對于房地產(chǎn)企業(yè)，被拆遷戶選擇貨幣補償方式的，其支出作為“拆遷補償費”計入開發(fā)成本的土地成本；被拆遷戶選擇當?shù)匕仓梅垦a償方式的，相當于被拆遷戶用房地產(chǎn)企業(yè)支付的貨幣補償資金向房地產(chǎn)企業(yè)購買房屋。土地成本中的“拆遷補償費”予以確認，即按照同期同類房屋的公允價值或市場價格計算的金額，以“拆遷補償費”的形式計入開發(fā)用地成本。此外，補償后的房屋應視為對外銷售，視同銷售收入應根據(jù)其公允價值或同期同類房屋的市場價格確定。同時，視同銷售成本按同期同類房屋的成本確認。

[示例]2008年5月，a公司開發(fā)了一個項目（屬于城中村改造）。項目用地面積21000平方米，住宅建筑面積31900平方米，可售面積29000平方米。其中，安置村民居住面積7900平方米，其余21100平方米由A公司無償出售或使用，項目于2009年5月竣工。2009年9月，7900平方米的拆遷房屋已移交給被拆遷戶。2010年1月正式銷售，當月全部銷售完畢。同期，公司同類房地產(chǎn)均價7000元/m2，銷售收入1.477億元。該項目已建成，開發(fā)成本6400萬元。其中，征地拆遷補償費為零，前期工程費700萬元，建安工程費3200萬元，基礎設施建設費1600萬元，公共配套設施費200萬元，開發(fā)間接費300萬元，向公司借款利息400萬元（假設不超過同期同類金融企業(yè)貸款利率）。

的計算過程如下。

1。支付建設及其他開發(fā)費用6400萬元。2拆遷補償費=7900×0.7=5530萬元。需要注意的是，這里的拆遷補償不能算是對7900平方米被拆遷戶的補償，而是對整個物業(yè)的補償，需要在29000平方米的總可售面積中分攤。

視同銷售收入=7900×0.7=5530萬元。單位銷售面積稅成本=（6400+5530）&spanide；29000=4113.7931元/m2。需要注意的是，這里的2.9萬平方米是按可售總面積計算的，搬遷戶的7900平方米不能減去，即不能以21100平方米作為分母，否則成本就會虛高。

4。視同銷售成本=4113.7931×7900=3249.8965（萬元）；

視同銷售收入=5530-3249.8965=22801035（萬元）。會計處理如下。

拆遷補償款、安置搬遷費、被拆遷房屋建設費的非貨幣性支付方式，適用《企業(yè)會計準則第7號——非貨幣性資產(chǎn)交換》的規(guī)定。搬遷房屋的非貨幣性資產(chǎn)交換，預計未來將帶來更多現(xiàn)金流。一般來說，公允價值具有商業(yè)實質(zhì)，公允價值能夠可靠地計量。開發(fā)產(chǎn)品完成后，按安置同期同一價格進行會計處理（單位：萬元，下同）：

借方：開發(fā)成本——拆遷補償款5530

貸方：應付賬款——拆遷補償款5530

借方：應付賬款--拆遷補償款5530

貸：主營業(yè)務收入5530

2銷售房地產(chǎn)發(fā)票5530萬元，業(yè)主向房地產(chǎn)企業(yè)開具拆遷補償款收據(jù)5530萬元。結轉成本的會計處理如下：

借方：主營業(yè)務成本征地費及拆遷補償費3249.8965

貸方：開發(fā)產(chǎn)品3249.8965

稅務處理如下。企業(yè)所得稅的處理。根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》第六十六條第三款的規(guī)定，通過捐贈、投資、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務重組等方式取得的無形資產(chǎn)，應當按照資產(chǎn)的公允價值和繳納的相關稅費計算。《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）第七條規(guī)定，企業(yè)利用開發(fā)的產(chǎn)品進行捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、向股東或投資者分配、償還債務，以其他企業(yè)和個人的非貨幣性資產(chǎn)交換，視為銷售，不受開發(fā)產(chǎn)品所有權、使用權轉讓、實際取得權益時收入（或利潤）實現(xiàn)的影響。收入（或利潤）的確認方法和順序如下：

（1）根據(jù)本企業(yè)最近一個月或最近一個月同類開發(fā)產(chǎn)品的市場銷售價格確定。

（2）由主管稅務機關參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場的公允價值確定。（3） 根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。

因此，a公司在2009年9月開始辦理搬遷戶交接手續(xù)時，需確認視同銷售收入=5530-3249.8965=22801035（萬元），繳納企業(yè)所得稅=22801035×25%=5700259（萬元）。

需要注意的是，稅款不能按估計毛利率計算，而應按銷售收入計算。土地增值稅待遇。

國家稅務總局《關于土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)以項目建成的房地產(chǎn)安置被拆遷戶的，安置房按《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條第（一）項規(guī)定確認收入，并將收入確認為銷售收入房地產(chǎn)開發(fā)項目拆遷補償。

與企業(yè)所得稅不同，在與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時，不需要立即進行土地增值稅清算，只需提前征收。假設預征率為2%，a公司在2009年9月與拆遷戶辦理交接手續(xù)時需預繳土地增值稅=5530×2%=1106萬元。土地增值稅的最終結算取決于房地產(chǎn)的銷售情況。由于項目已全部出售，土地增值稅必須清繳。該項目土地增值稅清算計算過程如下：

無息開發(fā)成本=5530+6400-400=11530萬元；

項目扣除額=11530×130%+14770×5.5%=158013500元