隨著人們對(duì)居住條件的要求越來(lái)越多樣化，如學(xué)區(qū)房、地鐵房等等的需求比較旺盛。新房又沒(méi)有那么多，所以二手房的交易也變得比較平常。買(mǎi)房對(duì)于普通老百姓來(lái)說(shuō)也算是一件大事。而對(duì)于國(guó)家來(lái)說(shuō)，因涉及金額較大，不得不加強(qiáng)監(jiān)管，全面維護(hù)交易雙方的利益。那么青島二手房買(mǎi)賣(mài)手續(xù)是怎樣的呢?我們一起看一下。

一、選擇房源

選擇二手房房源可以有多種渠道，一是到正規(guī)的房地產(chǎn)中介尋找房源信息。二是通過(guò)親戚朋友、熟人同事的介紹。三是查詢房地產(chǎn)網(wǎng)站或者報(bào)紙登載的信息如、房天下等。此外，還可以實(shí)地去找房源，比如中意哪個(gè)小區(qū)的房子，可以去小區(qū)物業(yè)部門(mén)或居民詢問(wèn)，一般都能問(wèn)到不少信息。

二、產(chǎn)權(quán)審查

對(duì)于二手房來(lái)說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)之前最重要的是把房子的來(lái)歷摸“清楚”。第一，要看二手房所有權(quán)是否真實(shí)、完整和可靠，審查該房的“兩證”相關(guān)文件，沒(méi)有兩證的房屋，不得買(mǎi)賣(mài)。有些房主賣(mài)房時(shí)注明“產(chǎn)權(quán)證在辦理中”，專(zhuān)家建議，這樣的房子即使便宜也不能買(mǎi)，萬(wàn)一辦不了證，損失就大了。為慎重起見(jiàn)，購(gòu)房者可向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)調(diào)查核實(shí)相關(guān)證書(shū)及其記載內(nèi)容的真實(shí)性、同一性。了解擬交易的房屋是否有產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議。第二，選中一套房子，還要了解房子的產(chǎn)權(quán)是否與他人共同擁有。根據(jù)規(guī)定，二手房屬于兩個(gè)以上(含兩個(gè))主體共有的，應(yīng)當(dāng)審查(提交)共有權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的書(shū)面證明。第三，二手房交易前，買(mǎi)方應(yīng)當(dāng)查看房屋有無(wú)其他債權(quán)債務(wù)糾紛。有沒(méi)有行政機(jī)關(guān)如人民法院、人民檢察院、公安機(jī)關(guān)、國(guó)家安全機(jī)關(guān)等查封。第四，應(yīng)當(dāng)審查二手房有無(wú)抵等情況。若有抵應(yīng)當(dāng)取得出賣(mài)人已經(jīng)通知抵權(quán)人的書(shū)面證據(jù)，或者取得抵權(quán)人等他項(xiàng)權(quán)利人書(shū)面同意轉(zhuǎn)讓的證明。第五，要看所購(gòu)二手房是否屬于允許出售的房屋，因?yàn)楣凶》俊胺扛摹笔鄯繒r(shí)，有些單位還保留有優(yōu)先收購(gòu)權(quán)。此外，還要看所購(gòu)二手房的建筑面積是否準(zhǔn)確無(wú)誤，因?yàn)橛袝r(shí)會(huì)出現(xiàn)所售房屋實(shí)際面積與產(chǎn)權(quán)證上注明的面積不符的現(xiàn)象，合同中約定出售房屋的面積應(yīng)以產(chǎn)權(quán)證注明的為準(zhǔn);看房屋所有權(quán)證上的房主與賣(mài)房人是否是同一人，如果不是，還須了解他們是什么關(guān)系;應(yīng)考察房屋的質(zhì)量、地段、環(huán)境、價(jià)位和房屋結(jié)構(gòu)、格局、采光條件，以及物業(yè)管理等相關(guān)問(wèn)題。

三、雙方談價(jià)

如果通過(guò)以上程序購(gòu)房者選好了房子，那么下一步就是雙方談價(jià)了，看看房子到底值多少錢(qián)。但不少購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)，買(mǎi)賣(mài)雙方很難談到一塊去，難以達(dá)成一致的價(jià)格。專(zhuān)家建議，估算二手房?jī)r(jià)格是一項(xiàng)非常復(fù)雜的工作。對(duì)普通人來(lái)說(shuō)，首先要仔細(xì)了解可能影響房?jī)r(jià)的房屋質(zhì)量問(wèn)題。二手房因?yàn)榫幼×艘欢螘r(shí)間，購(gòu)房者應(yīng)認(rèn)真仔細(xì)檢查以下幾個(gè)方面：第一，房子是否改動(dòng)過(guò)內(nèi)外部結(jié)構(gòu)，因?yàn)橛行┧阶愿膭?dòng)會(huì)影響房子的堅(jiān)固性甚至壽命。第二，觀察房屋的戶型是否合理。比如房子朝不朝陽(yáng)，或者有沒(méi)有“黑房”。房間里有沒(méi)有滲水、開(kāi)裂等明顯問(wèn)題。第三，考核房屋的配套設(shè)施。是否開(kāi)通了管道煤氣，電壓和水壓是否合格。如果房子不存在以上的質(zhì)量問(wèn)題，購(gòu)房者可以參考周邊的二手房?jī)r(jià)對(duì)價(jià)格有個(gè)基本的認(rèn)識(shí)。除了根據(jù)以上估價(jià)方法，二手房在交易時(shí)還需要到專(zhuān)門(mén)的評(píng)估機(jī)構(gòu)估價(jià)。如果是不通過(guò)中介進(jìn)行交易，則需雙方到指定的評(píng)估公司進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估主要用于核定房屋的價(jià)格，便于雙方進(jìn)行交易和買(mǎi)房申請(qǐng)貸款。不過(guò)二手房交易手續(xù)相對(duì)繁雜，可以委托專(zhuān)業(yè)的機(jī)構(gòu)來(lái)代理。

