房屋拆遷政策問答（一） 　　 　　1、問：拆遷條例適用于我市的哪些區(qū)域、哪些情況下的房屋拆遷？ 　　 答：凡在本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國(guó)有土地上，因建設(shè)需要拆除房屋及其附屬設(shè)施的，適用拆遷條例。 　　 前款規(guī)定的區(qū)域內(nèi)因土地使用權(quán)出讓或市人民政府及嶗山區(qū)、黃島區(qū)、城陽區(qū)、各縣級(jí)市人民政府決定的其它搬遷項(xiàng)目需要遷讓房屋及其附屬設(shè)施的，適用拆遷條例。 　　 2、問：什么是拆遷人？什么是被拆遷人？ 　　 答：拆遷人是指依法取得拆遷許可證的單位。 　　 被拆遷人是指被拆遷房屋及其附屬設(shè)施的合法所有人（包括房屋所有權(quán)人、行政代管人、國(guó)家授權(quán)的國(guó)有房屋管理人，統(tǒng)稱被拆遷所有人）和被拆遷房屋的合法使用人（包括公有房屋承租人和私有房屋承租人，統(tǒng)稱被拆遷使用人）。 　　 3、問：城市房屋拆遷必須由具備什么資格的單位實(shí)施？目前我市具備這樣資格的單位共有哪幾個(gè)？從事城市房屋拆遷工作人員必須具備什么條件？ 　　 答：城市房屋拆遷必須由取得經(jīng)市國(guó)土資源和房屋管理局核發(fā)的房屋拆遷資格證書的單位（簡(jiǎn)稱拆遷承辦人）實(shí)施。 　　 目前，我市已取得市國(guó)土資源和房屋管理局核發(fā)的房屋拆遷資格證書的單位共有11個(gè)，它們分別是：市南房屋拆遷服務(wù)中心、市北房屋拆遷服務(wù)中心、四方房屋拆遷服務(wù)中心、李滄房屋拆遷服務(wù)中心、市房產(chǎn)置業(yè)集團(tuán)公司、市城建綜合開發(fā)公司、市政建設(shè)集團(tuán)公司、市房地產(chǎn)實(shí)業(yè)發(fā)展總公司、市地鐵公司、中房集團(tuán)公司、省房公司。 　　 從事城市房屋拆遷工作的人員必須經(jīng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)考核、取得由市國(guó)土資源和房屋管理局核發(fā)的崗位合格證書。 　　 4、問：哪些房屋應(yīng)作為在本市有其它住房？ 　　 答：在市內(nèi)四區(qū)拆遷的，被拆遷人本人及其配偶在該區(qū)域內(nèi)國(guó)有土地上擁有自有房屋或承租公有房屋（私房以房屋所有權(quán)證為準(zhǔn)，公房以計(jì)租表為準(zhǔn)）的，為在本市有其它住房。 　　 拆遷通知發(fā)出后，被拆遷人或其配偶將其在本市的其它住房出售、贈(zèng)與、析產(chǎn)、交換或變更、分立承租名義的，其處分房屋仍視為其在本市的其它住房。 　　 在嶗山區(qū)、城陽區(qū)、黃島區(qū)及各縣級(jí)市拆遷的，被拆遷人其它住房的認(rèn)定，由當(dāng)?shù)貐^(qū)（市）人民政府根據(jù)本地實(shí)際情況確定。 　　 5、問：拆遷依法實(shí)施行政代管的房屋，或拆遷被拆遷所有人下落不明又無合法代理人的房屋，如何補(bǔ)償？ 　　 答：拆遷依法實(shí)施行政代管的房屋，由拆遷人按規(guī)定給予補(bǔ)償，拆遷補(bǔ)償金和住房改善費(fèi)或補(bǔ)償?shù)姆课萦煞慨a(chǎn)行政主管部門代管。拆遷補(bǔ)償協(xié)議須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證，并辦理房屋的證據(jù)保全公證： 　　 一、拆遷行政代管房屋，拆遷人應(yīng)與房產(chǎn)行政主管部門在辦理房屋拆除登記手續(xù)時(shí)簽訂補(bǔ)償協(xié)議，房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)對(duì)擬拆除的行政代管房屋予以實(shí)地勘估、拍照、攝像，做好證據(jù)保全。 　　 