刑事案件與物業(yè)管理

—— 律師以案說法

河南德英杰律師事務(wù)所 亢銀忠

案例一、2003年5月10日晚，鄭州某小區(qū)發(fā)生了一起業(yè)主被刺事件。據(jù)被害人熊女士講，當時她手里提著東西，右肩挎著包正往門洞走去，走至離自家單元門口30米遠時，遭到一名不明身份的人襲擊，身體多處被刀刺傷。隨后，她被送往醫(yī)院。經(jīng)診斷，熊女士身體有8處被刺傷。
　　熊女士認為，自己在小區(qū)內(nèi)被刺傷與小區(qū)物業(yè)公司疏于管理有直接關(guān)系：當時小區(qū)通道光線很暗。門口只有一名管理員值班，缺少巡邏人員。另外，兇手是如何進來的？行兇后又如何順利逃走？顯然與保安措施不力有關(guān)。熊女士認為，自己交了物業(yè)管理費，物業(yè)公司就應(yīng)該負責她的人身安全。因此，物業(yè)公司應(yīng)該向她賠償醫(yī)療費、誤工費和精神損失費共計４萬元。
　 案例二、　鄭州某小區(qū)的業(yè)主王某家中被盜，財產(chǎn)損失達2萬多人民幣。王某認為其所交的物業(yè)管理費中已包含了治安管理服務(wù)內(nèi)容，因此其家中被盜，物業(yè)公司應(yīng)承擔賠償責任。

律師觀點:

河南德英杰律師事務(wù)所法學碩士亢銀忠律師認為：此類刑事案件在全國物業(yè)管理過程中較常見，具體案件要具體分析，全國法院判決結(jié)果各不一樣。

一、首先從法律上界定刑事案件與物業(yè)管理服務(wù)合同是不同的法律關(guān)系

根據(jù)《刑法》規(guī)定，刑事案件是刑事法律關(guān)系，侵權(quán)的主體是犯罪嫌疑人，承擔刑事責任的法律主體是實施犯罪活動行為并達到刑事責任的人，物業(yè)公司一般不承擔刑事案件的賠償責任，但有例外；根據(jù)《合同法》、《物權(quán)法》《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)規(guī)定，物業(yè)管理服務(wù)合同是平等主體之間的委托合同法律關(guān)系，承擔合同違約責任的法律主體是合同約束的違約當事人。

對物業(yè)服務(wù)的相關(guān)法律法規(guī)有：

1、同法》：第21章委托合同第396條：委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同。

　　第397條：委托人可以特別委托受托人處理一項或者數(shù)項事務(wù)，也可以概括委托受托人處理一切事務(wù)。

　　第398條: 委托人應(yīng)當預(yù)付處理委托事務(wù)的費用。受托人為處理委托事務(wù)墊付的必要費用，委托人應(yīng)當償還該費用及其利息。

2、法》：第81條：業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。

　　第82條： 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。

　　第83條： 業(yè)主應(yīng)當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。

　　業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

3、業(yè)管理條例》：第36條規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當依法承擔相應(yīng)的法律責任。

第46條規(guī)定：對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后，應(yīng)當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

　　第47條規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當履行職責，不得侵害公民的合法權(quán)益。

4、河南省物業(yè)管理條例》：第34條規(guī)定：物業(yè)管理服務(wù)事項可以包括下列內(nèi)容：

　?。ㄒ唬┪飿I(yè)共用部位的日常維護和管理；

　?。ǘ┪飿I(yè)共用設(shè)施、設(shè)備及其運行、使用的日常維護和管理；

　　（三）環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務(wù)；

　?。ㄋ模┪飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、交通等協(xié)助管理的事項；

　?。ㄎ澹┸囕v停放及場地管理；

　?。╇p方約定的其他服務(wù)事項。

二、賠不賠，要看合同是否有約定保障人身和財產(chǎn)安全
以上案件，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)在合同中，是否在“保障人身和財產(chǎn)安全”方面有約定，如果有，就對業(yè)主有利，如果沒有，對業(yè)主索賠就不利。
如果業(yè)主與物業(yè)公司在合同中沒有保障人身和財產(chǎn)安全的特別約定，且物業(yè)服務(wù)費中也未約定包含保障業(yè)主人身和財產(chǎn)安全的費用，法律、法規(guī)并無規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)對刑事案件的義務(wù)性規(guī)定，因此，物業(yè)管理企業(yè)一般不對刑事案件承擔賠償責任。
但物管在與業(yè)主簽訂合同時，明確約定在合理情況下，物管公司有保障業(yè)主人身和財產(chǎn)安全的義務(wù)，如果有了這些約定，造成業(yè)主人身、財產(chǎn)受損，業(yè)主就可要求物管公司做出相應(yīng)賠償。

