案情：張某2004年被某房地產(chǎn)開發(fā)公司聘為項目部經(jīng)理，以公司的名義和100多戶業(yè)主簽定了商品房買賣合同，房屋建成后業(yè)主在當(dāng)年陸續(xù)入住，但是因為開發(fā)手續(xù)不完備，無法辦理房屋所有權(quán)證書，業(yè)主便起訴到法院要求開發(fā)上辦理房證。在審理中法院認(rèn)為：簽定房屋買賣合同時，開發(fā)商沒有取得商品房預(yù)售許可證，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)合同無效。業(yè)主按照法院的釋明權(quán)變更了訴訟請求，要求確認(rèn)合同無效并賠償經(jīng)濟(jì)損失。審理中，開發(fā)商提出實(shí)際開發(fā)者為張某，自己只是收取了50萬元的管理費(fèi)用。一審法院便追加張某為被告參加訴訟。一審法院經(jīng)過審理，認(rèn)為沒有證據(jù)證明張某為實(shí)際開發(fā)者，便判決房屋買賣合同無效，由開發(fā)公司賠償業(yè)主的實(shí)際損失，張某為職務(wù)行為不承擔(dān)責(zé)任。業(yè)主上訴，認(rèn)為判決無效過于簡單，要求該判開發(fā)商履行辦理房屋產(chǎn)權(quán)證照的義務(wù)，并賠償損失。二審法院經(jīng)過審理，確認(rèn)合同無效，以張某沒有到法院對開發(fā)公司法定代表人的詢問筆錄進(jìn)行質(zhì)證為由，推定張某為小區(qū)的實(shí)際開發(fā)者，判決房屋買賣合同無效，張某返還房款，賠償經(jīng)濟(jì)損失。

本人認(rèn)為該判決存在以下問題：

一、該判決書認(rèn)定事實(shí)錯誤。

判決書認(rèn)定A小區(qū)的實(shí)際開發(fā)、銷售者為張某，是不符合事實(shí)真相的。從本案被申訴人李某提供的證據(jù)看，商品房買賣合同是和房地產(chǎn)開發(fā)公司簽定的、房款也是交納給房地產(chǎn)開放公司的。張某當(dāng)時只是房地產(chǎn)開發(fā)公司聘任的項目部經(jīng)理，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)事項，有房地產(chǎn)開發(fā)公司給申訴人下發(fā)的委托書可以證明。故此，判決書認(rèn)定張某為房屋的實(shí)際開發(fā)、銷售者是對事實(shí)的錯誤認(rèn)定，是沒有任何證據(jù)的。

二、該判決違反法律程序。

判決書認(rèn)定張某為A小區(qū)的實(shí)際開發(fā)者和銷售者，是基于張某沒有在法院指定的期限內(nèi)對房地產(chǎn)公司的法定代表人李B 的詢問筆錄進(jìn)行質(zhì)證而推定的。

這種推定違反法律規(guī)定。其一，法院如果認(rèn)為張某是必須到庭的當(dāng)事人就應(yīng)當(dāng)用傳票傳喚或者用書面的形式通知其到庭?？墒?，主審法官并沒有傳喚或者通知張本人到法庭質(zhì)證，違反程序；其二、李B是房地產(chǎn)開發(fā)公司法定代表人，是案件的被上訴人，與案件有著直接的利害關(guān)系，其所做的陳述在沒有其他證據(jù)佐證的情況下不能作為定案證據(jù)；其三、“推定”沒有依據(jù)。民事證據(jù)中的“推定”是從已知的基礎(chǔ)事實(shí)推斷未知的事實(shí)存在，并允許當(dāng)事人提出反證予以推翻的一種證據(jù)法則。而本案件中，并沒有“已知”的基礎(chǔ)事實(shí)存在，李B的陳述也沒有得到其他證據(jù)的印證，不存在推定的前提事實(shí)，進(jìn)行推定。就連判決書所引用的《最高人民法院關(guān)于民事訴訟若干證據(jù)規(guī)定》第75條也規(guī)定了“推定”的前提條件為“有證據(jù)證明一方當(dāng)事人持有證據(jù)無正當(dāng)理由拒不提供”，而本案中并沒有證據(jù)證明張某手中持有對對方當(dāng)事人不利的證據(jù)。可見，法院采用“推定”方法來判決案件是違反法律的。

三、判決書認(rèn)定房屋買賣合同無效沒有法律根據(jù)，且不利于交易穩(wěn)定。

我國《合同法》第52條第5項所規(guī)定的合同無效的情形是“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”。判決書以《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條作為依據(jù)認(rèn)定商品房買賣合同無效，是不符合法律規(guī)定。首先，《解釋》第2條并不是強(qiáng)制性規(guī)定。強(qiáng)制性規(guī)定在法理上一般采用“必須”等禁止性的用語，而“應(yīng)當(dāng)”則是倡導(dǎo)性、指引性的，并不必然強(qiáng)制確認(rèn)無效；其次、按照最高人民法院《合同法》解釋（一）第4條規(guī)定“人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)”?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》并不是全國人大制定的法律，也不是國務(wù)院的行政法規(guī)，不能作為確認(rèn)合同無效的依據(jù)。再次，判決書確認(rèn)合同無效，是違反原審原告李某的本意的，也是不利于穩(wěn)定的。被申訴人李某最初起訴時要求辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書，并不要求確認(rèn)合同無效。因為一審法院行使釋明權(quán)，李某只好按照法院的指引變更訴訟請求，一審法院做出了確認(rèn)合同無效，李某認(rèn)為一審法院確認(rèn)房屋買賣合同無效過于簡單而上訴。李只是小區(qū)100多戶業(yè)主中的一個代表。如果確認(rèn)合同無效，小區(qū)100多戶業(yè)主都將面臨退房的問題，而實(shí)際上這些業(yè)主在2004年就已經(jīng)入住，他們對房屋都進(jìn)行了裝修，并不希望將正在居住的房屋退回，只是要求辦理房證而已。他們起訴本來是為了過安穩(wěn)的生活，法院確認(rèn)合同無效的判決，反而打亂他們安穩(wěn)的生活，使他們陷入無所適從的境地。最高人民法院副院長黃松有在《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》實(shí)施時曾申明：商品房買賣合同的效力不僅關(guān)系著交易關(guān)系的穩(wěn)定和當(dāng)事人合法權(quán)益的保護(hù)，而且關(guān)系到商品房市場的健康發(fā)展，法院在審理時盡量尊重當(dāng)事人的意思表示，不輕易確認(rèn)合同無效?？梢?，判決書認(rèn)定房屋買賣合同無效，既沒有法律依據(jù)，也失之簡單。

四、判決書認(rèn)定張某賠償李某106100元沒有依據(jù)。

首先，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條所規(guī)定的賠償條件為“出賣人故意隱瞞沒有取得商品房銷售許可證”而本案并不存在這種行為，房地產(chǎn)開發(fā)公司從沒有故意隱瞞事實(shí)，張某當(dāng)時作為曙光房地產(chǎn)公司項目部聘用人員，也沒有故意隱瞞。所以法院判決賠償某經(jīng)濟(jì)損失沒有依據(jù)；其次，李某所主張的106100元經(jīng)濟(jì)損失并沒有證據(jù)證明。在庭審中，她提出其購買房屋至今房價上漲的差額損失，但是沒有提出任何證據(jù)支持這一主張，法院在沒有證據(jù)證明的情況下憑空判決有違法律規(guī)定。