天津市祥和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司與穆祥琴房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案

天津市河北區(qū)人民法院

民事判決書(shū)

(2004)北民初字第5496號(hào)





原告天津市祥和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司，住所地天津市河北區(qū)地緯路黃氏胡同4號(hào)。

法定代表人薄鐘鈞，公司經(jīng)理。

委托代理人韓英，該公司干部。

委托代理人張春山，源海律師事務(wù)所律師。

被告穆祥琴，女，1945年2月10日出生，回族，天津市家用電器三廠退休工人，住河北區(qū)小關(guān)大街金輝里23門(mén)609室。

委托代理人尹家瑞（被告妹夫），男，1956年12月12日出生，回族，天津市河北區(qū)副食品公司小關(guān)基層店工人，住河北區(qū)元緯路4號(hào)。

委托代理人蔡桐，天津天章律師事務(wù)所律師。

原告天津市祥和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)：祥和公司)與被告穆祥琴房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，本院受理后，依法由代理審判員郭福來(lái)獨(dú)任審判，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，原告祥和公司的訴訟代理人韓英、張春山，被告穆祥琴及其訴訟代理人尹家瑞、蔡桐均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告祥和公司訴稱(chēng)，原、被告于2001年4月11日簽訂《內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，由被告購(gòu)買(mǎi)原告依據(jù)編號(hào)為97Ⅰ——107的規(guī)劃設(shè)計(jì)圖開(kāi)發(fā)建設(shè)的位于河北區(qū)地建里項(xiàng)目1號(hào)樓102門(mén)底商,竣工時(shí)間為開(kāi)工后18個(gè)月，銷(xiāo)售面積為80.65平方米，總價(jià)款為488223元。付款方式為2001年4月4日交付定金5000元、2001年4月17日前付房款300000元、2001年10月17日前付清余款183223元。如被告按合同約定付款后原告拒售，應(yīng)退還房款并支付違約金，如被告在2001年10月17日前未交齊全部房款，每逾期一天，對(duì)未交納部分按同期銀行貸款利率支付滯納金。協(xié)議簽訂后，被告僅支付了300000元房款（含定金轉(zhuǎn)為房款的5000元），余款188223元，經(jīng)多次催要始終未交付，已構(gòu)成違約。此外在協(xié)議履行中，非當(dāng)事雙方任何一方的責(zé)任，因政府行為發(fā)生的情勢(shì)變更，以使原、被告之間的《內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議》根本不能履行。2001年8月3日天津市規(guī)劃設(shè)計(jì)管理局下發(fā)規(guī)劃成果調(diào)整通知后，原告于2001年8月中旬通知被告原規(guī)劃設(shè)計(jì)已不能建設(shè)，在雙方就協(xié)議變更或解除問(wèn)題多次協(xié)商未果的情況下，原告起訴要求依法解除原、被告雙方的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議，退還被告已付房款，被告承擔(dān)沒(méi)有按約定如期付款188223元的違約責(zé)任，以188223元自2001年10月18日起至2003年1月17日止按同期銀行貸款利率支付滯納金，訴訟費(fèi)由雙方各半承擔(dān)。

被告穆祥琴辯稱(chēng)，被告與原告在2001年4月11日簽訂的《內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，2004年4月4日向原告交付5000元定金，2004年4月18日交付房款295000元，還應(yīng)在2004年10月17日前交付余款188223元。第一次付款與第二次應(yīng)付房款之間相距半年，在這半年時(shí)間里，原告一直未動(dòng)工，據(jù)內(nèi)部人員講原告的投資人要撤資，原告內(nèi)部管理比較混亂，因此被告沒(méi)有交付余款，至今原告剛開(kāi)始建房，因此原告的誠(chéng)信在被告心中打折?，F(xiàn)在被告協(xié)議中所選房屋，原告不賣(mài)給被告，要求被告另行選房，并且房款有所變化，所以目前為止，并非被告不付余款。另外，原告所講的情況不屬于情勢(shì)變更。原、被告之間所簽訂的《內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議》有具體的房號(hào)、價(jià)款和交付時(shí)間，完全符合商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，原、被告應(yīng)嚴(yán)格履行協(xié)議內(nèi)容。原告應(yīng)設(shè)計(jì)與協(xié)議規(guī)定相同的房屋，現(xiàn)原告所建的房屋房型變了，面積變了，被告可以接受這個(gè)事實(shí)，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定對(duì)房屋面積超出部分的3％，由被告按原價(jià)購(gòu)買(mǎi)，超出此范圍的部分由原告負(fù)擔(dān)。故要求法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求，由原告負(fù)擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。

