根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條的規(guī)定，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收人給予補(bǔ)償，包括：（一）補(bǔ)償被征收房屋的價(jià)值；（2） 因房屋征收造成的搬遷、臨時(shí)安置補(bǔ)償；（三）被征收房屋價(jià)值補(bǔ)償；（三）因房屋征收造成的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)損失補(bǔ)償。市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)制定被征收人的補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法。第二十二條規(guī)定，房屋因征收被拆遷的，房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)將被拆遷房屋支付給被征收人；房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生交換的，房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)在支付前向被征收人支付臨時(shí)安置費(fèi)或者提供周轉(zhuǎn)房。第二十三條規(guī)定，房屋征收造成停產(chǎn)停業(yè)損失的賠償，應(yīng)當(dāng)根據(jù)征收前的利益、停產(chǎn)停業(yè)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十四條規(guī)定，評(píng)估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的位置、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積、建筑面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素被征收房屋的價(jià)值。

被征收房屋的室內(nèi)裝修價(jià)值、機(jī)械設(shè)備材料搬遷費(fèi)用、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)?，由?dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估通過(guò)評(píng)估確定。根據(jù)2001年國(guó)務(wù)院頒布的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定，拆遷人對(duì)因拆除非住宅房屋而停產(chǎn)停業(yè)的，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。

企業(yè)拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)適用上述法律。企業(yè)拆遷過(guò)程中，也存在著各種程序性問(wèn)題，如評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇、時(shí)限問(wèn)題、救濟(jì)方式等，與普通拆遷一樣。根據(jù)上述法律規(guī)定和律師的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，本文重點(diǎn)探討了企業(yè)拆遷補(bǔ)償方面的問(wèn)題，以及在立法不完善的情況下，律師如何幫助企業(yè)最大限度地減少拆遷過(guò)程中的損失。從上述法律法規(guī)和其他法律文件可以看出，企業(yè)拆遷補(bǔ)償主要包括五個(gè)方面：一、不動(dòng)產(chǎn)、建筑物、土地的補(bǔ)償。房地產(chǎn)和建筑物的補(bǔ)償

企業(yè)的經(jīng)營(yíng)房屋主要包括工業(yè)廠房和倉(cāng)庫(kù)，也有一些住宅和辦公樓。具體補(bǔ)償面積按相關(guān)房產(chǎn)證登記的建筑面積計(jì)算。因歷史原因無(wú)法取得房地產(chǎn)證、土地證的，按實(shí)際計(jì)量確定。企業(yè)房屋、建筑物的價(jià)值評(píng)估，應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋、建筑物的位置、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積、建筑面積和土地使用權(quán)。而且，企業(yè)拆遷還涉及到房地產(chǎn)權(quán)屬問(wèn)題。企業(yè)拆遷補(bǔ)償對(duì)象只能是房屋產(chǎn)權(quán)人。如果企業(yè)是承租人，只能是承租人在租賃期內(nèi)對(duì)自建地上財(cái)產(chǎn)取得補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。

2。土地補(bǔ)償

企業(yè)被拆遷時(shí)，土地補(bǔ)償涉及土地性質(zhì)、國(guó)有土地和集體土地。《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》對(duì)企業(yè)在國(guó)有土地上拆遷的土地補(bǔ)償沒(méi)有明確規(guī)定。各地拆遷土地的補(bǔ)償往往與房屋建筑物的補(bǔ)償大體相同，存在許多不明確、不透明的情況，使權(quán)利人的權(quán)益得不到相應(yīng)的合理補(bǔ)償；集體土地上的企業(yè)拆遷，一般按評(píng)估價(jià)給予補(bǔ)償。如果企業(yè)是承租人，就涉及到誰(shuí)有權(quán)與土地使用者取得土地補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題，補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)是證書(shū)或租賃合同。二是設(shè)備設(shè)施補(bǔ)償。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)設(shè)備的使用壽命或重置市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算，以補(bǔ)償業(yè)主。

