廣東省佛山市中級人民法院

民事判決書

　　（2004）佛中法民一再字第163號

　　抗訴機(jī)關(guān)：廣東省人民檢察院。

　　原審上訴人（一審被告）：佛山市住宅開發(fā)經(jīng)營總公司，住所地：佛山市汾江中路58號。

　　法定代表人：杜振虎，總經(jīng)理。

　　委托代理人：涂建軍，廣東豪盛律師事務(wù)所律師。

　　原審被上訴人（一審原告）：顧德民，男，1954年12月1日出生，漢族，住佛山市佛平路平桂街41號C座404房。

　　委托代理人：莫燦，廣東中信致誠律師事務(wù)所律師。

　　委托代理人：熊井春，廣東中信致誠律師事務(wù)所律師。

　　佛山市住宅開發(fā)經(jīng)營總公司（下稱住宅開發(fā)公司）與顧德民商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院于2001年12月20日作出（2001）佛中法房終字第324號民事判決，該判決已發(fā)生法律效力。廣東省人民檢察院于2004年3月11日以粵檢民抗字[2004]48號民事抗訴書向廣東省高級人民法院提出抗訴。本院于 2004年6月17日作出（2004）佛中法民一再字第163號民事裁定，依法另行組成合議庭進(jìn)行再審，并于2004年7月26日進(jìn)行了公開開庭審理。原審上訴人住宅開發(fā)公司的委托代理人涂建軍，原審被上訴人顧德民的委托代理人莫燦、熊井春均到庭參加訴訟。佛山市人民檢察院檢察員董超明出庭支持抗訴。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　再審查明：1996年3月20日住宅開發(fā)公司與羊城鐵路佛山車務(wù)段（以下簡稱車務(wù)段）簽訂《佛山“東城新村”購房合同書》（以下簡稱《購房合同書》），約定車務(wù)段向該公司購買佛山市東城新村商品房26套，共2210.71平方米；另約定陽臺、走廊、樓梯等按投影面積計算。該合同雖由車務(wù)段簽訂，但實際是由顧德民等人履行，顧德民亦已于同年3月15日支付了購房款153663.84元。1997年7月，住宅開發(fā)公司交付了房屋。1999年9月9日顧德民與住宅開發(fā)公司簽訂正式的《商品房購銷合同》，約定：顧德民購買爭訟房屋，建筑面積78.32平方米，每平方米1962元，總房款為153663.84元。 2000年11月顧德民領(lǐng)取了房地產(chǎn)權(quán)證，該產(chǎn)權(quán)證記載的建筑面積為75.20平方米，與合同約定的面積相差3.12平方米，其中訟爭房屋的陽臺按水平投影面積的計算為6.15平方米。顧德民據(jù)此要求住宅開發(fā)公司退回多收部分房款無果，遂提起訴訟。

　　一審法院經(jīng)審理認(rèn)為：原、被告簽訂的《商品房購銷合同》，主體合格，雙方意思表示真實，內(nèi)容不違法，合法有效，雙方應(yīng)嚴(yán)格遵守，依約履行義務(wù)。原告已依約支付了全部購房款，被告也理應(yīng)按合同約定的建筑面積交付房屋，但被告實際交付的房屋經(jīng)辦理權(quán)屬證后，比約定的建筑面積少3.12平方米，且少的幅度超過 2%，屬交付標(biāo)的物不符合合同約定。被告明顯構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，按合同第五條第2種方式約定的“單價不變，總房價按實際面積調(diào)整”即多退少補處理，由被告將多收的購房款（3.12平方米×1962元/每平方米=6121.44元）及其法定孳息退回給原告。原告的訴訟請求，理由充分，予以支持。對被告提出的其與原告的單位“羊城鐵路佛山車務(wù)段”簽訂的購房合同里有“陽臺投影面積計算”之約定的辯論意見，不予采納。因為：1、原告與其單位是兩個不同的民事主體，不能互相替代。2、原告的單位同被告簽訂購房合同，原告對其單位事前未授權(quán)，事后未追認(rèn)。為此，該合同對原告無約束力，被告的辯論意見不能成立。據(jù)此，依照《中華人民共和國民法通則》第一百零六條第一款、第一百一十一條、第一百一十二條之規(guī)定，判決：被告于本判決生效之日起五日內(nèi)，將多收的購房款6121.44元及其利息退還給原告。利息從交款之日1996年3月15日起至實際退款之日止，按中國人民銀行同期商業(yè)貸款利率計算。本案訴訟費 315元，由被告承擔(dān)。

