《民法典》將于2021年1月1日起施行，《物權(quán)法》的生效日期為2020年12月31日。屆時，這一規(guī)定將被民法典取代，相關(guān)司法解釋也將失效?！睹穹ǖ洹飞暗囊?guī)定是：

房屋的所有人仍然是出賣人，因此要更加重視物權(quán)法被拆遷人是出賣人，拆遷人應(yīng)當與出賣人簽訂拆遷協(xié)議。對于買方，應(yīng)根據(jù)不同情況分別處理。一是如果買賣合同有效，那么出賣人有義務(wù)協(xié)助辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。對于因不轉(zhuǎn)讓造成的損失，雙方都可能有過錯，雙方應(yīng)根據(jù)過錯承擔相應(yīng)的責任。買受人可以根據(jù)拆遷補償（安置）的利益，計算確定不轉(zhuǎn)讓造成的經(jīng)濟損失金額，并要求出賣人承擔賠償責任。二是房屋買賣合同無效。如果房屋買賣合同無效，就不可能辦理過戶手續(xù)。因此，因拆遷可能獲得的利益與買受人無關(guān)。買受人不能按拆遷補償（安置）計算自己的經(jīng)濟損失，買受人只能按房屋買賣合同無效的情形要求出賣人承擔法律責任。因此，在這種情況下，首先要審查房屋買賣合同是否有效。在這種情況下，我們有兩個建議。一是房屋交易必須辦理過戶手續(xù)，二是房屋交易必須合法有效。根據(jù)誠實信用和公平原則，《物權(quán)法》明確規(guī)定，未經(jīng)登記的房地產(chǎn)交易，即使買受人實際擁有該房地產(chǎn)，買受人也不能取得該房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)。如果房屋在買受人占有期間被拆遷，誰有權(quán)獲得拆遷補償利益多數(shù)開發(fā)商將其交給房屋產(chǎn)權(quán)登記人。我們分析的是誰有權(quán)獲得補償利息。大多數(shù)人認為賣方有權(quán)獲得賠償利息。如果是這樣，就違反了民法的誠實信用原則和公平原則。

賣方已收到全部售房款，并將房屋交付買方占有。如果開發(fā)商給予的補償利益超過了售房款，賣房人就會反悔不賣房子，把錢還給購房人，然后想補償利益，這顯然違背了誠實信用原則。如果法律支持賣方，那是不公平的。為了維護買方的利益，僅靠法律原則是不夠的，必須結(jié)合法律規(guī)則。在第一種情況下，如果所售房屋占用的土地是國有土地，很容易找到法律依據(jù)，因為在國有土地上出售房屋基本沒有限制，買受人可以起訴出賣人，第一種是保證他們之間的房屋買賣合同有效，第二種是讓出賣人知道出賣人繼續(xù)履行合同，即辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記，這是出賣人的義務(wù)。如果所售房屋已經(jīng)注銷登記，產(chǎn)權(quán)變更登記無法完成的，可以參照《物權(quán)法》第十九條對這一法律規(guī)則作出有目的的擴大解釋，同時可以對《物權(quán)法》第九條作出有目的的限制性解釋，同時也可以結(jié)合誠實信用和公平原則，使出賣人將賠償利益返還給買受人。

在第二種情況下，如果農(nóng)民的房屋出售給城市居民，房屋產(chǎn)權(quán)登記不能更改，因為法律不允許城市居民在農(nóng)村購買房屋。當時立法的目的是，如果城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村買房，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織就會失去一塊宅基地。如果宅基地不夠，其他土地就得改成宅基地。這損害了農(nóng)村集體經(jīng)濟組織其他成員的利益，影響了農(nóng)村耕地的保護，也損害了集體利益，不能保護出賣人的利益。如果農(nóng)村土地被國家征用，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購房的立法目的就失效了。這時，如果買方的利益得到支持，集體利益和其他農(nóng)民的利益就不會受到損害。出賣人自愿出售自己的房屋，房屋出售后自身利益的增減在意料之中。拆遷補償利益應(yīng)給予買受人。

在房屋買賣過程中，雙方應(yīng)簽訂協(xié)議，不得有欺詐、脅迫等情形，協(xié)議內(nèi)容是雙方的真實表達，不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)范。因此，有必要制定一份合法的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議。這樣更有利于維護他們的合法權(quán)益。

在房屋拆遷過程中，與相關(guān)專業(yè)律師協(xié)商的最佳方式就是提供這種服務(wù)。你知道嗎