什么是動(dòng)遷房。所謂安置房，是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因，搬遷給被拆遷人或者承租人的住房。由于安置對(duì)象是特定的安置戶，這類房屋的出售不僅受到法律法規(guī)的規(guī)范，也受到當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)地方政策的制約。所以它與普通商品房交易有很大的不同。

根據(jù)相關(guān)法規(guī)和政策，安置房一般分為兩類：一類是市政重大項(xiàng)目搬遷居民建設(shè)的配套商品房或劃撥的中低價(jià)商品房。如黃浦江兩岸世博園區(qū)拆遷中，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，被拆遷人取得的房屋產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人，但取得所有權(quán)后5年內(nèi)不能上市交易。

另一類是因房地產(chǎn)開發(fā)等因素被拆遷的中低價(jià)位商品房（與市場(chǎng)價(jià)格相比），拆遷公司通過其他方式為被拆遷人安置或購買。這種商品房和普通商品房沒有區(qū)別。屬于被安置人的私有財(cái)產(chǎn)，不受轉(zhuǎn)移期限的限制。它可以自由上市交易。拆遷房屋交易注意事項(xiàng)拆遷房屋主要分為兩類。一是市政工程搬遷安置的房屋。這類房屋產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人，但取得產(chǎn)權(quán)證后5年內(nèi)不能上市交易。另一種是由于房地產(chǎn)開發(fā)和房屋拆遷等因素，這種房屋與普通商品房沒有區(qū)別，屬于被拆遷人的私有財(cái)產(chǎn)，現(xiàn)在沒有時(shí)間限制，可以自由上市。因此，在購買和購買安置房時(shí)，首先要摸清安置房的性質(zhì)，看誰擁有房屋產(chǎn)權(quán)。不同類型的安置房具有不同的交易風(fēng)險(xiǎn)。

由于交易時(shí)間長(zhǎng)和市場(chǎng)因素的影響，買方往往需要承擔(dān)巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)。主要體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上漲后，上家有意反悔，尋找合同漏洞，逃避法律責(zé)任，追求自身利益，或?yàn)槁男泻贤O(shè)置障礙。如果是購買尚未定位的安置房，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更大。買賣雙方雖然可以知道房屋的大致位置，但無法確定安置房建成后的具體結(jié)構(gòu)、朝向、居住環(huán)境等，辦理過戶等手續(xù)需要較長(zhǎng)時(shí)間。因此，在購買此類房地產(chǎn)時(shí)，簽訂一份有效且可操作的買賣合同是非常重要的。除一般銷售合同的主要條款外，銷售合同還需要對(duì)追加購房和延期交房的付款方式作出明確約定。一般來說，購買這類房屋，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，可以簽訂附條件合同，以保證買賣合同的有效性，并對(duì)具體細(xì)節(jié)作出明確約定，為防止合同另一方背棄，最好由專業(yè)房地產(chǎn)律師指導(dǎo)。

與第一類安置房相比，第二類安置房與普通商品房交易相同，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。其次，政策因素是安置房交易中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)相關(guān)法律政策，被拆遷房屋一般分為兩類：一類是因重大市政項(xiàng)目搬遷而建設(shè)的配套商品房或劃撥的中低價(jià)商品房。這類房屋的產(chǎn)權(quán)雖然屬于個(gè)人，但在一定的所有權(quán)期限內(nèi)不能上市交易。另一種是因房地產(chǎn)開發(fā)等因素拆遷，拆遷公司通過其他渠道或代拆遷人購買低價(jià)商品房（與市場(chǎng)價(jià)相比）。這種商品房和普通商品房沒有區(qū)別。屬于被安置人的私有財(cái)產(chǎn)，不受轉(zhuǎn)移期限的限制。它可以自由上市交易。

價(jià)格因素。目前，大部分動(dòng)遷房都是在房屋尚未交付但已簽訂動(dòng)遷協(xié)議的情況下轉(zhuǎn)讓的。由于簽訂安置協(xié)議到交房間隔時(shí)間長(zhǎng)，變化大，特別是價(jià)格上漲，雙方的價(jià)差可能近千元。拆遷戶認(rèn)為自己的利益已經(jīng)喪失，于是拒絕交房，要求漲價(jià)，最終導(dǎo)致雙方矛盾激化，引發(fā)訴訟。

人為因素?！薄肮灿腥恕笔欠课莶疬w交易中最大的風(fēng)險(xiǎn)制造者。他們?cè)诤贤邪l(fā)現(xiàn)漏洞，逃避法律責(zé)任，追求自身利益，或者為履行合同設(shè)置障礙。共有人將以《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第四款“未經(jīng)其他共有人書面同意共有的不動(dòng)產(chǎn)”和第六款“未依法辦理權(quán)屬登記的不動(dòng)產(chǎn)”不得轉(zhuǎn)讓為由，要求確認(rèn)房屋買賣合同無效。

拆遷房屋交易中最大的風(fēng)險(xiǎn)是房屋產(chǎn)權(quán)。因此，在購房過程中，首先要弄清被拆遷房屋的性質(zhì)，最好等到業(yè)主有房產(chǎn)證后再交易。在簽訂動(dòng)遷房買賣合同時(shí)，盡量在購房合同中加入一些風(fēng)險(xiǎn)。

我們提醒您，搬遷房屋為安置房。所謂安置房，是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因，為被拆遷人或者承租人搬遷的房屋。辦理動(dòng)遷房業(yè)務(wù)時(shí)，需要注意賣房人是否有房產(chǎn)證。如果你還有其他問題，可以咨詢我們的律師。你知道嗎