經(jīng)審理查明：河北區(qū)地建里地塊房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目由原告實(shí)施開(kāi)發(fā)建設(shè)。該地塊靠元緯路一側(cè)，原告規(guī)劃設(shè)計(jì)編號(hào)為1號(hào)樓7層磚混結(jié)構(gòu)的住宅樓宇，首層為框架結(jié)構(gòu)底商。該規(guī)劃設(shè)計(jì)于1999年10月12日經(jīng)天津市規(guī)劃設(shè)計(jì)管理局審查同意，予以批復(fù)。在原告尚未實(shí)施建設(shè)，未取得商品房預(yù)售許可證的情況下，原、被告于2001年4月11日簽訂《河北區(qū)地建里房屋內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，雙方約定：被告購(gòu)買(mǎi)原告規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)建設(shè)的河北區(qū)地建里項(xiàng)目框架結(jié)構(gòu)1號(hào)樓102門(mén)底商，銷(xiāo)售面積為80.65平方米，總價(jià)款為488223元，付款方式為被告于2001年4月4日付定金5000元，2001年4月17日前付房款300000元,余款183223元于2001年10月17日前付清，房屋竣工時(shí)間為正式開(kāi)工之日起18個(gè)月。雙方的權(quán)利義務(wù)及違約金約定為：被告在交付定金并簽訂本協(xié)議之日后要求退房，原告不再返還被告定金，并有權(quán)處置該房屋。被告按本協(xié)議第三條（即付款方式）履行義務(wù)后，如原告方拒售被告方所定購(gòu)房，除退還全部房款外，另按合同法有關(guān)規(guī)定支付違約金。被告在2001年4月17日前未交齊300000元房款，視為自動(dòng)放棄所購(gòu)優(yōu)惠房，定金不再返還，原告有權(quán)處置該房屋。如被告在2001年10月17日前未交齊全部房款，每逾期一天，應(yīng)交房款差額部分，按照當(dāng)期銀行貸款利率，交納滯納金。被告于2001年4月4日向原告交付定金5000元，2001年4月18日向原告交付房款295000元。被告以間隔半年后應(yīng)交付余額房款時(shí)，原告方內(nèi)部管理混亂，尚未建設(shè)房屋，產(chǎn)生不安因素為由，未如期交付余額房款。雙方協(xié)議簽訂后，2001年8月3日遇天津市規(guī)劃設(shè)計(jì)管理局下發(fā)規(guī)管字（2001）460號(hào)關(guān)于對(duì)1995－2000年批復(fù)的修建性詳細(xì)規(guī)劃成果進(jìn)行調(diào)整的通知，該通知涉及到28家建設(shè)單位規(guī)劃設(shè)計(jì)成果的調(diào)整。其中，原告1999年10月獲準(zhǔn)批復(fù)的規(guī)劃設(shè)計(jì)成果因涉及到重新規(guī)劃退線(xiàn)、預(yù)留地鐵出站口問(wèn)題，亦在調(diào)整范圍之內(nèi)。原告應(yīng)依政府規(guī)劃要求，調(diào)整原規(guī)劃方案，重新設(shè)計(jì)，以重新獲得政府規(guī)劃審批部門(mén)的批準(zhǔn)。調(diào)整后的新規(guī)劃設(shè)計(jì)方案在房屋整體布局、樓宇高度、房型面積上均發(fā)生變化，1號(hào)樓由U字型7層磚混結(jié)構(gòu)變更為一字型11層框輕結(jié)構(gòu)樓宇，底商由1層獨(dú)立房型變更為1躍2的2層房型，編號(hào)為1號(hào)樓102門(mén)的底商由原80.65平方米的1層底商變更為131.5平方米的1躍2層底商。該新的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案于2003年1月24日經(jīng)天津市規(guī)劃和國(guó)土資源局審查同意予以批復(fù)，現(xiàn)該新規(guī)劃的1號(hào)樓主體已封頂，原告于2004年2月13日取得了新規(guī)劃設(shè)計(jì)的元康里1號(hào)樓商品房的銷(xiāo)售許可證。訴前，2004年6月10日－2004年9月6日間原告3次催告被告終止協(xié)議、另選房屋，協(xié)商未果。

上述事實(shí)，有雙方當(dāng)事人陳述及相關(guān)書(shū)證為憑，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，原、被告簽訂協(xié)議后，在該協(xié)議履行過(guò)程中，遇天津市城市建設(shè)規(guī)劃調(diào)整，致原告必須重新調(diào)整規(guī)劃設(shè)計(jì)，經(jīng)政府規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)后的新規(guī)劃設(shè)計(jì)1號(hào)樓的布局發(fā)生變更，雖仍有編號(hào)為1號(hào)樓102門(mén)的底商，但該新的1號(hào)樓102門(mén)底商坐標(biāo)位置、房型、面積與被告認(rèn)購(gòu)的原規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙中標(biāo)注的1號(hào)樓102門(mén)底商相比均發(fā)生了實(shí)質(zhì)性的變化，并不是雙方協(xié)議的標(biāo)的物。原規(guī)劃設(shè)計(jì)根本沒(méi)有付諸實(shí)施，被告所購(gòu)的1號(hào)樓102門(mén)的底商只停留在未能實(shí)際建設(shè)的規(guī)劃建設(shè)圖紙上，由于雙方簽訂協(xié)議的基礎(chǔ)發(fā)生動(dòng)搖，以致協(xié)議的目的不能實(shí)現(xiàn)，原告要求解除協(xié)議，應(yīng)予支持。原告應(yīng)返還被告已付房款，并向被告支付相應(yīng)的利息。協(xié)議解除后，雙方的權(quán)利義務(wù)終止履行，原告要求被告承擔(dān)未按約定付清余額房款違約金的主張，無(wú)合法依據(jù)，本院不予支持。綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條、第九十七條的規(guī)定，判決如下：

一、解除原、被告簽訂的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議，該協(xié)議約定的雙方權(quán)利義務(wù)終止履行；

二、原告返還被告已付房款300000元，并自2001年4月18日起至返還被告已付房款日止按中國(guó)人民銀行同期貸款利率支付利息；

三、駁回原告的其他請(qǐng)求。

案件受理費(fèi)9833元，原、被告各負(fù)擔(dān)4916.5元。

如不服本判決，可于判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于天津市第一中級(jí)人民法院。





代理審判員 郭福來(lái)

二00四年12月10日 [Page]

書(shū) 記 員 于麗英