根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被評估人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，由多數(shù)決定、隨機選擇等方式確定，具體辦法由國務(wù)院制定各省、自治區(qū)、直轄市。因此，在解決房屋征收糾紛中評估報告的合法性爭議時，應(yīng)從以下三個方面來審視評估報告的合法性。（1）程序是否合法，主要審查評估程序是否符合法律要求，評估報告中記載的評估人員是否合格，評估機構(gòu)的認定是否合法，評估機構(gòu)和人員是否合格，估價人員與當(dāng)事人是否存在利益關(guān)系，估價過程是否規(guī)范。（2）形式是否合法，評估報告的形式是否符合法律要求，評估結(jié)論的分析過程是否合理等（3）內(nèi)容是否合法，雖然內(nèi)容審查不是審查的重點，如果您認為評估結(jié)果可能不真實，您可以提出異議。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》，對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格鑒定專家委員會申請鑒定。

[典型案例]

2008年3月，某省某市某公司取得拆遷人資格后，委托房地產(chǎn)評估咨詢有限公司對被拆遷宋某的房屋進行評估。因雙方未就拆遷補償安置達成協(xié)議，2008年12月，拆遷人向縣建設(shè)局申請拆遷裁定。在判決過程中，宋某要求交換被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)，認為被拆遷房屋的估價過低，應(yīng)當(dāng)重新估價。縣建設(shè)局委托原房地產(chǎn)評估咨詢公司，按照評估時的市場價格對產(chǎn)權(quán)交易房屋進行評估。在此基礎(chǔ)上，計算被拆遷房屋的補償金額和被拆遷房屋的價格，采用產(chǎn)權(quán)交易的價差結(jié)算方式，作出以產(chǎn)權(quán)交易作為補償安置方式的拆遷決策。2009年1月，被拆遷人宋某不服拆遷裁定，向市建設(shè)局申請行政復(fù)議，請求撤銷縣建設(shè)局作出的拆遷裁定。復(fù)議機關(guān)經(jīng)審查認為，縣建設(shè)局依據(jù)拆遷決定出具的鑒定報告不合法，撤銷了拆遷決定。

[專家評估]

本案中，市建設(shè)局取消了縣建設(shè)局的拆遷決定，主要原因是依據(jù)拆遷決定的評估報告存在以下嚴重錯誤。（一）在選擇房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)時，不符合有關(guān)規(guī)定。《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十條第一款規(guī)定，“房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由協(xié)商取得的收入選定；協(xié)商不成的，由多數(shù)決定、隨機選擇等方式確定，具體辦法另行規(guī)定由各省制定，《國有土地上房屋征收評估辦法》第四條第一款進一步明確：“房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由征收收入在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；協(xié)商不成的，由房屋征收部門按照少數(shù)服從多數(shù)的原則組織征收所得進行表決，或者采取抽簽、抽簽等隨機方式，具體辦法由各省制定，自治區(qū)、直轄市?！?/P>

本案中，房地產(chǎn)市場價格評估機構(gòu)僅由拆遷人選擇，未經(jīng)被拆遷人選擇，侵犯了被拆遷人選擇評估機構(gòu)的權(quán)利。根據(jù)現(xiàn)行《國有土地上房屋征收與補償條例》及評估辦法，屬于違法行為。（2）沒有公開的評估結(jié)果。根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》第十六條規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照委托書或者征收委托合同的約定，向房屋征收部門提供個別住戶的初步評估結(jié)果房屋評估。個體戶初步估價結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括估價對象的構(gòu)成、基本情況和估價價值。房屋征收部門對征收范圍內(nèi)的被征收收入，應(yīng)當(dāng)公布個人住戶的初步評估結(jié)果。公示期間，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價師現(xiàn)場講解個別住戶的初步評估結(jié)果。有錯誤的，由房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)予以糾正?！北疽?guī)定明確了評價結(jié)果公示的要求。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》，征收所得與被征收房屋評估價值不一致的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格鑒定專家委員會申請鑒定。它體現(xiàn)了對征收所得的聲明權(quán)和抗辯權(quán)的保護。

本案未公布評估結(jié)果，侵犯了對評估結(jié)果的陳述權(quán)、抗辯權(quán)和重新評估權(quán)。（三）被征收房屋的評估時間與被交換房屋的評估時間不一致。

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》，被征收房屋的價值補償不得低于征收決定公告之日被征收房屋同類房地產(chǎn)的市場價格。其中明確規(guī)定，被征收房屋的估價應(yīng)當(dāng)以房屋征收決定公告之日同類房地產(chǎn)的市場價格為準。需要注意的是，為保證被征收房屋評估結(jié)果和產(chǎn)權(quán)交易房屋價格的公平性，產(chǎn)權(quán)交易房屋價值評估時點應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價值評估時點一致?！秶型恋厣戏课菡魇赵u估辦法》第二十九條規(guī)定：“除政府對產(chǎn)權(quán)交易用房價格有特別規(guī)定外，產(chǎn)權(quán)交易用房的市場價值應(yīng)當(dāng)通過評估確定。”被征收房屋的評估時間為房屋征收決定公告之日，產(chǎn)權(quán)交易房屋的評估時間也應(yīng)為房屋征收決定公告之日。在這種情況下，被拆遷房屋的市場價格是在2008年3月房屋拆遷許可證簽發(fā)時估算的，而被拆遷房屋的市場價格是在2008年12月作出拆遷決定時估算的。由于房地產(chǎn)價格波動較大，同時被征收房屋和被置換房屋的市場價值可能與兩房屋的最終評估價值不一致，甚至實際價值存在較大差異。綜上所述，復(fù)議機關(guān)作出的撤銷決定是正確的。你知道嗎