二、拆遷行政代管住宅房屋，對(duì)被拆遷使用人應(yīng)按照拆遷條例關(guān)于公有出租住宅房屋的拆遷貨幣補(bǔ)償?shù)囊?guī)定予以補(bǔ)償，但扣除的按房改規(guī)定購(gòu)買原房屋產(chǎn)權(quán)的價(jià)款由拆遷人留用；行政代管住宅房屋按拆遷時(shí)的市場(chǎng)價(jià)評(píng)估，并將評(píng)估價(jià)款或價(jià)值相當(dāng)?shù)姆课萏峤环慨a(chǎn)行政主管部門按有關(guān)政策處理。 　　 三、拆遷行政代管非住宅房屋，原則上實(shí)行房屋補(bǔ)償，補(bǔ)償房屋價(jià)款應(yīng)相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償金，補(bǔ)償房屋由被拆遷使用人使用，產(chǎn)權(quán)由代管人代管。 　　 拆遷被拆遷所有人下落不明又無合法代理人的房屋，可比照拆遷依法實(shí)施行政代管的房屋的規(guī)定進(jìn)行拆遷補(bǔ)償。 　　 5、問：關(guān)于閣樓、地下室、半地下室的拆遷如何補(bǔ)償？ 　　 答：一、已建立租賃關(guān)系且作為公有住宅使用的閣樓、地下室、半地下室的建筑面積小于計(jì)租面積的，拆遷時(shí)可按照計(jì)租面積（不再換算成建筑面積）計(jì)算拆遷補(bǔ)償金。 　　 二、房改售房以后產(chǎn)權(quán)人（原購(gòu)房人）的房屋所有權(quán)證上載明的閣樓、地下室、半地下室的建筑面積小于房改售房以前的計(jì)租面積的，拆遷時(shí)可參照房改售房前的計(jì)租面積計(jì)算拆遷補(bǔ)償金。 　　 三、已購(gòu)公有住房所有權(quán)證上載明的閣樓、地下室、半地下室的建筑面積小于房改售房以前的計(jì)租面積，但現(xiàn)所有權(quán)人是通過受贈(zèng)與、析產(chǎn)、交易、置換等方式取得該房改已購(gòu)房屋所有權(quán)的，拆遷時(shí)以房屋所有權(quán)證載明的閣樓、地下室、半地下室的建筑面積計(jì)算拆遷補(bǔ)償金。 　　 6、問：關(guān)于被拆遷房屋的建筑面積如何認(rèn)定？ 　　 答：被拆遷房屋的建筑面積，私有房屋以房屋所有權(quán)證載明的建筑面積為準(zhǔn)，公有房屋以房屋所有權(quán)證或計(jì)租表載明的建筑面積為準(zhǔn)。無房屋所有權(quán)證或計(jì)租表、依法應(yīng)予拆遷補(bǔ)償?shù)姆课?，或公有房屋?jì)租表上載明的面積是使用面積的，其建筑面積以市房屋測(cè)繪部門實(shí)測(cè)的建筑面積為準(zhǔn)。 　　 7、問：誰是本市的房屋拆遷行政主管部門？誰是本市的房屋拆遷行政管理部門？ 　　 答：青島市國(guó)土資源和房屋管理局是本市的房屋拆遷行政主管部門； 　　 青島市房屋拆遷管理辦公室是青島市房屋拆遷行政管理部門，具體負(fù)責(zé)本市市南、市北、四方、李滄四區(qū)內(nèi)的城市房屋拆遷行政管理工作。 　　 各縣級(jí)市房產(chǎn)行政管理部門是本轄區(qū)城市房屋拆遷行政管理部門。 　　 8、問：拆遷房屋有權(quán)屬糾紛的如何處置？ 　　 答：拆遷房屋有權(quán)屬糾紛的，由當(dāng)事人自行協(xié)商處理；在拆遷通告規(guī)定的期限內(nèi)糾紛未解決的，由拆遷人提出拆遷補(bǔ)償方案，報(bào)房屋拆遷行政管理部門同意后實(shí)施拆遷。拆遷人應(yīng)當(dāng)依法辦理被拆遷房屋的證據(jù)保全公證和拆遷貨幣補(bǔ)償金及住房改善的提存公證。 　　 9、問：對(duì)拆遷違法建筑和臨時(shí)建筑是否應(yīng)予補(bǔ)償？ 　　 答：一、違法建筑和逾期臨時(shí)建筑不予補(bǔ)償，由當(dāng)事人在限期內(nèi)自行拆除；逾期不拆除的，由拆遷人報(bào)請(qǐng)房屋拆遷行政管理部門批準(zhǔn)拆除，以料抵工。 　　 