如何處理土地抵押合同糾紛

雙方當事人可以先調(diào)解，調(diào)解不成的可以起訴解決，這樣法院才能做出相對公正的判決。根據(jù)《擔保法》，抵押是指債務人或者第三人不轉(zhuǎn)移對該財產(chǎn)的占有，以該財產(chǎn)作為債權的擔保。債務人不履行債務的，財產(chǎn)轉(zhuǎn)換、變賣、拍賣后，債權人有優(yōu)先受償權。抵押合同是抵押人與抵押權人之間設定抵押權的合同。抵押合同應當采用書面形式訂立，其內(nèi)容主要包括：被擔保的主債權的種類、數(shù)額；債務人履行債務的期限；抵押物的名稱、數(shù)量；抵押擔保的范圍，土地抵押合同是因土地抵押合同糾紛提起的訴訟。根據(jù)民事訴訟法第二十四條的規(guī)定，由被告住所地或者抵押合同履行地人民法院管轄。處理土地抵押合同的法律依據(jù)主要是《物權法》第十六章、《擔保法》第三章、《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》，最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋。抵押合同與擔保合同一樣，也是以主合同存在為基礎的主合同的從屬合同。抵押合同也具有一定的獨立性，當事人可以單獨就抵押合同提起訴訟。因此，《規(guī)定》也將其視為獨立的三級訴因。在確定訴訟事由時應當注意，當事人同時就主合同和抵押合同提起訴訟的，應當以主合同而不是土地抵押合同確定訴訟事由。另外，對抵押合同的性質(zhì)有兩種觀點，一種是屬于物權行為，另一種是屬于債權行為。我國主流觀點采用債權行為理論。抵押合同只是設定抵押權的合同。合同的成立并不必然導致抵押權的產(chǎn)生，抵押權的產(chǎn)生也有賴于公示。因此，在確定訴因時，應當注意土地抵押合同與抵押糾紛的區(qū)別。抵押權糾紛是物權糾紛，土地抵押合同是債權糾紛。土地使用權抵押及其條件土地使用權抵押是指土地使用權受讓人以土地使用權作為清償債務的擔保。債權人不能履行債務時，可以將抵押的土地使用權折價或者優(yōu)先受償。根據(jù)我國法律規(guī)定，土地使用者在滿足一定條件的前提下，有權抵押土地使用權。這些條件如下：

1。抵押人是土地使用權人。也就是說，土地抵押合同的抵押人必須有抵押土地的使用權，沒有土地使用權的人不能抵押土地使用權。抵押的土地使用權通常是有償取得的。劃撥取得的土地使用權，符合下列條件，并經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房地產(chǎn)管理部門批準的，劃撥的土地使用權和地上建筑物、其他附著物的所有權可以抵押：（一）土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人；（二）持有國有土地使用證；（三）具有地上建筑物及其他附著物的合法產(chǎn)權證書；（四）依法簽訂土地使用權出讓合同，并向當?shù)厥锌h人民政府繳納土地使用權出讓金，或者以租金收入支付土地使用權出讓金。土地使用權抵押合同不得違反國家法律、法規(guī)和土地使用權出讓合同的規(guī)定。抵押人不得喪失土地使用權。土地使用權因使用期限屆滿或者國家依法收回而不存在的，不得抵押。土地使用權抵押時，地上建筑物和其他附著物也應當?shù)盅?。地上建筑物和其他附著物抵押時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權也抵押。土地使用權抵押，抵押人與抵押權人應當簽訂抵押合同，并按照規(guī)定辦理抵押登記。第二，土地使用權抵押合同中雙方的權利義務在土地使用權抵押合同訂立后，雙方之間會存在一定的權利義務關系。抵押人在土地使用權抵押合同中的權利主要有：。抵押人以土地使用權為抵押物的，不轉(zhuǎn)讓抵押物，仍按照土地使用權轉(zhuǎn)讓合同的約定占用、使用土地，在抵押期間依法享有土地收益。但是，除債務人不履行債務后抵押物的孳息外，孳息應當屬于抵押權的范圍。抵押人有權處分土地使用權。土地使用權抵押后，抵押人有權轉(zhuǎn)讓土地使用權。但為保證抵押權人的利益，土地使用權轉(zhuǎn)讓時應當征得抵押權人的同意。否則，抵押人的轉(zhuǎn)讓無效。抵押人有權對土地使用權抵押價值的剩余部分設立債務擔保。一般來說，土地使用權抵押人不得重復抵押同一土地使用權的價值。但是，這并不排除抵押人可以為同一土地使用權設定多個抵押權。抵押人的義務是保證抵押土地使用權的效力。抵押人應當按照土地使用權出讓合同的約定，積極開發(fā)利用土地，保持土地使用的實用價值，不受他人損害。有第三人追索土地使用權的，抵押人應當及時通知抵押權人，保證抵押權人對抵押物享有優(yōu)先受償權。抵押權人在土地使用權抵押合同中的主要權利如下：。也就是說，債務人不履行債務的，抵押權人可以折價出售抵押物，取得優(yōu)先受償權。他人侵犯土地使用權的，抵押權人有權停止侵害，恢復原狀，賠償損失。抵押權人有代位求償權。抵押物受到他人侵害的，抵押權人可以根據(jù)抵押人的轉(zhuǎn)讓，對抵押物享有代位求償權。也就是說，我們可以直接向侵權人或者保險公司索賠，以獲得賠償或者保險金。抵押權人可以轉(zhuǎn)讓抵押權。抵押權人還欠他人債務時，為履行清償義務，可以將抵押權轉(zhuǎn)讓給債權人。但抵押權轉(zhuǎn)讓時，債務應當一并轉(zhuǎn)讓。

抵押權人應履行的義務主要在于按債務關系的數(shù)額償還債務，即抵押物折價或變賣時，超出的債務價款應返還抵押人。第三，其他有關土地使用權抵押的法律法規(guī)在實踐中，當事人除應遵守上述法律法規(guī)外，還應遵守以下法律法規(guī)。

1?！吨腥A人民共和國擔保法》（以下簡稱擔保法）規(guī)定了土地使用權抵押。第三十四條抵押人有權依法處分土地上的國有土地使用權、房屋和其他固定物，以及荒山、溝渠、山丘的土地使用權，抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包人同意抵押的灘涂和其他荒地，可以抵押。第三十六條規(guī)定，以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用的國有土地使用權同時抵押。以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，抵押時國有土地上的房屋同時抵押。抵押人的義務