依據(jù)以上法律法規(guī)，要明確物業(yè)管理企業(yè)主要職責是公共區(qū)域的秩序維護和公共財產(chǎn)的看管，包括：
（1）相對封閉：做到小區(qū)主要出入口晝夜有專人值班，危及人身安全儲有明顯標志和防范措施；
（2）維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度、臨時停車位置進行管理，保持車輛行駛通暢；
（3）看管公共財產(chǎn)：包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實等；
（4）夜間對服務(wù)范圍內(nèi)重點部位、道路進行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計劃、有記錄；
（5）有發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預(yù)案；發(fā)生時，應(yīng)立即采取措施，并及時報警和配合公安部門進行處理。
物業(yè)管理企業(yè)原則上不對業(yè)主人身和戶內(nèi)財產(chǎn)負有看護責任，但物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定，導致業(yè)主人身和財產(chǎn)受到損失的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)依法承擔賠償責任。物業(yè)公司的義務(wù)是保證住宅區(qū)物業(yè)的合理使用、維護住宅區(qū)的公共秩序，職責僅限于維護小區(qū)內(nèi)公共場所的公共秩序，包括巡視、門崗執(zhí)勤等，配合有關(guān)部門預(yù)防制止違法犯罪，維持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的交通秩序，一旦發(fā)現(xiàn)違法犯罪行為，應(yīng)及時報請有關(guān)部門處理。物業(yè)公司不具備公安機關(guān)維護治安的社會責任和義務(wù)，不負有保護住戶人身、財產(chǎn)不受非法侵害的責任。物業(yè)管理費中所包含的是公共秩序維護費，而不是業(yè)主的私人保鏢費，也不是人身安全保險費?！逗幽鲜∥飿I(yè)管理條例》對公共秩序維護也有明確的解釋。
三、賠不賠，要看物管是否履行物業(yè)管理合同義務(wù)
業(yè)主所交管理費中所含治安管理服務(wù)為公共區(qū)域的治安防范服務(wù)，而非業(yè)主家中的安全保障服務(wù)。因此，案例二中，物業(yè)管理公司是否應(yīng)承擔責任，應(yīng)視具體情況。如果該小區(qū)公共區(qū)域治安隱患多，保安員不履行職責，而且又能證明這些因素與業(yè)主家中被盜有必然的因果關(guān)系，則根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第106條：“公民、法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的，應(yīng)當承擔民事責任。”如果物業(yè)公司采取了多種防范措施，公共區(qū)域沒有治安隱患，保安員盡職盡責，業(yè)主也找不到物業(yè)公司的不當之處。則物業(yè)公司不應(yīng)承擔賠償責任。根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定，物管理應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。因此，只要業(yè)主有證據(jù)顯示，或者法院查明物業(yè)公司在提供物業(yè)管理服務(wù)中未認真履行合同約定的安全防范義務(wù)，給業(yè)主造成了損失，就應(yīng)承擔相應(yīng)的民事賠償責任；如物業(yè)公司在提供物業(yè)管理服務(wù)中認真履行合同約定的安全防范義務(wù)，仍然出現(xiàn)了刑事案件，給業(yè)主造成了損失，就不承擔民事賠償責任。

物業(yè)公司提供的保安服務(wù)主要是負責維護小區(qū)公共秩序，只能最大限度地預(yù)防及發(fā)生案件以后的及時救助，難以防止入室盜劫、搶劫等刑事案件的發(fā)生，一般的物管也沒有提供 “公安”服務(wù)，因此，小區(qū)業(yè)主在家被盜或被搶，物業(yè)公司是否擔責，主要看物管是否盡到了合同中約定的義務(wù)。

（作者簡介：亢銀忠，鄭州大學經(jīng)濟法學士、民商法碩士學歷，律師、經(jīng)濟師，現(xiàn)為河南德英杰律師事務(wù)所律師、合伙人?！逗幽衔飿I(yè)網(wǎng)》法律顧問；《經(jīng)濟視點報》首批專家律師團律師；《河南電視臺》9套《新農(nóng)村頻道》律師專家點評；鄭州市律師協(xié)會公司法、合同法、金融證券、知識產(chǎn)權(quán)法、刑事辯護委員會委員。0371-68066569）