拆除在批準(zhǔn)期限內(nèi)的臨時(shí)建筑，由拆遷人按房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的價(jià)款對(duì)使用人給予適當(dāng)?shù)牟疬w補(bǔ)償，但批準(zhǔn)臨時(shí)建筑時(shí)規(guī)定不予補(bǔ)償?shù)某狻? 　　 二、自建自住的無照房屋符合下列條件的，可以給予補(bǔ)貼： 　　 1、在1981年7月9日《青島市城市建設(shè)管理辦法》施行前使用人自建，并由街道辦事處出具證明； 　　 2、房屋獨(dú)立且不依附于其它合法房屋； 　　 3、使用人在該房?jī)?nèi)有注冊(cè)登記的常住戶口； 　　 4、使用人實(shí)際居住滿五年且本人及其配偶在本市無其它合法房屋。 　　 在拆遷通告規(guī)定的簽訂協(xié)議期限內(nèi)，拆遷人對(duì)使用人自建自住的無照房屋可根據(jù)該房屋的實(shí)測(cè)建筑面積和房屋所在類區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用住房銷售價(jià)格計(jì)算補(bǔ)貼，房屋實(shí)測(cè)建筑面積超過45平方米的，按照45平方米計(jì)算；房屋實(shí)測(cè)建筑面積低于45平方米的，按照實(shí)測(cè)建筑面積計(jì)算。 　　 超過拆遷通告規(guī)定的簽訂協(xié)議期限，拆遷人和使用人仍達(dá)不成協(xié)議的，按照以上第一條的規(guī)定辦理。 房屋拆遷問答（二） 　　1、拆遷補(bǔ)償多少錢？ 　　答：房屋拆遷后的補(bǔ)償金和改善費(fèi)是每位拆遷戶最關(guān)心的問題。拆遷補(bǔ)償可以采用貨幣補(bǔ)償方式，也可以采用房屋補(bǔ)償方式。貨幣補(bǔ)償?shù)模鶕?jù)被拆房屋的建筑 面積和該房屋所在區(qū)域普通住宅商品房平均銷售價(jià)格，結(jié)算拆遷補(bǔ)償金。 　　 市內(nèi)四區(qū)普通住宅商品房平均價(jià)格：一類區(qū)3450元／平方米、二類區(qū)3000元 ／平方米、三類區(qū)2490元／平方米、四類區(qū)1960元／平方米、五類區(qū)1750元／平 方米、六類區(qū)1430元／平方米。經(jīng)濟(jì)適用住房平均價(jià)格：一、二、三類區(qū)均為 1850元／平方米、四類區(qū)1800元／平方米、五類區(qū)1580元／平方米、六類區(qū)1420 元／平方米。這些價(jià)格內(nèi)不含集中供熱集資和管道燃?xì)饧Y及民用戶管道安裝 費(fèi)。 　　 拆遷住宅房屋，被拆遷人原房屋的建筑面積不足45平方米的，拆遷人應(yīng)根據(jù) 其差額面積，按所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)適用住房銷售價(jià)格來結(jié)算對(duì)受補(bǔ)償?shù)谋徊疬w人的 補(bǔ)貼住房改善費(fèi)，差額面積不足6平方米的按6平方米補(bǔ)貼住房改善費(fèi)。原房屋建 筑面積在45平方米以上的，按6平方米補(bǔ)貼住房改善費(fèi)。實(shí)行房屋補(bǔ)償?shù)?，拆遷 人應(yīng)當(dāng)按照貨幣補(bǔ)償方式結(jié)算的拆遷補(bǔ)償金和住房改善費(fèi)總額提供價(jià)款相當(dāng)?shù)姆课萁o被拆遷人。 　　 2、拆遷房屋面積怎么算？ 　　 答：既然補(bǔ)償金和改善費(fèi)的主要指標(biāo)是原房屋的建筑面積，那么面積的計(jì)算方法也是最受關(guān)注的話題。 　　 有關(guān)規(guī)定指出，成套房屋建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積三部分組成。