土地出讓的主要方式有哪些，土地出讓方式的含義是什么

土地出讓方式多種多樣，可分為協(xié)議、掛牌、競(jìng)價(jià)、拍賣四種形式。

土地出讓方式不僅是土地使用者獲得土地的一種方式，也是處置土地資產(chǎn)的一種方式。土地使用權(quán)是土地使用者向國家購買的一種財(cái)產(chǎn)權(quán)。土地使用者不僅可以占有、使用和取得土地收益，而且可以自主控制和處分土地使用權(quán)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有幾種方式。如果公開征收后只有一個(gè)受讓人，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓也可以協(xié)議完成。國家在一定期限內(nèi)將國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給土地使用者，土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金。所謂“出讓”，是指在一定期限內(nèi)一次性收取地價(jià)。我國法律規(guī)定，住宅用地的土地使用權(quán)出讓期限最長為70年，商旅娛樂用地最長為40年，其他用地最長為50年。土地流轉(zhuǎn)四種方式的具體含義。國有土地使用權(quán)拍賣是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競(jìng)買人在指定的時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行競(jìng)買，并根據(jù)競(jìng)買結(jié)果確定土地使用者的行為。

拍賣模式引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，消除了人為干擾，政府也能獲得最高收益，大大增加財(cái)政收入。該方法主要適用于投資環(huán)境好、利潤大、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的商業(yè)、金融、旅游、娛樂用地，尤其是大中城市黃金地段。招標(biāo)出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門（以下簡稱出讓人）發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ü竦男袨?，法人和其他組織參加國有土地使用權(quán)招標(biāo)，并根據(jù)招標(biāo)結(jié)果確定土地使用者。是指在規(guī)定期限內(nèi)，符合受讓人條件的單位或者個(gè)人（受讓人）按照出讓人提出的條件，以密封的書面投標(biāo)形式競(jìng)買地塊使用權(quán)的行為，招標(biāo)小組通過開標(biāo)和評(píng)標(biāo)確定中標(biāo)人。招標(biāo)內(nèi)容由招標(biāo)小組確定。它只能指定價(jià)格，也可以指定價(jià)格并提出規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和決定必須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證。招標(biāo)方式主要適用于一些大型或重點(diǎn)開發(fā)計(jì)劃和投資項(xiàng)目。掛牌出讓國有土地使用權(quán)是指讓人們發(fā)布掛牌公告，按照公告規(guī)定的期限在指定的土地交易場(chǎng)所公布擬出讓土地的交易情況，接受競(jìng)買人的競(jìng)買申請(qǐng)，更新掛牌價(jià)格，并確定其行為在掛牌期限屆滿時(shí)，根據(jù)競(jìng)買結(jié)果對(duì)土地使用者進(jìn)行評(píng)估。協(xié)議出讓協(xié)議出讓，是指土地使用權(quán)的意向受讓人直接向國有土地代表人提出有償使用土地的意愿的出讓方式，國有土地代表與意向受讓人協(xié)商土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的有關(guān)事項(xiàng)。主要適用于工業(yè)項(xiàng)目、市政公益性項(xiàng)目、非營利性項(xiàng)目和政府為調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、實(shí)施產(chǎn)業(yè)政策需要扶持和優(yōu)惠的項(xiàng)目。以此方式出讓的土地使用權(quán)出讓金不得低于國家規(guī)定的最低出讓價(jià)格。為避免不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)、濫用職權(quán)謀取私利和國有資產(chǎn)流失，有必要對(duì)土地使用權(quán)的協(xié)議轉(zhuǎn)讓進(jìn)行限制，因?yàn)闆]有競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，沒有公示，人為因素很多。協(xié)議、競(jìng)價(jià)、拍賣、掛牌是使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的四種法定方式。在土地使用權(quán)出讓的具體實(shí)施中，由國有土地代表根據(jù)法律和實(shí)際情況決定使用何種方式。對(duì)于地理位置優(yōu)越、投資環(huán)境好、預(yù)期投資回報(bào)率高的地塊，一般采用招拍掛方式；反之，可適當(dāng)采用協(xié)議方式。

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