【基本案情】

  2020年3月23日，江蘇正氣浩然律師事務(wù)所接受X公司的委托，指派楊權(quán)法律師擔(dān)任X公司訴B廠、J某房屋租賃合同糾紛一案的代理人。本律師接受指派后，基于委托人提供的證據(jù)材料，梳理本案基本情況如下。

2017年4月12日，X公司與B廠簽訂《廠房租賃協(xié)議》一份，約定B廠將座落于新北區(qū)孟河鎮(zhèn)D村三層的南面房產(chǎn)（一層建筑面積38250㎡、上層建筑面積292880㎡）出租給X公司用作倉庫及裝配車間。租賃期限自2017年5月1日至2020年5月1日，年租金為330000元。自協(xié)議簽訂后15個工作日內(nèi)X公司支付租金180000元，下期支付時間為2017年11月，支付150000元。到2018年5月開始支付第二年租金中170000元，2018年11月支付第二年余款160000元。依此類推，每年付款2次。到2019年5月支付第三年租金170000元，2019年11月支付第三年余款145000元。X公司在租賃期滿或合同提前終止時，應(yīng)于租賃期滿之日或提前終止之日將租賃物清掃干凈，搬遷完畢，并將租賃物交還給甲方。由B廠驗收合格后，合同關(guān)系結(jié)束，如X公司歸還租賃物時不清理雜物或者租賃物有損壞，則B廠對清理和修復(fù)租賃物的費用由X公司負(fù)責(zé)。X公司支付租金情況為：

2018年2月2日，X公司又與B廠簽訂《廠房租賃協(xié)議》一份，約定B廠將座落于新北區(qū)孟河鎮(zhèn)D村另一處的北面房產(chǎn)（一層建筑面積1200㎡、二層建筑面積1200㎡、三層建筑面積1400㎡）出租給X公司用作倉庫及裝配車間。租賃期限自2018年2月15日至2020年5月1日。自協(xié)議簽訂后15個工作日內(nèi)X公司支付租金155800元，到2018年8月，支付200000元。到2019年2月15日支付150000元，2019年8月支付150000元。X公司在租賃期滿或合同提前終止時，應(yīng)于租賃期滿之日或提前終止之日將租賃物清掃干凈，搬遷完畢，并將租賃物交還給甲方。由B廠驗收合格后，合同關(guān)系結(jié)束，如X公司歸還租賃物時不清理雜物或者租賃物有損壞，則B廠對清理和修復(fù)租賃物的費用由X公司負(fù)責(zé)。X公司支付租金情況為：

2019年5月22日，X公司所承租的房屋因受火災(zāi)，大部分已滅失無法繼續(xù)使用。2019年5月24日，雙方解除租賃合同。具體損毀情況為：

    北面房屋

                                    南面房屋

2019年6月27日，X公司要求B廠經(jīng)營者的兒子J某退還租金。J某表示：“因為一個月那是發(fā)生了火（災(zāi)），耽誤你們的生產(chǎn)了，所以免一個月的房租，后面你們用一天算一天?！?020年1月15日，X公司法定代表人的兒子G某告知J某：“廠里搬光了，什么時候我們碰頭算下?！?020年1月16日，J某向X公司出具協(xié)議一份，載明“由于2019年5月本廠發(fā)生火災(zāi)，導(dǎo)致G某所租廠房未到期，現(xiàn)就未到期廠房房租達(dá)成如下協(xié)議：一、南邊新廠房17-2.71=14.29萬元；二、北邊廠房15-7.5=7.5萬元?？鄢娰M7350元、電梯管理費4350元，共計21.79-1.17=20.62萬元。另有其他費用雙方再協(xié)商，以最后實際金額為依據(jù)。”當(dāng)日，J某又出具欠條一份，載明“今欠房屋未到期應(yīng)退金額為人民幣貳拾萬陸仟元正（其中6200另有其他費用雙方再協(xié)商，以最后實際金額為依據(jù)）。”

【庭審情況】

2020年4月16日，X公司訴至法院，要求判令B廠、J某返還租金206200元并支付逾期利息。2020年6月18日，新北區(qū)人民法院公開開庭審理此案。庭審中，原告提交如下證據(jù)：

1. 《廠房租賃協(xié)議》二份（證明目的：原告于2017年4月12日和2018年2月2日與B廠分別簽訂一份《廠房租賃協(xié)議》，約定了租金計算方法及支付時間）；

