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租了二房東的房子怎么辦？來(lái)看看這些租房中常見(jiàn)的糾紛問(wèn)題
一、買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則
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買(mǎi)賣(mài)不破租賃是租賃期間出租人將租賃物轉(zhuǎn)讓給第三人的，租賃合同對(duì)于受讓的第三人繼續(xù)有效。租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。
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其具體內(nèi)容包括：
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1、租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)。這里所有權(quán)變動(dòng)的情形包括買(mǎi)賣(mài)、繼承、贈(zèng)與等。
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2、承租人沒(méi)有終止或解除租賃合同的意思表示。
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如果承租人已明確表示終止或解除租賃合同，則不發(fā)生所有權(quán)與租賃權(quán)的沖突問(wèn)題。租賃物所有權(quán)變動(dòng)后，新的所有人取代原有所有人地位而成為新的承租人。原出租人因租賃物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而退出出租人地位。承租人應(yīng)依照原租賃合同向新的所有人履行義務(wù)。
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二、承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)與共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)相沖突的處理
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《民法通則》規(guī)定：“按份共有財(cái)產(chǎn)的每個(gè)共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或轉(zhuǎn)讓。但在出售時(shí)，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利?！比绻捶莨灿腥藢⒊鲎獾墓餐?cái)產(chǎn)中的自有份額轉(zhuǎn)讓時(shí)，即發(fā)生承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)與其他共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的沖突。
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一般來(lái)講，共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)更為優(yōu)先。共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)具有所有權(quán)保護(hù)的效力，而租賃關(guān)系是債權(quán)關(guān)系，依據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原則，共有人的物權(quán)應(yīng)優(yōu)先對(duì)待。而承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)雖然有債權(quán)物權(quán)化的特征，但其畢竟是債權(quán)關(guān)系，仍然不能等同于物權(quán)的效力。
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另外，讓其他共有人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，有利于對(duì)房屋的管理、修繕、使用。
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三、租房中的登記備案問(wèn)題
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根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》的規(guī)定，房屋租賃實(shí)行登記備案制度。房屋租賃申請(qǐng)經(jīng)房地產(chǎn)管理部門(mén)審查合格后，頒發(fā)《房屋租賃證》。
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當(dāng)事人未辦理登記備案手續(xù)，未取得《房屋租賃證》的，租賃合同是否有效？
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《城市房屋租賃管理辦法》中并未明確規(guī)定取得《房屋租賃證》是租賃合同法、有效的前提條件。登記備案是房產(chǎn)管理部門(mén)的行政管理行為，其本身不是合同生效的要件。
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因此，房屋租賃合同訂立后，當(dāng)事人沒(méi)有辦理登記手續(xù)的，應(yīng)責(zé)令其補(bǔ)辦手續(xù)，而不應(yīng)因此否定租賃合同的效力。
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