1、 什么是共建？所謂共建，是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，合作建房，共同管理或分配已建成房地產(chǎn)權(quán)益的行為。我們通常所說的共建協(xié)議、合作開發(fā)合同、共同開發(fā)合同都是共建合同。共同開發(fā)房地產(chǎn)屬于民法通則規(guī)定的法人合營企業(yè)，具有以下特點(diǎn)：

1。受試者特異性。在聯(lián)合開發(fā)中，一方以上必須具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理國有土地使用權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條的規(guī)定，合作開發(fā)房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)至少有一方當(dāng)事人具有房地產(chǎn)開發(fā)資格，否則，共建合同無效?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出了更高的要求：除符合有關(guān)法律、行政法規(guī)的要求外，設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）注冊(cè)資本100萬元以上；（二）具有房地產(chǎn)、建筑工程專業(yè)資格證書的專職技術(shù)人員4人以上，具有資格證書的專職會(huì)計(jì)師2名以上。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地區(qū)的實(shí)際情況，對(duì)注冊(cè)資本和專業(yè)技術(shù)人員資格作出高于前款規(guī)定的規(guī)定為成立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。確保進(jìn)入該領(lǐng)域的企業(yè)具備相應(yīng)的開發(fā)能力。2貫徹責(zé)、權(quán)、利相統(tǒng)一的原則。

在實(shí)踐中，有許多聯(lián)合開發(fā)行為因違反了聯(lián)合開發(fā)的基本原則而無效。例如，a公司與B公司簽訂的聯(lián)合開發(fā)協(xié)議規(guī)定，a公司只負(fù)責(zé)提供建設(shè)用地，不參與項(xiàng)目的建設(shè)管理。無論項(xiàng)目是否盈利，B公司都應(yīng)向A公司支付一定的收入，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理合資合同糾紛若干問題的規(guī)定》，該條款屬于合資合同的“最低條款”，應(yīng)視為無效。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理國有土地使用權(quán)糾紛案件適用法律解釋的新規(guī)定》，這種合同不再直接無效，而是經(jīng)過修改，即認(rèn)定為借款合同。需要指出的是，所謂責(zé)、權(quán)、利的統(tǒng)一，是從雙方在整個(gè)合同中的地位來看的，也就是說，從宏觀上講，雙方權(quán)利義務(wù)的統(tǒng)一，并不意味著雙方在發(fā)展的任何一個(gè)環(huán)節(jié)都必須平等付出，平等受益。比如在項(xiàng)目建設(shè)中，不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的公司不會(huì)參與具體的管理工作（或者只派專人監(jiān)督），而是由房地產(chǎn)公司全權(quán)負(fù)責(zé)，這并不意味著違反了這一原則。法律關(guān)系復(fù)雜。

共同開發(fā)房地產(chǎn)涉及多方當(dāng)事人之間的法律關(guān)系，法律關(guān)系復(fù)雜。首先，如前所述，雙方的關(guān)系應(yīng)該是合資企業(yè)，合資企業(yè)可以分為法人型和松散型。企業(yè)聯(lián)合體的組織形式和權(quán)利義務(wù)的分配需要仔細(xì)商定（本文將詳細(xì)分析）；二是企業(yè)聯(lián)合體與政府主體部門的關(guān)系。在房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)，項(xiàng)目審批、規(guī)劃、建設(shè)、預(yù)售、驗(yàn)收都離不開政府部門的監(jiān)管。最直觀的表現(xiàn)就是申請(qǐng)一些許可證或批準(zhǔn)文件。而聯(lián)合開發(fā)需要政府部門做好審批工作。辦理、辦理、認(rèn)證、批準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)以雙方名義辦理。只有這樣，共同開發(fā)才能得到法律的承認(rèn)。因未做好聯(lián)合開發(fā)審批工作，致使一方權(quán)利受損或合作合同被法院認(rèn)定無效。三是聯(lián)合體與其他單位或個(gè)人的關(guān)系，包括施工承包人、安置人員、購房人、貸款抵押合作銀行等；二是聯(lián)合建設(shè)房地產(chǎn)的主要類型及其在聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)領(lǐng)域的法律規(guī)定，由于存在諸多不規(guī)范操作，共同施工的類型多種多樣，正確區(qū)分類型有利于判斷其法律性質(zhì)和確認(rèn)合同效力。本文分析了幾種常見的共建合同類型及其法律性質(zhì)。雙方共同提供建設(shè)用地，共同出資，共同辦理建設(shè)審批手續(xù)，共同負(fù)責(zé)建設(shè)。房屋竣工后，雙方按合同約定共同取得或分別取得已竣工房屋的產(chǎn)權(quán)。在這類合同中，由于規(guī)劃許可證是根據(jù)建設(shè)部頒布的《關(guān)于城市房屋權(quán)屬登記中涉及若干政策問題的意見》的有關(guān)規(guī)定，由雙方當(dāng)事人依據(jù)合同或約定取得已竣工房屋的產(chǎn)權(quán)投資比例，辦理產(chǎn)權(quán)登記。從該合同權(quán)利義務(wù)的具體內(nèi)容來看，合同雙方共同出資、共同經(jīng)營、共同受益、共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。這種房屋共建行為本質(zhì)上是一種經(jīng)濟(jì)合作行為，其權(quán)利義務(wù)類似于民事法律關(guān)系中的合伙關(guān)系。共同建造合同應(yīng)認(rèn)定為共同建造合同。

2。一方提供建設(shè)用地，另一方出資。雙方已辦理土地出讓和共建審批手續(xù)，共同負(fù)責(zé)建設(shè)。雙方按合同約定的投資比例分擔(dān)利益和風(fēng)險(xiǎn)。這種合同符合房地產(chǎn)開發(fā)的法定條件，是共同開發(fā)房屋的典型形式。三。一方以自己的名義提供建設(shè)用地并辦理建設(shè)審批手續(xù)，另一方出資并負(fù)責(zé)建設(shè)。雙方按合同約定的比例取得已竣工房屋的產(chǎn)權(quán)。這種房屋共建模式較為普遍，主要發(fā)生在有地?zé)o錢和有錢無地的雙方之間。

在此類合同中，另一方以投資的形式參與一方的房地產(chǎn)開發(fā)，因?yàn)橐环饺〉昧艘?guī)劃項(xiàng)目許可證等建設(shè)審批手續(xù)。根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，這種方式實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，房屋產(chǎn)權(quán)首先應(yīng)屬于持有房屋審批手續(xù)的一方，只有一方辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記后，才能將房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給另一方根據(jù)合同。根據(jù)我國《房地產(chǎn)管理法》第四十一條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同約定的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。一方將房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給另一方時(shí)，該房屋占用的土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)讓。因此，這種合同不僅具有房屋轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)，而且具有土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)。

4。一方提供建設(shè)用地和資金，以自己的名義辦理建設(shè)審批手續(xù)，自行負(fù)責(zé)建設(shè)。另一方只按約定的單價(jià)和面積提供一定的資金。房屋竣工后，一方按合同約定給予另一方特定產(chǎn)權(quán)或高額回報(bào)。這種聯(lián)合施工也比較普遍。在建房資金不足的情況下，享有土地使用權(quán)的一方往往采取這種方式，吸引另一企業(yè)參與“聯(lián)合開發(fā)”。因?yàn)閰⑴c建設(shè)的投資者不以任何經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)為前提取得特定產(chǎn)權(quán)或高額回報(bào)，未辦理共建審批手續(xù)，不具備建設(shè)開發(fā)資質(zhì)，不實(shí)際參與