案例分析首先，我們來(lái)談?wù)劧趴?。兩年前，有一個(gè)村莊。我不記得它的名字了。反正村里有個(gè)有錢人想轉(zhuǎn)讓50多畝地種東西。價(jià)格比較好。但由于種種原因，需要先交上萬(wàn)元，一年后再交。

以后付款？真傻！

當(dāng)你說(shuō)以后付錢時(shí)，村民們會(huì)辭職，但他們受不了那個(gè)人的炒作。他們還帶來(lái)了一份合同。他們說(shuō)簽字后會(huì)有法律保護(hù)。另外，種的東西也不錯(cuò)。讓我們研究一下。不管怎么說(shuō)，地上的人跑不掉，人家先付了8萬(wàn)。然后呢？不，那我們一年種8萬(wàn)元，掙錢就跑吧！合同怎么樣？讓騙子得逞吧？為什么？別擔(dān)心，我們來(lái)看看下一個(gè)案子。

和平村的老杜留下了幾塊閑置的土地，沒有照顧好。他在考慮找人轉(zhuǎn)移他們。轉(zhuǎn)移后，發(fā)生了一起事故。這一次，收了錢，賣了地。我認(rèn)為它是可靠的。誰(shuí)知道，幾個(gè)月后，政府來(lái)了，非法占用了這片土地。

原買地者將土地改為魚塘，占用基本農(nóng)田。老杜不知道這是基本農(nóng)田。轉(zhuǎn)讓過(guò)程是私人協(xié)議。他一手交錢，一手拿地。這是非常困難的。生意興隆?，F(xiàn)在，必須拆除魚塘并支付罰款。受讓人（買方）說(shuō)協(xié)議沒有法律效力，他也不在乎。老杜能幸福嗎？他們每天在陸地上吵架。這是件好事，但整個(gè)心臟都被阻塞了。為什么會(huì)這樣？這不是我們農(nóng)民的錯(cuò)。誰(shuí)能研究它。但現(xiàn)在土地出讓火了，免得以后遇到這樣的事情。我先給你上一課，談?wù)勍恋亓鬓D(zhuǎn)中的關(guān)口。

首先讓我們明確一點(diǎn)，我們所謂的調(diào)職并不意味著調(diào)職給他，而是要調(diào)職給他。轉(zhuǎn)讓的是土地使用權(quán)。受讓人只有土地使用權(quán)，所有權(quán)仍然屬于國(guó)家或者集體。

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)只能在集體組織成員之間進(jìn)行。如果要把使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，需要經(jīng)過(guò)村民代表大會(huì)批準(zhǔn)，鄉(xiāng)政府批準(zhǔn)。否則無(wú)效。

也就是說(shuō)，所有私人轉(zhuǎn)讓合同都是無(wú)效的，就像上面兩個(gè)案例一樣，雖然有合同，甚至交易已經(jīng)“完成”，但事實(shí)上卻沒有法律可依，這讓壞人鉆了空子。

土地出讓當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)更加注重細(xì)節(jié)，這不僅有利于降低交易成本，也有利于控制法律風(fēng)險(xiǎn)，避免違法現(xiàn)象的發(fā)生。以下是土地流轉(zhuǎn)中常見的五類問題，有需要的朋友不妨參考一下：

常見問題分析

國(guó)有土地權(quán)屬與信用能力調(diào)查

1。在簽訂轉(zhuǎn)讓合同前，應(yīng)當(dāng)核實(shí)轉(zhuǎn)讓人的資格。出讓人必須是《國(guó)有土地使用證》載明的土地使用者。土地使用者為國(guó)有或者集體單位的，應(yīng)當(dāng)提交有資產(chǎn)處置權(quán)的機(jī)構(gòu)出具的同意轉(zhuǎn)讓證明。出讓方還應(yīng)仔細(xì)審查受讓方的資信能力，包括銀行資金證明、是否存在重大債務(wù)糾紛等，避免土地使用權(quán)出讓后資金無(wú)法收回的結(jié)果。轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估在轉(zhuǎn)讓前，應(yīng)評(píng)估土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格。由于土地使用權(quán)出讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格，市縣人民政府有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。也就是說(shuō)，如果價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)格，你就賣不出去。土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)價(jià)格不合理上漲時(shí)，市、縣人民政府可以采取必要措施。特別是出讓方為國(guó)有單位時(shí)，國(guó)有土地及相關(guān)資產(chǎn)必須經(jīng)法定評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，并經(jīng)國(guó)土資源部門確認(rèn)。國(guó)有土地使用權(quán)出讓是否存在瑕疵，是受讓人（買受人）必須關(guān)注的焦點(diǎn)。在簽訂轉(zhuǎn)讓合同前，一定要到國(guó)土部門和房地產(chǎn)部門進(jìn)行調(diào)查，核實(shí)是否有抵押和司法限制。鑒于調(diào)查是否存在土地權(quán)屬及相關(guān)糾紛并不容易，難以判斷受讓人的履約能力，應(yīng)當(dāng)明確雙方應(yīng)當(dāng)相互擔(dān)保。

這樣可以避免上述欺詐行為。國(guó)有土地流轉(zhuǎn)往往涉及土地用途的變化，特別是劃撥土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。土地用途及相關(guān)條件是否可以變更，變更程序及費(fèi)用負(fù)擔(dān)等應(yīng)在出讓合同中明確規(guī)定。

這里我們需要知道土地是否可以用于其他用途，比如把農(nóng)田改成魚塘，把農(nóng)田改成廠房等等。有的雖然不改變土地用途，但需要改變出讓合同約定的建筑密度、容積率、綠化率等土地用途條件。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意地上建筑物和其他附著物的所有權(quán)。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物和其他附著物所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)轉(zhuǎn)讓使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，但地上建筑物和其他附著物作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力延伸至地上建筑物。如果沒有協(xié)議，則推定包括。已出讓的國(guó)有土地未達(dá)到規(guī)定開發(fā)水平的，不得轉(zhuǎn)讓；已劃撥的國(guó)有土地，無(wú)地上建筑物的，不得轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理登記。分割、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓登記按照規(guī)定辦理。

此外，還有很多需要注意的事情，我在這里不一一解釋。再加上上述兩起案件，他們的交易沒有法律依據(jù)，所以最后他們非常不高興。目前，大多數(shù)農(nóng)民沒有這種意識(shí)，這會(huì)讓壞人鉆空子，給他們帶來(lái)很多麻煩。你知道嗎