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寧波
一起房屋買賣糾紛案的處理
案情介紹：
李某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了商品房買賣合同，合同約定：李某向該公司購(gòu)買某路段兩套房屋，兩套房屋建筑面積共為１４５平方米，房屋總價(jià)款為人民幣１１３８４３元，但該房地產(chǎn)開發(fā)公司未將李某所購(gòu)房屋的地下室為通水管房告知李某。合同訂立后，李某給付購(gòu)房款共計(jì)１１３８４３元，該公司也將房屋交付給李某使用。此后，李某取得房產(chǎn)證，并對(duì)兩套房屋進(jìn)行裝修，將兩套房屋之間的隔墻打通，該公司明知李某改動(dòng)結(jié)構(gòu)，但未予以阻止，也未表示異議。李某入住后，發(fā)現(xiàn)所購(gòu)房屋的地下室為通水管房，每隔３０分鐘發(fā)出機(jī)器運(yùn)轉(zhuǎn)聲和流水聲致使李某生活遭受較大影響，尤其影響睡眠，李某曾多次與物業(yè)管理部門交涉要求改善，但雖經(jīng)整改維修，卻仍未能改善，李某遂起訴要求退房。
法院判決：
法院委托環(huán)境監(jiān)測(cè)部門對(duì)水管噪音進(jìn)行了鑒定，鑒定結(jié)果為噪音超標(biāo)。法院審理后認(rèn)為，開發(fā)公司在出售房屋時(shí)未告知李某其所購(gòu)房屋處于水管房之上，該合同標(biāo)的物有瑕疵，遂判決開發(fā)公司退房并返還李某購(gòu)房款及裝修損失，李某恢復(fù)房屋原始結(jié)構(gòu)。
律師點(diǎn)評(píng)：
一、雙方所訂立的合同約定，爭(zhēng)議房屋的使用性質(zhì)為“居住”。因此，被告交付的房屋應(yīng)符合“居住”使用的標(biāo)準(zhǔn)。雖然雙方未約定“居住”使用的具體標(biāo)準(zhǔn)，但依據(jù)《合同法》第６２條第１款第１項(xiàng)之規(guī)定，被告交付的標(biāo)的物至少要符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。原告所購(gòu)房屋的地下室是通水管房，噪音超標(biāo)，應(yīng)認(rèn)定被告交付的房屋不符合標(biāo)準(zhǔn)。
二、原告李某訴請(qǐng)退房，其實(shí)質(zhì)系要求解除合同。李某依約取得的標(biāo)的物在品質(zhì)上存在瑕疵，無(wú)法達(dá)到正常居住標(biāo)準(zhǔn)，屬不能實(shí)現(xiàn)合同目的的情形，根據(jù)合同法的規(guī)定，原告有權(quán)要求解除合同。
三、被告交付的房屋存在品質(zhì)瑕疵。雖然地下室并非原告所購(gòu)買的標(biāo)的物，但因?qū)儆谠嫠?gòu)房屋的地下室，因此地下室的品質(zhì)如何直接影響著原告所購(gòu)房屋的使用。同時(shí)，被告在交付房屋時(shí)，沒(méi)有向原告告知地下室的狀況。據(jù)此可認(rèn)為，被告未履行瑕疵擔(dān)保的義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。鑒于爭(zhēng)議發(fā)生后，被告雖曾多次對(duì)通水管進(jìn)行修理，但超標(biāo)噪音的情況仍未得到改善，而被告又無(wú)同類標(biāo)的物即房屋可更換，故原告要求解除合同，退回標(biāo)的物是合理的。
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