四、簽訂合同

需要提醒的是，簽訂購(gòu)房合同，雙方一定要使用標(biāo)準(zhǔn)合同———《市存量房買(mǎi)賣(mài)合同》，由市房產(chǎn)管理局監(jiān)制，在各區(qū)房產(chǎn)管理局、市房地產(chǎn)交易互換中心都有售。簽合同時(shí)，需要填寫(xiě)清楚房屋坐落位、房屋所有權(quán)證編號(hào)、土地使用權(quán)證編號(hào)、約定的房?jī)r(jià)、具體付款方式等。專(zhuān)家提醒，在簽訂合同時(shí)要注意以下幾點(diǎn)：明確雙方的權(quán)利和義務(wù)及業(yè)主的承諾，簽合同時(shí)，應(yīng)在合同或協(xié)議中標(biāo)明各方的責(zé)任義務(wù)及業(yè)主對(duì)客戶的承諾等，這樣就有利于避免糾紛的產(chǎn)生，即使糾紛產(chǎn)生，也有據(jù)可查;明確違約責(zé)任。如逾期交房、悔約及其他違約情況的處理都應(yīng)在合同或協(xié)議中注明。

五、“兩證”過(guò)戶

簽訂合同時(shí)，買(mǎi)方就需要交付定金，然后購(gòu)房者和房主到該房屋的房證填發(fā)單位區(qū)房產(chǎn)局辦理過(guò)戶，過(guò)戶時(shí)一般繳納首付款。雙方過(guò)戶要準(zhǔn)備以下資料：市房產(chǎn)交易權(quán)屬登記申請(qǐng)表、《市存量房買(mǎi)賣(mài)合同》兩份、《評(píng)估報(bào)告》、調(diào)測(cè)繪圖紙兩份、原《房屋所有權(quán)證》原件及《國(guó)有土地使用證》復(fù)印件一套、買(mǎi)賣(mài)雙方身份證、戶口本、結(jié)婚證原件及復(fù)印件。辦好《房屋所有權(quán)證》后，購(gòu)房者要到土地部門(mén)辦理土地證。同樣到區(qū)土地管理局辦理，需要以下資料：原房東名下《國(guó)有土地使用證》原件;交易雙方身份證復(fù)印件;購(gòu)房者剛辦下的《房屋所有權(quán)證》復(fù)印件;《市存量房買(mǎi)賣(mài)合同》原件一份;土地登記申請(qǐng)書(shū)?！秶?guó)有土地使用證》也辦理完畢。辦理過(guò)戶手續(xù)比較繁瑣，而普通老百姓由于缺乏房地產(chǎn)交易知識(shí)，沒(méi)有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，不了解有關(guān)部門(mén)的辦事程序，可以委托專(zhuān)業(yè)的中介公司辦理房產(chǎn)過(guò)戶。

六、申請(qǐng)貸款

如今，二手房?jī)r(jià)越來(lái)越高，不少購(gòu)房人需要通過(guò)貸款才能圓自己的住房夢(mèng)。目前銀行都開(kāi)展了二手房貸款業(yè)務(wù)。購(gòu)房者申請(qǐng)貸款需要準(zhǔn)備一些資料：身份證、戶口本、經(jīng)濟(jì)收入證明、擬購(gòu)買(mǎi)房屋的《房屋所有權(quán)證》和《國(guó)有土地使用證》、簽署的《市存量房買(mǎi)賣(mài)合同》、評(píng)估公司出具的《評(píng)估報(bào)告》。然后向擔(dān)保公司提出貸款申請(qǐng)，經(jīng)過(guò)擔(dān)保公司的調(diào)查審批后，購(gòu)房者要簽署《借款合同》、《抵合同》、《抵物清單》、《委托書(shū)》和《抵登記申請(qǐng)表》等一系列設(shè)定抵所需的資料。

七、辦理房貸

購(gòu)房者拿著申請(qǐng)貸款時(shí)簽署的《借款合同》、《抵合同》、《抵物清單》、《抵登記申請(qǐng)表》，新辦理出來(lái)的《房屋所有權(quán)證》、《國(guó)有土地使用證》、《抵評(píng)估報(bào)告》，到區(qū)房產(chǎn)管理局辦理《他項(xiàng)權(quán)證》。在擔(dān)保公司開(kāi)具了《放款通知書(shū)》后，買(mǎi)賣(mài)雙方帶著各自的身份證和新辦理出來(lái)的《房屋所有權(quán)證》、《國(guó)有土地使用證》、《他項(xiàng)權(quán)證》來(lái)到銀行。雙方用自己的身份證開(kāi)立賬戶，銀行將購(gòu)房者申請(qǐng)的貸款劃至房東的賬戶上，購(gòu)房者自己的賬戶以后就是每個(gè)月還款的賬戶了。

上文按照找房源、產(chǎn)權(quán)審查、雙方談價(jià)、簽訂合同、“兩證”過(guò)戶、申請(qǐng)貸款、辦理房貸七個(gè)步驟給大家梳理了青島二手房買(mǎi)賣(mài)手續(xù)的相關(guān)內(nèi)容?？梢哉f(shuō)，二手房買(mǎi)賣(mài)手續(xù)比較復(fù)雜，這也為什么有中介存在的原因。普通人很難搞明白這些事情，建議找好的中介，這樣也避免不必要的風(fēng)險(xiǎn)。畢竟房子總價(jià)比較大，花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)，還是值得的。