一、房屋租賃合同效力的認(rèn)定

(一)房屋租賃合同有效一般應(yīng)具備的條件是：

1、《民法通則》規(guī)定的民事法律行為應(yīng)具備的條件;

2、租賃房屋領(lǐng)有出租許可證;

3、合同約定的租賃用途與租賃許可證上載明的房屋用途一致;

4、辦理租賃合同的登記備案手續(xù)。

(二)從嚴(yán)格意義上講，同時(shí)具備上述四個(gè)條件的房屋租賃合同才是有效合同。但考慮到實(shí)際情況以及《租賃條例》的地方性法規(guī)的性質(zhì)，我市法院在認(rèn)定房屋租賃合同的效力時(shí)，在遵循上述法律法規(guī)的原則基礎(chǔ)上，結(jié)合上級(jí)法院的有關(guān)精神，具體情況具體處理：

1、出租人一直未能領(lǐng)取房屋租賃許可證的，無論雙方是否已實(shí)際履行，合同均應(yīng)確認(rèn)為無效;

2、簽訂房屋租賃合同時(shí)出租人未領(lǐng)取房屋租賃許可證，但在合同履行期間或訴訟期間已補(bǔ)領(lǐng)許可證，且雙方已對(duì)合同實(shí)際履行的，合同應(yīng)確認(rèn)為有效;

3、簽訂房屋租賃合同時(shí)出租人未領(lǐng)取房屋租賃許可證，簽約后雙方未實(shí)際履行，一方或雙方又無意愿履行的，按無效合同處理;

4、簽訂合同時(shí)，合同約定的房屋用途與出租房屋的實(shí)際使用功能不相符，但出租人在履約期間辦理了改變房屋功能的手續(xù)，房屋具備了合同約定用途的條件的，合同應(yīng)確認(rèn)為有效;

5、領(lǐng)有租賃許可證，租賃合同又已實(shí)際履行，但未向房屋租賃管理部門辦理登記的，應(yīng)確認(rèn)合同有效，同時(shí)責(zé)令當(dāng)事人補(bǔ)辦登記手續(xù);

6、租賃合同作有效處理，責(zé)令當(dāng)事人補(bǔ)辦租賃登記手續(xù)及補(bǔ)交有關(guān)稅費(fèi)的，應(yīng)在向當(dāng)事人送達(dá)法律文書時(shí)，送交一份法律文書給當(dāng)?shù)胤课葑赓U管理部門備案。

二、有效房屋租賃合同糾紛的處理

(一)合同不解除，出租人起訴僅要求承租人償付欠租并支付滯納金的，法院應(yīng)予支持，滯納金從合同約定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算;若合同約定的滯納金標(biāo)準(zhǔn)過高而顯失公平，應(yīng)以中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期付款的違約金標(biāo)準(zhǔn)(日萬分之四)確定承租人應(yīng)付之滯納金。

(二)合同解除時(shí)有關(guān)問題的實(shí)體處理

1、如承租人欠租超過合同約定期限，合同應(yīng)予解除;合同未約定期限的，欠租達(dá)三個(gè)月以上，合同亦應(yīng)解除。

2、雙方均同意解除合同的，房屋可先行交還給出租人。承租人對(duì)房屋有裝修的，可待評(píng)估單位評(píng)估完結(jié)后交還;未進(jìn)行裝修的，逕行交付。

3、承租人對(duì)房屋有裝修時(shí)，對(duì)裝修的處理。合同有約定按約定處理;合同未約定的，能拆除的動(dòng)產(chǎn)部分由承租人拆走，不能拆除的固定裝修，對(duì)出租人可用部分予以評(píng)估折舊，由出租人酌情承頂，給予承租人相應(yīng)補(bǔ)償。對(duì)于不能承頂部分造成的損失，因承租人過錯(cuò)導(dǎo)致合同解除的，裝修損失由承租人自己承擔(dān);因出租人過錯(cuò)導(dǎo)致合同解除的，裝修損失由出租人承擔(dān);雙方均有過錯(cuò)的，由雙方按過錯(cuò)大小分別承擔(dān)。

4、因承租人過錯(cuò)導(dǎo)致合同解除時(shí)的違約賠償問題。承租人應(yīng)向出租人承擔(dān)的違約責(zé)任是：

(1)所欠租金及其它費(fèi)用的逾期付款違約金(即滯納金);

(2)簽約時(shí)所交租賃定金由出租人沒收;

(3)當(dāng)上述違約金及租賃定金不足以彌補(bǔ)出租人因解除合同所受的損失時(shí)，承租人還應(yīng)向出租人另行支付損失賠償金。

三、處理房屋租賃糾紛案件的法律依據(jù)

(一)普遍適用的法律規(guī)范有《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》。

(二)特別法及地方性規(guī)范有《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》(簡(jiǎn)稱《房地產(chǎn)管理法》)、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例》(簡(jiǎn)稱《租賃條例》)、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例實(shí)施細(xì)則》(簡(jiǎn)稱《實(shí)施細(xì)則》)。

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