城市房屋拆遷中常見的法律問題有哪些？

就拆遷而言，這一利益制衡機(jī)制至少涉及公共利益的界定、征收程序、評(píng)估糾紛解決機(jī)制、房屋征收的司法程序、征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等六個(gè)方面，以及政府在拆遷補(bǔ)償中的作用。首先，如何界定公共利益。公共利益的界定一直是《征收與補(bǔ)償條例》立法過程中的焦點(diǎn)問題之一。在房屋拆遷過程中，由于法律沒有明確哪些拆遷項(xiàng)目屬于公共利益，哪些拆遷項(xiàng)目屬于商業(yè)利益，一些地方政府打著公共利益的旗號(hào)賣地拆遷。由于我國缺乏判斷公共利益的標(biāo)準(zhǔn)，為被拆遷人以公共利益的名義踐踏私有財(cái)產(chǎn)開辟了便利的途徑，也激發(fā)了被拆遷人對(duì)強(qiáng)制拆遷的抵觸情緒。因此，有必要在立法上賦予公共利益一個(gè)判斷原則和一般標(biāo)準(zhǔn)，使公益性拆遷在實(shí)踐中能夠按照補(bǔ)償制度進(jìn)行，必要時(shí)可以進(jìn)行強(qiáng)制拆遷。界定公共利益的合理模式是：法律掛牌、民主程序和司法程序。法律、行政法規(guī)或者地方性法規(guī)可以盡量列出公益事項(xiàng)，明確公益事項(xiàng)的一般范圍；應(yīng)當(dāng)有一個(gè)民主的過程，即政府提出的公益項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)由當(dāng)?shù)厝罕娪懻摚纬梢环N公開討論。政府必須明確公益性在何處體現(xiàn)，利益相關(guān)者或社會(huì)公眾也可以對(duì)政府的建議和解釋發(fā)表不同意見。經(jīng)過民主公開討論程序后，政府仍有權(quán)決定是否符合公益性。被征收人不服的，也可以向法院提起行政訴訟。二是房屋征收程序。房屋拆遷是對(duì)被拆遷人財(cái)產(chǎn)權(quán)利的限制。因此，應(yīng)從保護(hù)市場(chǎng)主體財(cái)產(chǎn)權(quán)的角度出發(fā)，制定嚴(yán)格的拆遷法律程序。拆遷程序是被拆遷人合法程序的保障。它是拆遷制度中非常重要的一部分。因此，征收程序一直受到各國立法的高度重視。我國憲法和法律對(duì)征收行為的限制是“依法”，只是體現(xiàn)了法定程序的意義，而沒有達(dá)到“正當(dāng)程序”的高度。因此，《征收與補(bǔ)償條例》的立法需要明確，政府為公共利益實(shí)施的拆遷必須經(jīng)過正常程序，即房屋拆遷只能在征得被拆遷人同意并給予補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)上進(jìn)行全額賠償。第三，評(píng)估爭(zhēng)端解決機(jī)制。完善拆遷評(píng)估糾紛的解決機(jī)制，對(duì)于保障被拆遷人的權(quán)益具有十分重要的意義。被拆遷人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，拆遷主管部門可以先責(zé)成被拆遷人組織拆遷評(píng)估單位與被拆遷人的對(duì)話會(huì)。評(píng)估機(jī)構(gòu)將詳細(xì)介紹評(píng)估結(jié)果的依據(jù)、方法、考慮因素、計(jì)算過程和依據(jù)；評(píng)估機(jī)構(gòu)解釋后對(duì)評(píng)估結(jié)果仍有異議的，被拆遷人可以委托其他有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)重新評(píng)估。兩個(gè)評(píng)估單位的評(píng)估結(jié)果超過規(guī)定的誤差范圍，或者兩個(gè)評(píng)估單位的評(píng)估結(jié)果在規(guī)定的誤差范圍內(nèi)，被拆遷人仍不滿意的，由拆遷主管部門組織對(duì)房屋拆遷人、被拆遷人進(jìn)行重新評(píng)估，相關(guān)專家和社會(huì)各界代表參加聽證會(huì)，兩個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)將予以答復(fù)，專家組將鑒定評(píng)估結(jié)果是否合理。因此，有必要建立相應(yīng)的拆遷評(píng)估委員會(huì)和拆遷評(píng)估專家?guī)?。拆遷評(píng)估委員會(huì)由拆遷評(píng)估專家?guī)祀S機(jī)產(chǎn)生，為拆遷評(píng)估提供技術(shù)指導(dǎo)和異議認(rèn)定。