　　本院二審審理認(rèn)為：上訴人與車務(wù)段簽訂的《購房合同書》，代表了被上訴人、上訴人及車務(wù)段的真實意思表示，其內(nèi)容不違反法律規(guī)定，是有效合同。合同簽訂后，被上訴人支付了購房款，上訴人亦于1997年間交付了房屋給被上訴人使用，《購房合同書》的主要內(nèi)容已經(jīng)履行完畢。被上訴人與上訴人另行簽訂《商品房購銷合同》，《商品房購銷合同》的主要條款與《購房合同書》條款內(nèi)容一致，對房屋支付情況及房屋交付情況亦已作記載，但沒有另行寫明《購房合同書》第一條約定的陽臺等面積計算方法，致使依《購房合同書》約定而確定的房屋面積，與有關(guān)部門依《商品房購銷合同》作為示范合同來計算的房屋面積產(chǎn)生差異，并導(dǎo)致本案糾紛的產(chǎn)生。從兩份合同的約定來看，由于《購房合同書》所約定的主要內(nèi)容已基本履行，雙方當(dāng)事人不可能再主動變更該合同的內(nèi)容，因為如果對面積計算方法進(jìn)行變更，必然會造成房屋面積的變化，造成一方當(dāng)事人不利的局面。且雙方當(dāng)事人另簽合同的目的是為了方便辦理房產(chǎn)證，而不是為了變更合同，雙方亦并未對因計算方法不同而造成的面積變化達(dá)成新的協(xié)議或作出處置，從《商品房購銷合同》條文來看只是沒有約定面積計算方法，故不能認(rèn)為《商品房購銷合同》是對《購房合同書》內(nèi)容的變更，訟爭房屋仍應(yīng)按水平投影面積的100%計算陽臺面積。至于訟爭房屋的實際面積，除因陽臺面積計算方法不同而造成的差異外，還少了 0.045平方米，上訴人應(yīng)將多收的該部分房款88.29元及利息退還給被上訴人。原審判決認(rèn)定事實清楚，但處理欠妥，應(yīng)予糾正。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項的規(guī)定，判決如下：變更廣東省佛山市城區(qū)人民法院（2001）佛城法房初字第279號民事判決為：上訴人佛山市住宅開發(fā)經(jīng)營總公司于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)退還多收部分款88.29元及利息（利息從1996年3月16日始至退還上述款項之日止按中國人民銀行同期商業(yè)貸款利率計算）給被上訴人顧德民。

　　本案一、二審案件受理費各315元，合共630元，由上訴人佛山市住宅開發(fā)經(jīng)營總公司承擔(dān)300元，被上訴人顧德民承擔(dān)330元。

　　廣東省人民檢察院抗訴的主要理由是：車務(wù)段與住宅開發(fā)公司簽訂的《購房合同書》，是申訴人和住宅開發(fā)公司的真實意思表示，并且申訴人和被申訴人都已根據(jù)《認(rèn)購表》和這份合同書切實履行了義務(wù)。后各申訴人又分別與住宅開發(fā)公司簽訂了《商品房購銷合同》。終審判決亦認(rèn)定兩份合同合法有效，對雙方當(dāng)事人都應(yīng)具有約束力。《購房合同書》約定了“陽臺、走廊、樓梯等按投影面積計算”，雙方根據(jù)這個計算方法測量出的房屋面積實際上就是暫測面積，《商品房購銷合同》則明確約定“暫測面積與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實際測定的面積有差異的，以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實測面積為準(zhǔn)”，這也是雙方對房屋面積計算方法的進(jìn)一步約定，是對《購房合同書》的補充，兩份合同對房屋面積方法的約定是不存在矛盾的。因此，終審判決認(rèn)定《商品房購銷合同》沒有約定面積計算方法，訟爭房屋仍應(yīng)按《購房合同書》的約定計算面積，是錯誤的。根據(jù)《合同法》第八條第一款的規(guī)定“依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同”，本案中，《商品房購銷合同》約定了“實測面積與暫測面積有差異并且超過暫測面積的+2%時，每平方米價格保持不變，房價款總金額按實際面積調(diào)整”，開發(fā)公司就應(yīng)根據(jù)該約定返還多收的房款。終審判決既認(rèn)定《商品房購銷合同》的法律效力，但在處理時又否定其對雙方當(dāng)事人的約束力，屬于適用法律錯誤。

　　本院再審認(rèn)為：本案爭議的焦點是訟爭房屋的陽臺面積是用何種方式計算的問題。根據(jù)住宅開發(fā)公司與車務(wù)段于1996年3月20日簽訂的《購房合同書》的約定，陽臺面積按投影面積計算。雖然該合同有關(guān)陽臺面積計算的約定，與原國家經(jīng)委基本建設(shè)辦公室于1982年制定的《建筑面積計算規(guī)則》第十六條規(guī)定的“凹陽臺、挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積”不符，但因《建筑面積計算規(guī)則》屬部門規(guī)章而非法律、法規(guī)，且《購房合同書》的內(nèi)容不違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，故雙方當(dāng)事人在該合同書中有關(guān)陽臺面積計算的約定合法有效。事實上，雙方亦依《購房合同書》的約定，履行了各自的主要義務(wù)。雖然雙方又于 1999年另行簽訂了《商品房購銷合同》，但因在簽訂該合同前，顧德民已支付了購房款，而住宅開發(fā)公司亦交付了房屋，在這種情況下，雙方在房屋交付兩年后再變更《購房合同書》有關(guān)陽臺面積的約定，是不符合常理的，故雙方簽訂《商品房購銷合同》的目的顯然是為辦理房產(chǎn)證備案所需，并非對《購房合同書》補充或修改。

　　綜上所述，抗訴機(jī)關(guān)認(rèn)為原審判決適用法律不當(dāng)是沒有道理的，對其抗訴理由本院不予采納。本院原判決認(rèn)定事實基本清楚，適用法律正確，處理得當(dāng)，應(yīng)予維持。經(jīng)本院審判委員會討論決定，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百八十四條的規(guī)定，判決如下：

　　維持本院（2001）佛中法房終字第324號民事判決。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 甄 建 中

　　審 判 員 李 少 鋒

　　審 判 員 黃 雪 鵠

　　二○○四年八月十日

　　書 記 員 黃 志 敏