江西省贛州市中級人民法院
民事判決書

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（2007）贛中民一終字第56號

　　上訴人（原審被告）李桂梅，女，1970年8月26日生，漢族，住贛州市章貢區(qū)青年路42號金皇花園3棟3單元305室。
　　被上訴人（原審原告）賴?yán)ト?，女?967年7月3 1日生，漢族，住贛州市章貢區(qū)青年路37號。
　　
　　上訴人李桂梅因房屋買賣合同糾紛一案，不服章貢區(qū)人民法院 （2006）章民一（1）初字第607號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，于2007年3月12日對本案進行了公開開庭審理，上訴人李桂梅與被上訴人賴?yán)ト氐酵⒓釉V訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　
　　原判決認(rèn)定，2006年3月初，原、被告約定被告將位于贛州市章貢區(qū)青年路42號金皇花園3棟3單元305室的房屋以13萬元的價格出售給原告。原告于2006年3月7日向被告支付購房定金20000元，并約定需經(jīng)原告丈夫及哥哥同意后才能購買，如果不滿意被告需將購房定金如數(shù)返還給原告。2006年3月9日，被告以傳真方式將購房合同傳真給原告。2006年5月16日，被告退回原告購房定金20000元并支付利息100元。后原告以被告不愿意出售房屋違約為由，向本院提起訴訟，要求處理。
　　
　　另查明：贛州市章貢區(qū)青年路42號金皇花園3棟3單元305室房屋系被告李桂梅與其丈夫陳建榮的共有財產(chǎn)。
　　
　　一審法院認(rèn)為：2006年3月初，原、被經(jīng)協(xié)商達(dá)成了初步購房意向，2006年3月7日，被告收取了原告向被告支付的購房定金20000元，此時雙方也已達(dá)成了口頭購房協(xié)議，并交付了購房定金；2006年3月9日，被告以傳真方式將購房合同傳真給原告，原告對此未提出異議。原、被告雙方形成購房合意，購房合同成立。合同法第十條規(guī)定當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。原、被告雙方訂立了口頭的購房合同。被告?zhèn)髡鏁尜彿亢贤o原告，只是將雙方達(dá)成的口頭購房協(xié)議書面化，并不影響合同的成立。購房合同系雙方的真實意思表示，內(nèi)容不違反法律規(guī)定，是合法有效的。被告認(rèn)為所訴房屋系其與陳建榮的夫妻共同財產(chǎn)，買房未經(jīng)過共有人陳建榮同意，購房合同無效。本院認(rèn)為，該套房屋系被告與陳建榮的夫妻共有財產(chǎn)，被告對該套房屋具有處理權(quán)，且原告系善良有償取得該套房屋，被告的抗辯理由不能成立。被告將購房定金20000元退還原告，系違約行為，根據(jù)定金罰則，對原告要求雙倍返還定金的訴訟請求，本院予以支持。原告為訴訟支出的公證費及特快專遞費要求對方承擔(dān)沒有法律依據(jù)，因此對該訴訟請求本院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第十條、第十一條、第二十二條、《中華人民共和國擔(dān)保法》第八十九條之規(guī)定，判決如下：一、由被告李桂梅雙倍返還原告賴?yán)ト刭彿慷ń?0000元（已支付20100元，實際返還19900元），此款限于本判決生效后十日內(nèi)付清。二、駁回原告賴?yán)ト仄渌V訟請求。案件受理費1610元，實際支出費400元，合計2010元，由被告李桂梅承擔(dān)。
　　
　　上訴人李桂梅不服原審判決，向本院提起上訴稱：一、依據(jù)一審法院審理中所查明，雙方“并約定需經(jīng)原告丈夫及哥哥同意后才能購買，如果不滿意被告需將購房定金如數(shù)返還給原告”。被上訴人在一審中提交上訴人傳真的所謂“合同書”中注明：“乙方看房后不滿意，甲方將乙方2萬元定金退還”。被上訴人沒有提供任何證據(jù)證明被上訴人及其丈夫和哥哥在上訴人退還定金前，向上訴人表達(dá)了同意該房屋買賣合同的意思表示。因此，依據(jù)上述事實及證據(jù)可以表明，該房屋買賣雙方尚未達(dá)成共同合意，合同尚未成立。二、退一步講，即使該合同得到了被上訴人及其丈夫和哥哥的同意，該合同亦是無效合同。一審判決認(rèn)定雙方的房屋買賣合同合法有效是錯誤的。本案中雙方買賣合同的標(biāo)的房屋屬于上訴人與其丈夫共同共有的財產(chǎn)。上訴人單方出賣夫妻共同所有房屋的行為屬于無效民事行為，房屋買賣合同依法屬于無效合同。三、本案中房屋買賣合同無效，依據(jù)《擔(dān)保法》第5條之規(guī)定，定金條款亦無效，被上訴人無權(quán)要求上訴人雙倍返還定金。四、一審法院認(rèn)定“被告將購房定金退回20000元給原告，系違約行為”，該認(rèn)定明顯缺乏事實依據(jù)。依據(jù)被上訴人在一審中提交的上訴人傳真的“合同書”，被上訴人應(yīng)將購房余款在房屋過戶時交清。但在本案中被上訴人在3月9日上訴人將“合同書”傳真給被上訴人，直至上訴人在5月16日將2萬元退還被上訴人2個多月期間，被上訴人即不向上訴人表示是否愿意購買房屋，也不向上訴人支付剩余房款，并協(xié)同上訴人辦理房屋過戶手續(xù)。對此，上訴人認(rèn)為，上訴人已經(jīng)給予了被上訴人合理的期限確認(rèn)合同及支付房款和辦理過戶的時間，而被上訴人沒有在此合理期限內(nèi)確認(rèn)合同，也不支付房款，也不協(xié)同上訴人辦理房屋過戶手續(xù)。因此，上訴人有合理的理由認(rèn)為被上訴人不同意購買其房屋，所以上訴人有權(quán)將定金退還被上訴人。而一審法院僅依據(jù)上訴人退還定金的行為就認(rèn)定上訴人違約，明顯缺乏事實依據(jù)。綜上所述，上訴人認(rèn)為被上訴人賴?yán)ト氐脑V訟請求沒有事實與法律依據(jù)，應(yīng)予駁回。
　　
　　被上訴人賴?yán)ト卮疝q稱：一、答辯人與被答辯人已經(jīng)達(dá)成了房屋買賣的真實意思表示，房屋買賣合同成立。2006年3月雙方已達(dá)成了初步購房的意向，且被答辯人已經(jīng)收取了答辯人的購房定金，此時雙方已達(dá)成了口頭購房的協(xié)議，被答辯人也給了答辯人購房傳真字據(jù)，不管是從形式要件還是實質(zhì)要件來看，房屋買賣合同已經(jīng)成立。二、在答辯人未表示不購買房屋的情況下，被答辯人表示不賣房屋且退回定金的行為系違約行為。根據(jù)被答辯人傳真（如果在五月未過戶之前，乙方看房后不滿意，甲方將2萬人民幣退還）顯示，如果答辯人明確表示不滿意的話，被答辯人方可將定金退還。而被答辯人不愿賣房屋且私自退還定金，明顯違反了被答辯人的傳真，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該行為的違約。三、房屋是被答辯人的夫妻共同財產(chǎn)，被答辯人有處置權(quán)。答辯人完全有理由相信房屋買賣的意向為被答辯人夫妻共同商量的結(jié)果，且答辯人是善意有償?shù)娜〉茫浞蚱薜漠愖h不能對抗善意的答辯人。四、該房屋購買合同不是附期限合同，不存在合理期限之說。被答辯人訴稱答辯人沒有在合理的期限內(nèi)確認(rèn)合同，故其有合理的理由認(rèn)為答辯人不同意購買房屋，這完全是被答辯人的一面之詞，該合同不是附期限合同，不存在合同期限之說。綜上所述，要求維持一審法院的判決。

