是指承包人在承包期內(nèi)將部分或者全部土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他單位或者個(gè)人，按照合同約定的土地用途進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。轉(zhuǎn)包后，原土地承包關(guān)系不變，原承包人繼續(xù)履行原土地承包合同約定的權(quán)利和義務(wù)。接收方應(yīng)根據(jù)分包時(shí)商定的條件向分包方負(fù)責(zé)。對(duì)締約方的限制是必須履行原合同約定的土地使用權(quán)并從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。改變土地用途是無效的。第三種方式是土地交換，是指家庭土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)承包人之間為方便耕作或各自需要，交換屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織的承包土地和相應(yīng)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。交換后，承包人原有的合同關(guān)系消失，新的合同關(guān)系出現(xiàn)。同一集體經(jīng)濟(jì)組織的定義應(yīng)分為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體、村農(nóng)民集體和村組農(nóng)民集體。80年代初，人民公社解體。隨著公社轉(zhuǎn)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、生產(chǎn)隊(duì)轉(zhuǎn)村、生產(chǎn)隊(duì)轉(zhuǎn)村民小組，原人民公社、生產(chǎn)隊(duì)、生產(chǎn)隊(duì)的土地將相應(yīng)地歸鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村、村民小組的農(nóng)民集體所有。即以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的土地承包經(jīng)營(yíng)的，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的交易應(yīng)當(dāng)在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)進(jìn)行；土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的交易應(yīng)當(dāng)在村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)進(jìn)行與村農(nóng)民集體所有的土地承包的；與村民集體所有的土地承包的，應(yīng)當(dāng)在集團(tuán)集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)進(jìn)行土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的交換。

其他土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)不得與用人單位以外的家庭土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和集體經(jīng)濟(jì)組織的地塊進(jìn)行交換。方法四：土地股權(quán)投資，是指實(shí)行家庭承包經(jīng)營(yíng)模式的承包人，以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)為股權(quán)，自愿從事農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)；其他土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的承包人將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)量化為權(quán)益，組建股份公司或者合作社從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。方式五：土地租賃方式