2。移動(dòng)設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用的補(bǔ)償。具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按當(dāng)?shù)匕徇w費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或?qū)嶋H金額計(jì)算，主要包括拆卸費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、安裝費(fèi)、調(diào)試費(fèi)等，安裝調(diào)試費(fèi)也由設(shè)備供應(yīng)商報(bào)價(jià)并認(rèn)證。根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十三條規(guī)定，房屋征收造成損失的補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋征收前的效益和停產(chǎn)停業(yè)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。因?yàn)楦鞯厍闆r不同，這部分賠償也有很大差異，但在同一地區(qū)的情況下，停產(chǎn)停業(yè)的損失也可能不同。停產(chǎn)停業(yè)的損失是什么，怎么算，都是律師可以爭(zhēng)取的，而且靈活性比較大，這是企業(yè)拆遷過(guò)程中賠償?shù)囊粋€(gè)非常重要的部分。停產(chǎn)停業(yè)損失賠償包括實(shí)際損失賠償和預(yù)計(jì)損益賠償。實(shí)際損失賠償主要包括原材料、半成品等項(xiàng)目的損失，以及違約賠償。應(yīng)當(dāng)出具正式的法律文書(shū)證明失序，而判決書(shū)是證明合同終止失序的最有效的形式。被拆遷企業(yè)不得與客戶約定解除訂單補(bǔ)償協(xié)議，否則拆遷人或征收人不予接受。預(yù)計(jì)虧損主要是指企業(yè)根據(jù)以前年度情況預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)。搬遷企業(yè)應(yīng)當(dāng)證明其投資額和近幾年的平均合理利潤(rùn)，以證明其投資收益的合理回報(bào)。結(jié)合剩余經(jīng)營(yíng)期，計(jì)算預(yù)期損益。四是遣散費(fèi)、安置費(fèi)等補(bǔ)償費(fèi)用。

對(duì)于這部分職工補(bǔ)償，法律沒(méi)有具體規(guī)定，有的地方制定了相應(yīng)的規(guī)定，但有的地方?jīng)]有具體規(guī)定。這些都是律師可以爭(zhēng)取的。企業(yè)搬遷的，一般需要支付停產(chǎn)期間的工資和社會(huì)保障費(fèi)；停業(yè)的，按照勞動(dòng)合同法的有關(guān)規(guī)定支付解除勞動(dòng)合同的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金。拆遷過(guò)程中，拆遷人往往采取快速動(dòng)遷獎(jiǎng)勵(lì)的方式，鼓勵(lì)拆遷人與承租人盡快簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議，使被拆遷人能夠搬出拆遷范圍。獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)的數(shù)額由拆遷人根據(jù)拆遷的實(shí)際情況確定，或者由拆遷人、被拆遷人和實(shí)際承租人協(xié)商確定。其他損失，如化驗(yàn)室、無(wú)菌車(chē)間、包裝車(chē)間等特殊車(chē)間的驗(yàn)證費(fèi)，廣告投入未收回?fù)p失成本。

在企業(yè)拆遷過(guò)程中，被拆遷人不會(huì)按照上述法律法規(guī)和其他規(guī)范性文件給予被拆遷人各種補(bǔ)償。針對(duì)拆遷中經(jīng)常遇到的兩個(gè)問(wèn)題，下面給企業(yè)拆遷人以提醒和建議，讓企業(yè)在拆遷過(guò)程中避免更多的損失。第一個(gè)問(wèn)題是企業(yè)充當(dāng)次級(jí)承租人。目前，許多企業(yè)向其他承租人租賃工廠。此時(shí)，如果發(fā)生拆遷，拆遷人通常會(huì)與業(yè)主和承租人簽訂補(bǔ)償協(xié)議，不包括分承租人。為什么會(huì)這樣？一是法律沒(méi)有明確規(guī)定分承租人作為被拆遷人的身份。第二，分承租人依據(jù)租賃合同向承租人和出租人提起訴訟，分承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任