　　
　　二審法院查明，上訴人李桂梅2006年3月9日發(fā)傳真給被上訴人賴?yán)ト?，其傳真的主要?nèi)容是：現(xiàn)收到賴?yán)ト嘏抠彿慷ń?0000元整，余款110000元整過戶交清。并注明：在5月未過戶之前，乙方（被上訴人方）看房后不滿意，甲方將乙方20000元人民幣退還。爾后，被上訴人賴?yán)ト仉娫捦ㄖ显V人李桂梅對買賣房屋進行過戶時，上訴人李桂梅在電話中明確表示：“我現(xiàn)在考慮得更遠(yuǎn)些，我還是不打算賣這個房子?！北簧显V人賴?yán)ト氐恼煞蛟陔娫捴兄肛?zé)上訴人“出爾反爾”。一審?fù)徶?，上訴人李桂梅對上述電話錄音無異議，本院予以采信。其他事實與一審查明的一致，本院予以確認(rèn)。
　　
　　本院認(rèn)為，上訴人李桂梅與被上訴人賴?yán)ト仉p方已達(dá)成了口頭購房協(xié)議，上訴人李桂梅并已收受了被上訴人賴?yán)ト氐馁彿慷ń?，這是雙方在房屋買賣過程中的認(rèn)購、訂購或預(yù)訂的一種民事法律行為。爾后，上訴人李桂梅未按約定得到被上訴人賴?yán)ト丶捌浼胰送ㄖ獙Ψ课莶粷M意的情況下，以“我現(xiàn)在考慮得更遠(yuǎn)些，我還是不打算賣這個房子”為由，擅自將購房定金20000元退還被上訴人，負(fù)有完全違約過錯。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理”。因此，上訴人李桂梅在收受了被上訴人賴?yán)ト卣J(rèn)購的購房定金后，不按傳真的承諾辦理房屋過戶手續(xù)，借故反悔，應(yīng)按法律規(guī)定承擔(dān)雙倍返還定金的民事責(zé)任。上訴人李桂梅稱訴爭房屋系其夫妻共同財產(chǎn)，未經(jīng)過共有人同意，購房合同無效。即使如此，過錯也全在上訴人李桂梅。被上訴人賴?yán)ト叵瞪埔庥袃斎〉迷摲课輿]有過錯。所以，上訴人李桂梅的上訴理由不能成立，本院不予采納。被上訴人賴?yán)ト匾笊显V人李桂梅雙倍返還定金的訴訟請求，本院予以支持。原審判決事實清楚，適用法律正確，處理得當(dāng)，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：
　　
　　駁回上訴，維持原判。
　　
　　一審案件受理費1610元，實際支出費400元，二審案件受理費1610元，合計3620元，由上訴人李桂梅承擔(dān)。
　　
　　本判決為終審判決。

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審　判　長　　謝紅衛(wèi)
審　判　員　　張美星
審　判　員　　胡小娥
二○○七年三月十二日
書　記　員　　宋玉玲

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