共有共用面積包括共用的房屋建筑面積和共用的房屋用地面積。 　　 3、房產(chǎn)評(píng)估怎么辦理？ 　　 答：涉及國(guó)家征收稅費(fèi)、由政府給予當(dāng)事人補(bǔ)償或賠償費(fèi)用的房地產(chǎn)買賣、租賃、贈(zèng)與和拆遷補(bǔ)償，其估價(jià)必須由當(dāng)?shù)厝嗣裾康禺a(chǎn)行政主管部門的估價(jià)機(jī)構(gòu)承辦。房地產(chǎn)評(píng)估應(yīng)執(zhí)行價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)和估價(jià)程序，實(shí)行現(xiàn)場(chǎng)證估，按質(zhì)論價(jià)。 　　 房地產(chǎn)市場(chǎng)估價(jià)應(yīng)依照下列程序進(jìn)行：先向評(píng)估機(jī)構(gòu)遞交估價(jià)申請(qǐng)書，估價(jià)申請(qǐng)書應(yīng)當(dāng)附有標(biāo)的物的產(chǎn)權(quán)證書和有關(guān)的圖紙、資料或影印件。 　　 估價(jià)機(jī)構(gòu)收到估價(jià)申請(qǐng)書后，對(duì)所有資料進(jìn)行審查，每個(gè)項(xiàng)目的估價(jià)，不得少于兩名估價(jià)人員。承辦人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘估，核對(duì)各項(xiàng)數(shù)據(jù)和有關(guān)資料，綜合各種因素進(jìn)行全面分析提出估價(jià)結(jié)果。房地產(chǎn)評(píng)估的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向承辦單位交納估價(jià)費(fèi)，估價(jià)人員如與申辦估價(jià)項(xiàng)目的當(dāng)事人有直接利害關(guān)系，應(yīng)當(dāng)主動(dòng)回避。 　　 4、有產(chǎn)權(quán)糾紛的房屋如何拆遷？ 　　 答：拆除有產(chǎn)權(quán)糾紛房屋，在房屋拆遷主管部門公布的規(guī)定期限內(nèi)糾紛未解決的，由拆遷人提出補(bǔ)償安置方案，報(bào)縣級(jí)以上人民政府房屋拆遷主管部門批準(zhǔn)后實(shí)施拆遷。拆遷前房屋拆遷主管部門應(yīng)當(dāng)組織拆遷人對(duì)被拆遷房屋作勘察記錄，并向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。 　　 5、自建房屋如何拆遷？ 　　 答：自建自住的無照房屋如果符合下列條件，可以給予補(bǔ)貼：在1981年7月9日《青島市城市建設(shè)管理辦法》施行以前使用人自建；房屋獨(dú)立不依附于其它合法房屋；使用人在該房?jī)?nèi)有注冊(cè)登記的常住戶口；使用人居住滿五年且本人及其配偶在本市無其它合法房屋。這種自建房屋可根據(jù)該房屋的實(shí)測(cè)建筑面積和房屋所在類區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用住房銷售價(jià)格計(jì)算補(bǔ)貼，房屋實(shí)測(cè)建筑面積超過45平方米的，按照45平方米計(jì)算；房屋實(shí)測(cè)建筑面積低于45平方米的，按照實(shí)測(cè)建筑面積計(jì)算。 　　 6、問：房屋拆遷過程中，辦理房屋分戶有什么條件？ 　　 答：分立各方為同一戶籍，但是經(jīng)濟(jì)上已分開生活；房屋可以分間單獨(dú)使用且分立后不致造成使用方便，戶均房屋使用面積不低于13.8平方米；分立各方及同住人協(xié)商一致；無欠租。成套住房和原設(shè)計(jì)為單戶使用的住房，不予分立承租名義。 　　 ----載自“青島新聞網(wǎng)” ?