第四，房屋征收的司法程序。我國法律只規(guī)定了征收的行政程序，而沒有規(guī)定相對(duì)完善的司法程序。健全有效的救濟(jì)程序?qū)τ诒Ｕ喜疬w當(dāng)事人的合法權(quán)益具有重要作用。鑒于目前的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)刪去《拆遷條例》第十六條關(guān)于訴訟期間不得停止拆遷執(zhí)行的規(guī)定。至少，這顯然與《行政訴訟法》第四十四條的規(guī)定相抵觸；此外，對(duì)《拆遷條例》第十六條進(jìn)行了修改，規(guī)定拆遷當(dāng)事人未就補(bǔ)償安置達(dá)成協(xié)議的，由房屋拆遷行政主管部門處理房屋拆遷（同級(jí)人民政府）可以給予獎(jiǎng)勵(lì)。拆遷當(dāng)事人未就補(bǔ)償安置達(dá)成協(xié)議的，可以變更為仲裁或者民事訴訟。第五，房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。雖然出于社會(huì)公共利益的考慮，有必要對(duì)市場(chǎng)主體的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行限制，但拆遷畢竟意味著剝奪了市場(chǎng)主體的產(chǎn)權(quán)，客觀上也造成了一定的財(cái)產(chǎn)損失。考慮到保護(hù)各類市場(chǎng)主體產(chǎn)權(quán)的需要，有必要對(duì)被拆遷人給予全額經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。安排被征收人的社會(huì)保障費(fèi)，確保征地后對(duì)方的生活水平不低于征地前；個(gè)人住房被征收時(shí)，保障被征收人的生活條件。從來沒有一個(gè)制度在憲法中否認(rèn)征收權(quán)。最重要的是對(duì)征收的法律限制。事實(shí)上，限制征收的最重要途徑是充分合理的補(bǔ)償。在補(bǔ)償方式上，以貨幣補(bǔ)償為主，輔以物質(zhì)補(bǔ)償、就業(yè)安排、生產(chǎn)建設(shè)、生活設(shè)施提供和生產(chǎn)生活優(yōu)惠政策，最大限度地彌補(bǔ)被拆遷人的損失，幫助他們繼續(xù)生活，確保他們的生活水平不會(huì)因房屋拆遷而下降，從而保護(hù)被拆遷人的生活條件不受損害。法律應(yīng)明確補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，包括補(bǔ)償財(cái)產(chǎn)的計(jì)算日期和補(bǔ)償財(cái)產(chǎn)的計(jì)算方法，最終確定被拆遷人的補(bǔ)償金額，并在一定程度上統(tǒng)一補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，從而避免因靈活性過大而造成的不可操作性。第六，政府的作用。目前，關(guān)于政府在拆遷補(bǔ)償中的作用存在一些爭(zhēng)議。房屋拆遷一直是政府在城市規(guī)劃建設(shè)中的重要組成部分。目前，拆遷工作的協(xié)調(diào)和管理還需要政府的參與，政府在拆遷中的作用直接關(guān)系到整個(gè)城市建設(shè)的最終成果。因此，政府在城市拆遷中的作用值得重視。城市房屋拆遷的實(shí)質(zhì)是政府根據(jù)公共利益的需要，從土地使用者手中收回土地使用權(quán)，自用或者轉(zhuǎn)讓給其他開發(fā)商和業(yè)主。政府作為國有土地的管理者和所有者，直接參與城市房屋拆遷補(bǔ)償活動(dòng)，或委托開發(fā)商進(jìn)行拆遷，由于涉及自身利益，難以實(shí)現(xiàn)司法公正。面對(duì)政府、開發(fā)商或拆遷公司，處于弱勢(shì)地位的民眾不可能公平討價(jià)還價(jià)。因此，關(guān)鍵問題是政府在拆遷過程中要認(rèn)清自己的地位，其主體責(zé)任要集中在規(guī)劃管理和審批上，而不是過多地介入被拆遷人之間補(bǔ)償問題的具體解決過程；我們應(yīng)該脫離實(shí)施過程，按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事，轉(zhuǎn)變有關(guān)部門職能，由拆遷管理人、執(zhí)行人轉(zhuǎn)變?yōu)椴疬w事務(wù)管理人。一般來說，政府在城市拆遷中的作用是多樣的。從不同的角度看，政府扮演著不同的角色：人民利益的保護(hù)者、協(xié)調(diào)者