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寧波
房屋買賣案例介紹
一、出賣人是否侵犯了其他房屋共有人的合法權(quán)益？
買受人是否是善意取得房屋？
案例：
1998年，金某與王某這對夫妻共同購買了200平方米商鋪，并辦理了房產(chǎn)共有權(quán)登記。2000年金某因病死亡，生前立遺囑一份，房產(chǎn)中的一半由其父母和一子一女四人等額繼承。2002年，王某以個人名義與單某簽訂《房屋買賣合同》一份，在合同中明確寫明丈夫金某已于2000年亡故，遺產(chǎn)繼承問題由王某與家人協(xié)商處理，與單某無關(guān)。金某的父母知道后，向法院起訴，認(rèn)為王某與單某的房屋買賣侵犯了其房屋共有人的合法權(quán)利，主張?jiān)撡I賣行為無效。
分析：
1.王某出賣房屋是否侵犯了其他房屋共有人的合法權(quán)益？
訟爭房產(chǎn)為金某、王某夫妻共同財(cái)產(chǎn)。2000年金某亡故后，其遺產(chǎn)由其父母和子女繼承。王某與金某的父母子女共同擁有房屋的所有權(quán)。她未經(jīng)其他共有人同意擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，依照最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行（中華人民共和國民法通則）若干問題的意見（試行）》第89條規(guī)定：“共同共有人對共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。但第三人善意、有償取得該財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益?！?br/> 2.單某是否系善意取得房屋？
單某購買房屋的事實(shí)是明確的，需要判定的是“善意”問題。
所謂“善意”應(yīng)理解為行為人“不知情”，即權(quán)利取得人不知道出賣的房屋存在權(quán)利瑕疵。而在本案中，單某明知房屋共有人金某已死亡，且存在遺產(chǎn)繼承糾葛，因此其取得訟爭房屋并非“善意”，應(yīng)認(rèn)定單某與王某的房屋買賣合同無效?！?br/> 律師建議：購房時應(yīng)注意所購房產(chǎn)是否在權(quán)利瑕疵，依照《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定辦理。
二、夫妻一方處分共有財(cái)產(chǎn)與房屋買賣合同的效力
案例：
趙某、孫某系夫妻關(guān)系，1998年夫妻購買了一套面積為80平方米的商品房。2004年，趙某通過房產(chǎn)中介公司掛牌，將商品房按市場價格出售給李某，并辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。李某對房屋進(jìn)行居住使用至今。2005年孫某向法院起訴，要求確認(rèn)趙某與李某簽訂的《房屋買賣合同》無效。
分析：
本案涉及兩個法律問題：1.部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的效力問題；2.善意的第三人利益如何得到保護(hù)的問題。
根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第37條第一款第四項(xiàng)之規(guī)定：“未經(jīng)共有人書面同意，房屋不得轉(zhuǎn)讓。”趙某在轉(zhuǎn)讓房屋時仿造了其妻子孫某的簽名并提供了妻子孫某的相關(guān)身份證明，李某經(jīng)中介機(jī)構(gòu)介紹并支付了全部房價，其有充分理由相信趙某轉(zhuǎn)讓房屋是經(jīng)共有人同意的，李某在整個購房過程中沒有過錯。
根據(jù)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行（中華人民共和國民法通則）若干問題的意見（試行）》第89條規(guī)定：“共同共有人對共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。但第三人善意、有償取得該財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)該維護(hù)第三人的合法權(quán)益。對其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償?！睋?jù)此，趙某與李某之間的《房屋買賣合同》應(yīng)確認(rèn)有效。
共有人孫某的損失問題，孫某可另案起訴擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的趙某，要求趙某予以賠償。
律師建議：夫妻雙方購買房產(chǎn)時應(yīng)以共有人身份購買，并取得共有權(quán)證。（房地產(chǎn)法律網(wǎng)）
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