2. 結(jié)算明細(xì)（證明目的：原告在租期內(nèi)按期如數(shù)支付了租金）；

3. 協(xié)議及欠條（證明目的：截至2020年1月16日，二被告應(yīng)向原告返還租金206000元）。被告一B廠辯稱，原告在火災(zāi)事故發(fā)生后仍然占用了未燒毀部分的房屋，該部分的使用費應(yīng)予以扣除。被告二于2020年1月16日出具的欠條及當(dāng)時雙方達(dá)成的解除合同后的結(jié)算協(xié)議也僅僅是將應(yīng)退還的租金算至2019年5月22日，此后原告占用房屋期間的費用未在協(xié)議中予以體現(xiàn)。被告二J某辯稱，其僅為被告一B廠的代理人，與X公司簽署合同解除后結(jié)算協(xié)議的法律后果應(yīng)由被告一承擔(dān)，自己非本案適格被告。

2020年12月23日，新北區(qū)人民法院組織原、被告調(diào)解，原、被告達(dá)成調(diào)解協(xié)議：1.被告B廠、J某于2021年1月4日前一次性轉(zhuǎn)賬支付原告X公司117600元。如兩被告未按約支付，原告可直接申請強制執(zhí)行，并由兩被告再承擔(dān)違約金30000元。2.原告X公司自愿放棄其他訴訟請求。3.本協(xié)議一次性解決雙方糾紛，款項付清后，雙方再無其他干涉。

【律師分析】

本案系因承租人在房屋租賃合同解除后出租人未及時退還剩余租金而引發(fā)爭議。解除合同的情形雖涉及不可抗力發(fā)生之后的法定解除條件，但雙方就合同解除達(dá)成了結(jié)算協(xié)議，則法律亦不否認(rèn)雙方形成的結(jié)算協(xié)議之有效性。然而，案涉結(jié)算協(xié)議并未明確載明退還房租計算方法的截止時間點，于原告而言，又無充分證據(jù)證實在火災(zāi)發(fā)生后、何時騰空了尚有能使用部分的房屋，這就使得自身面臨法院無法確信應(yīng)退還房租206000元已計算至騰空房屋時（2020年1月15日）為止。以全部燒毀的北面房屋租金退還的計算方法來看，被告同意退還已交租金（15萬元）中的一半（7.5萬元），而15萬元的租金對應(yīng)的可使用房屋的期限至2019年8月31日，再結(jié)合J某所承諾的免除一個月房租的事實，可以推算出J某于2020年1月16日出具欠條中所載應(yīng)退還的租金僅計算至2019年5月24日具有更高的可能性。再以未全部燒毀的南面房屋租金退還的計算方法來看，雙方認(rèn)可在已交租金的基礎(chǔ)上扣除已使用期間的對應(yīng)租金2.71萬元，結(jié)合未燒毀部分房屋的面積綜合考量，應(yīng)退還的租金計算至2019年5月24日亦更符合常理。

本案中，被告在庭審中雖未向法庭提交后續(xù)清理費用的支付的具體結(jié)算數(shù)額，但基于雙方合同約定的內(nèi)容來看，清理雜物的費用本應(yīng)由承租人負(fù)責(zé)。該筆費用亦應(yīng)從結(jié)算后應(yīng)退還的租金中予以扣除。

此外，需要說明的是，被告二J某雖辯稱自己僅為被告一B廠的代理人，但其并未能提供其系代理人代為處理結(jié)算退還租金事宜的相關(guān)證據(jù)。結(jié)合被告二J某在庭審中的陳述，B廠的經(jīng)營者（J某的母親）在租賃合同雙方當(dāng)事人簽署廠房租賃協(xié)議時身在北京，直到2019年才回到常州，此后B廠的經(jīng)營事務(wù)均由J某的母親負(fù)責(zé)。但是，在J某的母親回到常州后，X公司支付房租均由J某本人簽收，基于原、被告雙方提供的證據(jù)可顯示J某即為B廠的實際經(jīng)營者。再者，J某于2020年1月16日簽署欠條的行為亦可視為J某對該筆債務(wù)形成了債務(wù)加入的法律后果。

【律師建議】

承租人在與出租人協(xié)商解除房屋租賃合同時，應(yīng)及時告知出租人騰空房屋的具體時間，以免在無充分證據(jù)的情況下遭遇多結(jié)算占用房屋期間使用費的法律風(fēng)險。此外，雙方在訂立房屋租賃合同之時，如涉及多層房屋的，亦應(yīng)約定清楚每層房屋的建筑面積、單位面積租金、提前解除合同所涉裝飾裝修殘值損失計算方法等事項。承租人應(yīng)當(dāng)保管好支付租金憑證以及支付裝飾裝修費用、購買裝飾裝修材料的有關(guān)單據(jù)。